부산지방법원 2024타경5481. 광안동 아리스타 5층 506호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표기되어 있으나 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 기재되어 있습니다. 이 건의 권리분석 출발점은 2018.06.07 설정된 하나은행 근저당권으로, 채권최고액은 2,160,000,000원입니다. 이후의 경매개시결정, 조정은 가압류 7,800,000원, 김윤아 임차권등기는 모두 이 근저당보다 뒤에 있습니다.

금액만 보면 단순합니다. 현재 최저가 164,000,000원에서 집행비용 3,096,000원을 제외한 160,904,000원이 하나은행에 배당되는 시나리오이며, 후순위 조정은 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 하나은행의 신청채권액도 1,828,117,328원으로 배당만으로 충족되지 않습니다. 그러나 이 물건은 단순히 “인수 0원이니 안전하다”로 끝내기 어렵습니다. 현황조사에 전입·점유 관련 명의가 26명 확인되고, 상당수의 보증금이 미상이라 실제 인도 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 그러나 확인할 등기는 남아 있다

말소기준권리는 2018.06.07 하나은행 근저당권입니다. 이후 2024.09.12 임의경매개시결정과 2024.10.17 조정은 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.03.31 김윤아 명의의 주택임차권도 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 송유진의 임차권 70,000,000원은 2023.02.13 이미 말소되었습니다.

② 임차·점유 현황 — 26명 모두 말소기준일 이후 전입

현황조사와 문건접수, 임차권등기에서 확인되는 임차·점유 관련 명의는 26명입니다. 이들의 전입일은 모두 2018.06.07 말소기준일보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정됩니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 명의가 많지만, 전입 자체가 말소기준일 후이므로 선순위 대항력으로 보지는 않습니다. 다만 실제 점유자와 퇴거 여부는 별개의 문제입니다.

③ 가격 판단 — 신건 164,000,000원, 시세 가점은 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 164,000,000원이고 유찰은 0회입니다. 아리스타 관련 비교 면적 자료에는 28.96㎡가 제시되어 있으나 본건과의 면적 일치가 확인되지 않아, 이를 근거로 본 호의 실거래 시세를 단정하지 않습니다. 따라서 전체 평균이나 임의의 시세를 끌어와 “싸다”라고 평가하지 않고 가격 가점을 주지 않는 것이 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 164,000,000원이 집행비용과 선순위 하나은행 근저당 배당으로 전액 소진됩니다. 전체 채권 미배당은 2,006,896,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 매수인 인수는 0원

선순위 대항력 임차인이 없는 구조라 낙찰가가 낮아져도 임차보증금 인수가 늘어나는 대항력 인수형과는 다릅니다. 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 동일하고, 낙찰가가 낮아질수록 채권자의 미배당만 커집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수영초등학교 남동측 인근으로 아파트 단지·공동주택·단독주택·학교 등이 소재하며 주위환경은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 사용승인일은 2018.05.24입니다. 위생·급배수·승강기·무인공동현관·소화설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북동측과 남측으로 각각 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 토지면적은 504.0㎡, 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
• 내부 확인. 폐문으로 각 호 내부를 확인하지 못한 것으로 기재되어 있어 실제 내부 상태는 입찰 전에 재확인해야 합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 506호 실제 점유자 확인. 현황조사상 26명의 전입·점유 관련 명의가 있으므로 현재 506호에 누가 실제 거주·점유하는지 직접 확인해야 합니다.
• 미상 보증금 재확인. 김윤아 100,000,000원을 제외한 다수 명의는 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 명도 협의와 배당관계 파악에는 필요합니다.
• 김윤아 임차권. 2025.03.31 등기된 임차보증금 100,000,000원 임차권은 말소기준보다 후순위이며 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기부와 명세서로 재대조하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.07.01 등기의 매각 후 효력과 말소 여부를 반드시 원본 서류에서 확인하세요.
• 오피스텔 용도 확인. 사건 용도 표기와 매각물건명세서 비고를 함께 대조해 실제 이용·대출·세금 판단의 기준 용도를 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부가 확인되지 않았으므로 수리비와 점유 상태를 별도로 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가 164,000,000원 자체를 시세로 간주하지 마세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 최신 점유관계를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 다르다

금전 권리만 보면 결론은 명확합니다. 2018.06.07 하나은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 전입자 26명은 모두 그 이후 전입했습니다. 김윤아의 100,000,000원 임차권도 후순위라 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.

하지만 입찰 난도는 숫자 하나로 끝나지 않습니다. 다수 전입자, 미상 보증금, 민간임대주택등기, 폐문으로 확인되지 않은 내부 상태가 겹쳐 있습니다. 게다가 실거래 비교 근거가 없어 신건 164,000,000원이 싼지 비싼지도 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 결론은 권리상 금전 인수는 낮지만, 점유·용도·가격 검증이 선행되어야 하는 C등급 물건입니다.