부산지방법원 2024타경5481. 부산 수영구 광안동 ‘아리스타’ 6층 601호로, 매각물건명세서상 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사해강이며, 2018.06.07 소유권보존과 같은 날 주식회사하나은행 채권최고액 2,160,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2024.04.15 주택도시보증공사 가압류 120,000,000원과 2024.09.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리순위만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 배당 시뮬레이션도 현재 최저가 611,000,000원에서 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 다만 이 사건은 현황조사상 임차인으로 조사된 사람이 26명이고, 각 사람의 보증금·확정일자와 점유 부분이 명확하지 않다는 점이 권리분석의 실무상 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5481 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로14번길 18-5, 6층601호 (광안동,아리스타) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 소유자 | 주식회사해강 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 611,000,000원 / 611,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 1,828,117,328원 |
| 말소기준권리 | 2018.06.07 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 2,160,000,000원 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 · 사용승인 2018.05.24 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 기준
말소기준은 2018.06.07 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 하나은행의 경매 신청 청구액은 1,828,117,328원이고, 근저당 채권최고액은 2,160,000,000원입니다.
② 임차인 26명 — 전원 말소기준 이후 전입
현황조사 등에 나타난 사람은 총 26명이며 보증기관 대위·승계로 중복 집계된 사람은 없습니다. 따라서 실제 임차인 수는 26명으로 봅니다. 가장 이른 전입일은 2018.07.09이고 가장 늦은 전입일은 2024.04.29로, 모두 말소기준일 2018.06.07보다 늦습니다. 제공된 권리판정에서도 전원 대항력 없음으로 분류돼 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 류건우 | 2022.09.20 | 미상 | 미상 | 2024.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장경옥 | 2021.07.12 | 미상 | 미상 | 2024.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송배경 | 2020.09.01 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤하 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명현 | 2022.01.26 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김채영 | 2024.04.29 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송다희 | 2023.09.25 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허태영 | 2023.03.03 | 미상 | 미상 | 2024.10.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수빈 | 2024.04.11 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 2021.12.20 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 2024.01.26 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경임 | 2022.02.23 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수현 | 2021.02.01 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성모 | 2020.07.29 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성유미 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연희 | 2021.06.22 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전수연 | 2023.07.21 | 미상 | 미상 | 2024.10.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공세빈 | 2024.04.08 | 미상 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현성 | 2023.03.24 | 미상 | 미상 | 2024.11.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하혜림 | 2022.10.11 | 미상 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표정현 | 2024.01.10 | 미상 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HU DUO | 2023.09.28 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현석 | 2022.02.03 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤아 | 2023.05.12 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강미조 | 2022.11.28 | 미상 | 미상 | 2024.10.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정호경 | 2018.07.09 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
특히 이 명단이 모두 601호의 실제 점유자라고 단정할 수는 없습니다. 각 사람의 점유 부분이 미상으로 기재되어 있기 때문입니다. 권리 인수액은 0원이지만 실제 인도 과정에서는 601호의 현재 점유관계를 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
아리스타(ARISTA)는 19세대, 사용승인일은 2018.05.24입니다. 현재 확인되는 단지 실거래 금액이 없어 감정가 또는 최저가 611,000,000원을 실제 거래가격과 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 낮다거나 비싸다고 단정할 가격 근거는 없습니다.
| 현재 회차 | 611,000,000원 (감정가 100% · 신건) |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 488,800,000원 (감정가 80%) |
| 2회 유찰 시 | 391,040,000원 (감정가 64%) |
| 단지 경매 평균 유찰 | 0.0회 |
④ 예상배당표 (매각가 611,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,510,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,160,000,000원 | 602,490,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구 기준액은 2,280,000,000원, 예상 배당은 602,490,000원으로 현재 회차의 미배당액은 1,677,510,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.4% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남동측 인근으로 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 이용. 매각물건명세서상 본건은 다세대주택입니다. 건물 전체는 공동주택(다세대주택)과 업무시설(오피스텔)이 함께 있는 형태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2018.05.24입니다. 승강기·급배수·위생·무인공동현관기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측과 남측으로 각각 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 토지면적은 504.0㎡, 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 각 호 내부를 확인하지 못했고, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.06.07 하나은행 근저당권이 기준이고 이후 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 26명 점유관계 확인. 전원 대항력은 없지만 점유 부분이 미상입니다. 601호의 실제 점유자가 누구인지 확인이 필요합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 26명 모두 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제 관계를 현재 자료만으로 확정하기 어렵습니다.
- 배당요구 확인. 배당요구일이 확인되는 임차인은 10명입니다. 나머지 사람의 배당관계는 매각 관련 서류와 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다.
- 가격 판단 유보. 현재 확인되는 실거래 비교가격이 없으므로 최저가 611,000,000원을 시세보다 싸다고 단정하면 안 됩니다.
- 회차 시나리오. 현재 611,000,000원, 1회 유찰 시 488,800,000원, 2회 유찰 시 391,040,000원입니다. 모든 회차의 매수인 인수액 계산은 0원입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “단순한 물건”은 다르다
이 사건의 말소기준은 2018.06.07 하나은행 근저당으로 명확합니다. 그 이후 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 조사된 실제 임차인 26명 역시 모두 기준일 이후 전입이어서 현재 계산되는 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 26명의 보증금·확정일자와 점유 부분이 미상이고 감정평가 당시 내부도 확인되지 않았습니다. 여기에 실거래 비교가격이 없어 신건 최저가 611,000,000원의 가격 메리트도 확인할 수 없습니다. 따라서 결론은 “권리 자체는 소멸형, 하지만 임차관계·점유·가격은 추가 확인형”입니다. 등기상 인수 위험이 없다는 이유만으로 이 사건 전체를 단순하게 평가하기는 어렵습니다.
