부산지방법원 2024타경5481. 광안동 아리스타 5층 504호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사해강이며, 2018.06.07 설정된 하나은행 근저당권의 채권최고액은 2,160,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이 되고, 이후 주택도시보증공사 가압류와 임의경매개시결정, 표정현의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리의 핵심은 임차인 숫자 자체보다 전입 시점입니다. 현황조사·문건·등기에서 확인되는 실제 임차인은 26명이고, 가장 이른 전입일도 2018.07.09로 말소기준일 2018.06.07보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 26명 모두 대항력 없음입니다. 다만 표정현을 제외한 25명은 보증금과 확정일자가 미상이라 배당관계와 실제 점유 범위는 매각물건명세서 원본으로 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5481 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로14번길 18-5, 5층504호 (광안동,아리스타) |
| 용도 | 근린시설 · 매각물건명세서 비고상 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사해강 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,828,117,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2018.05.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.06.07 하나은행 근저당권입니다. 이후 2024.04.15 주택도시보증공사의 120,000,000원 가압류, 2024.09.12 임의경매개시결정, 2026.06.04 표정현의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 표정현의 임차보증금은 10,000,000원이고 전입·확정일자는 모두 2024.01.10로 말소기준보다 늦습니다.
② 임차인 — 실제 26명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류건우 | 2022.09.20 | 미상 / 미상 | 2024.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장경옥 | 2021.07.12 | 미상 / 미상 | 2024.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송배경 | 2020.09.01 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤하 | 2024.02.26 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명현 | 2022.01.26 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김채영 | 2024.04.29 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송다희 | 2023.09.25 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허태영 | 2023.03.03 | 미상 / 미상 | 2024.10.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수빈 | 2024.04.11 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 2021.12.20 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 2024.01.26 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경임 | 2022.02.23 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수현 | 2021.02.01 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성모 | 2020.07.29 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성유미 | 2022.04.22 | 미상 / 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연희 | 2021.06.22 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전수연 | 2023.07.21 | 미상 / 미상 | 2024.10.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공세빈 | 2024.04.08 | 미상 / 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현성 | 2023.03.24 | 미상 / 미상 | 2024.11.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하혜림 | 2022.10.11 | 미상 / 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HU DUO | 2023.09.28 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현석 | 2022.02.03 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤아 | 2023.05.12 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강미조 | 2022.11.28 | 미상 / 미상 | 2024.10.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정호경 | 2018.07.09 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표정현 | 2024.01.10 | 10,000,000원 / 2024.01.10 | 2026.06.04 | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,284,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,160,000,000원 | 103,716,000원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 2,280,000,000원 중 103,716,000원이 배당되고 2,176,284,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
1회 유찰 시 매각가는 84,800,000원, 채권자 배당액은 82,873,600원이며 미배당은 2,197,126,400원입니다. 2회 유찰 시 매각가는 67,840,000원, 배당액은 66,218,880원, 미배당은 2,213,781,120원으로 증가합니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남동측 인근으로, 아파트단지·공동주택·단독주택·학교 등이 소재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2018.05.24입니다. 승강기·위생·급배수·무인공동현관·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측과 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 토지면적은 504.0㎡, 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 공부상 이용. 건물에는 공동주택(다세대주택)과 업무시설(오피스텔)이 함께 있으며, 본건은 매각물건명세서 비고상 오피스텔입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 504호 실제 점유자 특정. 임차인 26명 중 25명의 점유 부분이 미상입니다. 현황조사 명단 전체와 504호 실제 점유자를 반드시 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 25명 확인. 대항력은 없지만 배당·명도 관계를 정리하려면 각 임차인의 보증금과 확정일자, 실제 점유 범위를 확인하는 것이 안전합니다.
- 표정현 임차권. 보증금 10,000,000원, 전입·확정일자 2024.01.10, 임차권등기 2026.06.04입니다. 말소기준 이후이므로 대항력은 없고 등기상 임차권은 매각으로 소멸합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.07.01 등기의 경매 후 처리와 실제 효력을 등기부·매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 확인되는 실거래 비교값이 없으므로 감정가 106,000,000원을 그대로 시세로 보지 말고 별도의 실거래·매물가 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기와 매각기일 직전 변경사항을 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 26명의 점유 확인
이 사건의 금전적 권리구조만 보면 결론은 비교적 선명합니다. 2018.06.07 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 확인된 26명의 임차인도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
하지만 권리상 인수 0원과 현장 난도가 낮다는 것은 같은 말이 아닙니다. 임차인이 26명이고 그중 25명은 보증금·확정일자와 점유 부분이 미상입니다. 여기에 민간임대주택등기와 오피스텔 성격, 실거래 비교값 부재까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “승계 보증금 위험은 낮지만, 점유·서류·가격 확인을 충분히 해야 하는 사건”으로 보는 것이 맞습니다.
