부산지방법원 2024타경5481. 부산 수영구 광안동 아리스타 3층 301호의 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사해강이고, 말소기준권리는 2018.06.07 설정된 주식회사하나은행 근저당권 2,160,000,000원입니다. 이후 2023.04.20 유도균의 주택임차권등기와 2024.09.12 하나은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 유도균을 포함해 확인된 전입자는 모두 말소기준일보다 뒤에 전입해 대항력이 없는 구조이고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
다만 “인수 0원”만 보고 단순한 물건으로 분류하기에는 점유관계가 복잡합니다. 현황조사와 문건접수 등에 나타난 실제 임차인은 27명입니다. 유도균을 제외한 26명은 보증금이 확인되지 않았고 점유 부분도 미상입니다. 대항력은 없더라도 실제 인도·점유 정리는 별개의 문제이므로, 입찰 전 각 점유자의 실제 점유 여부와 점유 범위를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5481 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로14번길 18-5, 3층301호 (광안동,아리스타) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 소유자 | 주식회사해강 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,828,117,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2018.05.24 |
| 용도지역 | 도시지역 · 제2종일반주거지역 |
| 토지 | 대 · 504.0㎡ · 공시지가 1,622,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 하나은행 근저당
말소기준은 2018.06.07 하나은행 근저당권입니다. 유도균의 임차권등기는 2023.04.20 접수된 후순위 권리이고, 전입일·확정일자도 2018.06.19로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 유도균의 주택임차권은 대항력이 없고 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 경매개시결정 역시 말소기준 뒤에 접수돼 소멸 대상입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 27명, 모두 말소기준 후 전입
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 실제 임차인으로 집계되는 인원은 27명입니다. 전입일은 전원 2018.06.07 이후여서 대항력은 없습니다. 다만 유도균을 제외한 26명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 배당·점유관계 확인은 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류건우 | 2022.09.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.11.26 | 없음 |
| 장경옥 | 2021.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.10.23 | 없음 |
| 송배경 | 2020.09.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 조윤하 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김명현 | 2022.01.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김채영 | 2024.04.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 송다희 | 2023.09.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 허태영 | 2023.03.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.10.07 | 없음 |
| 조수빈 | 2024.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김현서 | 2021.12.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 이유진 | 2024.01.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 박경임 | 2022.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 조수현 | 2021.02.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 박성모 | 2020.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 성유미 | 2022.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 |
| 김연희 | 2021.06.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 전수연 | 2023.07.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.10.04 | 없음 |
| 공세빈 | 2024.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 |
| 최현성 | 2023.03.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.11.01 | 없음 |
| 하혜림 | 2022.10.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 |
| 표정현 | 2024.01.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 |
| HU DUO | 2023.09.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 이현석 | 2022.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김윤아 | 2023.05.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 강미조 | 2022.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.10.24 | 없음 |
| 정호경 | 2018.07.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 유도균 | 2018.06.19 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 2023.04.20 | 없음 |
유도균의 임차권등기에는 임대차계약일 2018.05.05, 점유개시일 2018.05.24, 주민등록일과 1차 확정일자 2018.06.19가 기재되어 있습니다. 임차보증금은 1차 100,000,000원, 2차 증액 120,000,000원으로 등기되어 있으며 2차 확정일자는 2023.02.02입니다. 대항력 판단의 기준이 되는 주민등록일은 말소기준 2018.06.07보다 늦습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 150,000,000원
감정가와 최저매각가는 모두 150,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 아리스타의 단지정보는 19세대, 사용승인일은 2018.05.24입니다. 현재 대상과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격 표본은 확인되지 않으므로, 150,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 가격 메리트는 별도로 확인해야 합니다.
| 현재 회차 | 150,000,000원 (감정가 100% · 신건) |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 120,000,000원 (감정가 80%) |
| 2회 유찰 시 | 96,000,000원 (감정가 64%) |
| 현재 실질취득 | 150,000,000원 + 인수 0원 = 150,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 미상 | 2,900,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,160,000,000원 | 147,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 미상 | 0원 |
신건 150,000,000원 가정에서는 집행비용 2,900,000원을 제외한 147,100,000원이 하나은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 2,012,900,000원입니다. 매각대금 전액이 소진되어 소유자 잔여는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 150,000,000원 | 147,100,000원 | 2,012,900,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 2,042,480,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 2,066,128,000원 | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당가정입니다. 근저당의 미배당액이 커지더라도 현재 시나리오에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남동측 인근으로, 주변에 아파트단지·공동주택·단독주택·학교 등이 소재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 용도. 공부상 공동주택인 다세대주택입니다. 감정평가 당시 각 호 내부는 폐문으로 확인하지 못해 응찰 시 재확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 사용승인일은 2018.05.24입니다. 위생·급배수·승강기·무인공동현관기·소화설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측과 남측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지정보. 아리스타(ARISTA)는 19세대로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 실사. 실제 임차인 27명 중 26명은 점유 부분이 미상입니다. 현재 누가 301호를 실제 점유하는지 확인이 우선입니다.
- 보증금 확인. 유도균 외 26명의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 배당·명도 협의에 영향을 줄 수 있으므로 확인해야 합니다.
- 유도균 임차권. 전입·확정일자는 2018.06.19로 말소기준보다 늦고 대항력은 없습니다. 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 민간임대주택등기. 2022.07.01 등기된 민간임대주택 관련 의무와 매각 후 효력을 반드시 원문으로 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래가가 없어 신건 150,000,000원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 별도의 인근 거래·매물 검증이 필요합니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았으므로 현황을 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 현황을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 명도”는 같은 말이 아니다
이 사건의 금전 권리관계만 보면 결론은 비교적 분명합니다. 2018.06.07 하나은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 27명의 전입일은 모두 그 이후입니다. 유도균의 임차권등기도 후순위라 소멸하고, 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다.
그러나 실제 입찰 난도는 별개입니다. 27명이라는 점유 관련 인원, 그중 26명의 보증금·점유 부분 미상, 그리고 민간임대주택등기가 동시에 존재합니다. 여기에 직접 비교할 실거래 가격도 없어 신건 150,000,000원의 가격 적정성을 데이터만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 금전 인수는 0원, 점유·등기 확인 부담은 큰 유형으로 보는 것이 맞습니다.
