부산지방법원 2024타경5481. 광안동 아리스타 4층 407호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서 비고에는 “오피스텔임”이라고 기재되어 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사해강이며, 2018.06.07 하나은행이 채권최고액 2,160,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤에 들어온 주택도시보증공사의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

표면적인 권리 순위보다 이 사건에서 더 주의할 부분은 점유관계입니다. 현황상 확인되는 전입자는 모두 26명으로, 가장 빠른 전입일도 2018.07.09라 말소기준권리인 2018.06.07보다 늦습니다. 따라서 이들의 임차권이 낙찰자에게 대항하는 구조는 아닙니다. 다만 각자의 보증금과 확정일자, 점유 부분이 모두 미상이고 일부는 배당요구를 했기 때문에, 실제 배당과 명도 절차는 최신 매각물건명세서와 현황을 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준은 2018.06.07 접수된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,160,000,000원이며 공동담보목록 제2018-186호가 기재되어 있습니다. 이후 2024.04.15 주택도시보증공사가 청구금액 120,000,000원으로 가압류했고, 2024.09.12 하나은행이 임의경매를 개시했습니다. 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유관계 — 26명 모두 말소기준 이후 전입

확인되는 전입자는 26명입니다. 전입일은 2018.07.09부터 2024.04.29까지이고, 모두 2018.06.07 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판단되어 있습니다. 이 가운데 10명은 배당요구 접수 사실이 확인됩니다. 다만 전원 보증금·확정일자·점유 부분이 미상이라 우선변제 여부와 실제 점유범위는 별도 확인 대상입니다.

③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 125,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 물건과 직접 비교할 실거래가격이 확인되지 않아 125,000,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 가격 가점보다 권리·점유 확인을 먼저 끝낸 뒤 별도의 실거래 및 현장 시세를 대조하는 접근이 적절합니다.

회차 시나리오상 1회 유찰 시 매각가는 100,000,000원, 2회 유찰 시 80,000,000원으로 계산되어 있습니다. 하지만 비교 가능한 시장가격이 확인되지 않은 상태에서는 이 숫자만으로 어느 회차부터 가격 메리트가 생긴다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)

채권 총액 2,280,000,000원에 대해 신건 매각가 125,000,000원을 가정하면 집행비용 2,550,000원을 제외한 122,450,000원이 하나은행 근저당에 배당되고, 전체 미배당액은 2,157,550,000원입니다. 주택도시보증공사 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 남동측 인근이며, 아파트 단지·공동주택·단독주택·학교 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2018.05.24입니다. 위생·급배수·승강기·무인공동현관기·소화설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북동측과 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,622,000원/㎡, 토지면적은 504.0㎡입니다.
• 건축물 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 407호 실제 점유자 특정. 전입자 26명의 점유 부분이 모두 미상이므로, 현재 407호를 누가 점유하는지 현황조사와 현장을 대조해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 전입자 전원의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구 여부와 최우선변제 가능성을 최신 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
• 배당요구자 확인. 류건우·장경옥·허태영·성유미·전수연·공세빈·최현성·하혜림·표정현·강미조는 배당요구 접수 사실이 확인됩니다.
• 민간임대주택등기 대조. 2022.07.01 민간임대주택등기의 매각 이후 처리와 현재 상태를 등기부 및 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설이고 매각물건명세서에는 오피스텔이라고 기재되어 있으므로 실제 이용·공부상 용도와 입찰 목적의 적합성을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 신건 125,000,000원이 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 실거래와 현장 매매·임대 시세를 별도로 조사한 뒤 응찰 상한을 정하는 것이 필요합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다

이 사건의 권리 순위 자체는 비교적 분명합니다. 2018.06.07 하나은행 근저당이 말소기준이고, 26명의 전입일은 모두 그 이후라 대항력이 없으며, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 전입자가 26명이나 되는 데 비해 보증금·확정일자·점유 부분은 미상이고, 민간임대주택등기도 존재합니다.

가격 역시 신건 125,000,000원을 실거래와 직접 비교할 근거가 없어 싸다고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리 순위는 안전 쪽, 점유·임대관계와 가격은 확인 쪽”으로 보는 것이 맞습니다. 입찰 전 핵심은 407호 실제 점유자, 임차보증금과 최우선변제 가능성, 민간임대주택등기의 현재 상태, 그리고 시장가격의 네 가지입니다.