부산지방법원 2024타경5481. 광안동 아리스타 3층 308호 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사해강이고, 2018.06.07 설정된 주식회사하나은행 근저당권 2,160,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2024.04.15 주택도시보증공사 가압류 120,000,000원과 2024.09.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
눈에 띄는 부분은 등기보다 점유관계입니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 사람은 26명이며 전입일은 2018.07.09부터 2024.04.29까지입니다. 모두 말소기준일 2018.06.07보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계는 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5481 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로14번길 18-5, 3층308호 (광안동,아리스타) |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 주식회사해강 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 101,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,828,117,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2018.05.24 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 소멸
말소기준은 2018.06.07 하나은행 근저당권입니다. 2024.04.15 주택도시보증공사 가압류와 2024.09.12 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로, 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 현황 — 26명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류건우 | 2022.09.20 | 미상 | 2024.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장경옥 | 2021.07.12 | 미상 | 2024.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송배경 | 2020.09.01 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤하 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명현 | 2022.01.26 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김채영 | 2024.04.29 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송다희 | 2023.09.25 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허태영 | 2023.03.03 | 미상 | 2024.10.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수빈 | 2024.04.11 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 2021.12.20 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 2024.01.26 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경임 | 2022.02.23 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수현 | 2021.02.01 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성모 | 2020.07.29 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성유미 | 2022.04.22 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연희 | 2021.06.22 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전수연 | 2023.07.21 | 미상 | 2024.10.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공세빈 | 2024.04.08 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현성 | 2023.03.24 | 미상 | 2024.11.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하혜림 | 2022.10.11 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표정현 | 2024.01.10 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HU DUO | 2023.09.28 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현석 | 2022.02.03 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤아 | 2023.05.12 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강미조 | 2022.11.28 | 미상 | 2024.10.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정호경 | 2018.07.09 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
가장 빠른 전입일인 2018.07.09도 말소기준일 2018.06.07보다 늦습니다. 따라서 확인된 26명은 모두 대항력 없는 후순위 점유자입니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 실제 배당순위와 최우선변제 여부는 배당표 확정 전에 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,214,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,160,000,000원 | 98,786,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,280,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 98,786,000원이며, 미배당액은 2,181,214,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남동측 인근으로, 아파트 단지·공동주택·단독주택·학교 등이 소재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 사용승인일은 2018.05.24입니다. 승강기·무인공동현관기·소화설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측과 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 폐문으로 해당 호 내부를 확인하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 26명의 실제 점유 여부와 각자의 점유 부분을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 모두 미상입니다. 특히 배당요구가 접수된 사람들의 임대차계약서와 배당요구 내용을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.07.01 등기가 존재하므로 등기부와 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했으므로 수리비와 실제 이용상태를 응찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않아 감정가 101,000,000원의 시세 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
맺으며 — “인수는 0원, 확인할 사람은 26명”
이 물건의 권리 뼈대는 명확합니다. 2018.06.07 하나은행 근저당이 기준이고, 이후 전입한 26명은 대항력이 없으며 가압류와 경매개시결정도 소멸합니다. 현재 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 실무 난도는 낮지 않습니다. 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 일부는 배당요구를 했으며 감정 당시 내부도 확인하지 못했습니다. 가격 역시 실거래 비교 근거가 없어 신건 101,000,000원의 매력도를 높게 평가하기 어렵습니다. 권리 인수는 안전 쪽이지만, 명도·배당·현장 확인을 끝낸 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
