부산지방법원 2024타경5481. 광안동 아리스타 4층 402호 다세대주택입니다. 권리의 기준점은 2018.06.07 설정된 하나은행 근저당권으로, 채권최고액은 2,160,000,000원입니다. 경매는 하나은행이 신청했고 청구액은 1,828,117,328원입니다. 현재 회차 135,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,690,000원을 제외한 132,310,000원이 하나은행에 배당되고, 2,027,690,000원의 미배당이 남습니다. 다만 이 미배당은 매수인이 떠안는 금액이 아니라 채권자의 미회수액이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
이 사건의 난도는 근저당보다 임차관계에 있습니다. 확인된 26명 가운데 성유미는 402호 건물 전부에 관한 임차권등기가 있고 보증금 130,000,000원이 확인됩니다. 나머지는 대부분 점유 부분이 미상이고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 다만 모든 전입일이 말소기준권리인 2018.06.07 이후이므로, 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차관계자 수는 26명으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5481 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로14번길 18-5, 4층402호 (광안동,아리스타) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 공부상 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 주식회사해강 |
| 사용승인 | 2018.05.24 · 철근콘크리트구조 6층 건물 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,828,117,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 핵심
말소기준권리는 2018.06.07 하나은행 근저당입니다. 2024.05.07 등기된 성유미의 주택임차권은 말소기준보다 뒤이고, 등기자료상 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 2024.09.12 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차관계자 26명
보증기관 대위·승계로 중복된 신고자는 없습니다. 따라서 아래 26명이 실제 임차관계자로 확인됩니다. 모두 전입일이 2018.06.07 말소기준 이후여서 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 다만 성유미를 제외한 대부분은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류건우 | 미상 | 2022.09.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장경옥 | 미상 | 2021.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송배경 | 미상 | 2020.09.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤하 | 미상 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명현 | 미상 | 2022.01.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김채영 | 미상 | 2024.04.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송다희 | 미상 | 2023.09.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허태영 | 미상 | 2023.03.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수빈 | 미상 | 2024.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현서 | 미상 | 2021.12.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 미상 | 2024.01.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경임 | 미상 | 2022.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조수현 | 미상 | 2021.02.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성모 | 미상 | 2020.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연희 | 미상 | 2021.06.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전수연 | 미상 | 2023.07.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공세빈 | 미상 | 2024.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최현성 | 미상 | 2023.03.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하혜림 | 미상 | 2022.10.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표정현 | 미상 | 2024.01.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HU DUO | 미상 | 2023.09.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현석 | 미상 | 2022.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤아 | 미상 | 2023.05.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강미조 | 미상 | 2022.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정호경 | 미상 | 2018.07.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성유미 | 건물 전부 | 2022.04.22 | 130,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,690,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,160,000,000원 | 132,310,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행에 132,310,000원이 배당되고 총 채권액 기준 2,027,690,000원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 135,000,000원 | 132,310,000원 | 2,027,690,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 108,000,000원 | 105,688,000원 | 2,054,312,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 86,400,000원 | 84,444,800원 | 2,075,555,200원 | 0원 |
현재 자료에는 이 402호와 직접 비교할 실거래 금액이 제시되어 있지 않으므로 135,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 유찰 시 108,000,000원, 86,400,000원으로 최저가가 낮아지는 구조만 확인할 수 있으며, 가격 메리트는 별도의 실제 거래가격과 대조한 뒤 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남동측 인근이며, 아파트단지·공동주택·단독주택·학교 등이 소재하고 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2018.05.24입니다. 위생·급배수·승강기·무인공동현관기·소화설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측과 남측으로 각각 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 토지 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 감정평가 당시 폐문으로 각 호 내부를 확인하지 못해 응찰 시 재확인이 필요하다고 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계자 26명 재확인. 성유미 외 대부분은 점유 부분·보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 402호 점유자와 각 임차관계의 대응 호수를 매각물건명세서·현황조사 원문으로 대조해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 대항력 없음과 별개로 소액임차인의 최우선변제 가능성은 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 각 보증금과 점유·전입 요건을 확인해야 합니다.
- 성유미 임차권. 보증금 130,000,000원, 전입 2022.04.22, 확정일자 2024.04.22, 임차권등기 2024.05.07. 말소기준 2018.06.07보다 뒤라는 점을 원본에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.07.01 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 수리·점유·명도 비용을 응찰가에 반영할 수 있도록 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가와 최저가는 135,000,000원으로 같지만, 이를 시세 할인으로 보아서는 안 됩니다. 실거래 비교 후 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 확인할 사람은 많다”
이 사건은 대항력 있는 임차보증금을 낙찰자가 승계하는 전형적인 인수형 물건은 아닙니다. 말소기준은 2018.06.07 하나은행 근저당이고, 확인된 26명의 전입일은 모두 그 뒤입니다. 성유미의 130,000,000원 임차권도 같은 이유로 현재 자료상 매수인 인수금액에 포함되지 않습니다. 따라서 최저가 135,000,000원에서 실질취득액도 135,000,000원으로 봅니다.
다만 권리분석을 ‘간단하다’고 보기는 어렵습니다. 실제 임차관계자가 26명이고 대부분의 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않으며, 감정평가 당시 내부도 확인되지 않았습니다. 여기에 민간임대주택등기까지 존재합니다. 즉 인수금 리스크보다 점유·배당·서류확인 리스크가 큰 사건입니다. 시세 비교자료가 없는 상태에서 신건 최저가가 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류, 임차관계 검증은 필수입니다.
