부산지방법원 2024타경5481. 광안동 아리스타 4층 406호로, 사건상 용도분류는 근린시설이고 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 감정평가 자료상 건물은 철근콘크리트구조 6층 건물이고 사용승인일은 2018.05.24입니다. 등기상 소유자는 주식회사해강입니다.
권리분석의 기준점은 2018.06.07 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,160,000,000원이고 공동담보목록 제2018-186호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.09.12 임의경매개시결정, 2024.10.17 조정은의 가압류 7,800,000원, 2025.04.10 최현성의 임차보증금 120,000,000원 주택임차권이 이어집니다. 이 세 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5481 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로14번길 18-5, 4층406호 (광안동,아리스타) |
| 용도 | 사건 분류 근린시설 · 매각물건명세서 비고 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 · 사용승인일 2018.05.24 |
| 대상면적 | 28.96㎡ |
| 소유자 | 주식회사해강 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 1,828,117,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 후 권리는 소멸, 민간임대주택등기는 별도 확인
말소기준은 2018.06.07 하나은행 근저당권입니다. 경매개시결정·가압류·최현성의 임차권등기는 모두 그 이후여서 매각으로 소멸합니다. 배당자료 역시 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
② 점유·임차관계 — 법정 인수는 0원, 현황 확인은 필수
현황조사와 문건접수 등에 나타난 임차·전입 관련 인원은 26명입니다. 가장 이른 전입일은 정호경의 2018.07.09로, 말소기준일 2018.06.07보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 전입자 전부가 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없습니다.
| 성명 | 전입일 / 점유 | 보증금·확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류건우 | 2022.09.20 · 미상 | 미상 | 2024.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장경옥 | 2021.07.12 · 미상 | 미상 | 2024.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송배경 | 2020.09.01 · 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤하 | 2024.02.26 · 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명현 | 2022.01.26 · 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김채영 | 2024.04.29 · 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송다희 | 2023.09.25 · 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허태영 | 2023.03.03 · 미상 | 미상 | 2024.10.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수빈 | 2024.04.11 · 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 2021.12.20 · 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 2024.01.26 · 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경임 | 2022.02.23 · 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수현 | 2021.02.01 · 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성모 | 2020.07.29 · 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성유미 | 2022.04.22 · 미상 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연희 | 2021.06.22 · 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전수연 | 2023.07.21 · 미상 | 미상 | 2024.10.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공세빈 | 2024.04.08 · 미상 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하혜림 | 2022.10.11 · 미상 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표정현 | 2024.01.10 · 미상 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HU DUO | 2023.09.28 · 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현석 | 2022.02.03 · 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤아 | 2023.05.12 · 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강미조 | 2022.11.28 · 미상 | 미상 | 2024.10.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정호경 | 2018.07.09 · 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현성 | 2023.03.24 · 건물 전부 | 120,000,000원 확정 2023.03.08 | 2025.04.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
아리스타(ARISTA)는 총 19세대, 사용승인일 2018.05.24로 확인됩니다. 그러나 이 사건에 제공된 시세 자료에는 최근 12개월 평균 거래가나 최신 실거래가가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가·최저가 164,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 판정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,096,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,160,000,000원 | 160,904,000원 |
| 2. 가압류 · 조정은 | 7,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
총 채권액 2,167,800,000원에 대해 채권자 배당은 160,904,000원, 미배당은 2,006,896,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 164,000,000원 | 160,904,000원 | 2,006,896,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 2,039,236,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 104,960,000원 | 102,690,560원 | 2,065,109,440원 | 0원 |
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·공동주택·단독주택·학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물, 사용승인일 2018.05.24. 외벽은 화강석붙임·스톤코트·몰탈위 페인팅 등, 위생·급배수·승강기·무인공동현관·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측과 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 토지면적 504.0㎡, 공시지가 1,622,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 감정평가 당시 각 호가 폐문되어 내부를 확인하지 못했다고 기재돼 있어 응찰 전 내부 상태를 재확인할 필요가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 임차·전입 관련 인원이 26명이고 대부분 점유 부분이 미상입니다. 실제 406호 점유자를 현황조사·전입세대·명세서 원문에서 다시 특정해야 합니다.
- 최현성 임차권. 보증금 120,000,000원의 임차권등기는 후순위로 매각 소멸하며 인수액은 0원으로 계산되지만, 배당·명도 진행상황을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.07.01 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 최신 등기와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최신 실거래 비교자료가 없으므로 164,000,000원을 시세보다 저렴하다고 전제해서는 안 됩니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았으므로 시설상태와 수선비를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변수. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 분명하지만, 현황은 단순하지 않다
이 사건의 권리상 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 말소기준인 2018.06.07 하나은행 근저당보다 모든 확인 전입이 늦고, 보증금 120,000,000원의 최현성 임차권도 후순위입니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 인수액은 0원으로 유지됩니다.
다만 이것을 곧바로 ‘쉬운 물건’으로 해석하기는 어렵습니다. 조사된 임차·전입 관련 인원이 26명이고 상당수의 점유 부분·보증금이 미상이며, 감정 당시 내부도 확인되지 않았습니다. 여기에 민간임대주택등기의 사후 처리도 원본 확인이 필요합니다. 그리고 실거래 자료가 없으므로 신건 최저가 164,000,000원이 시장 대비 저렴하다는 근거도 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 점유·현황과 가격 검증을 끝낸 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
