부산지방법원 2024타경5481. 부산 수영구 광안동 아리스타 4층 405호입니다. 등기부상 소유자는 주식회사해강이고, 2018.06.07 설정된 주식회사하나은행 근저당권 2,160,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 120,000,000원과 임의경매개시결정, 2026.05.08 공세빈의 주택임차권등기는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있으며 자료상 매각으로 소멸합니다.
권리표만 보면 매수인이 직접 떠안을 금전채무는 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기부보다 점유관계에 있습니다. 현황조사·문건접수 등에 이름이 확인되는 임차·점유 관련 인원은 26명이며, 공세빈을 제외하면 보증금이 확인되지 않습니다. 각 전입일은 말소기준권리인 2018.06.07보다 늦어 자료상 대항력은 없지만, 배당과 명도 실무는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5481 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광일로14번길 18-5, 4층405호 (광안동,아리스타) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 매각물건명세서상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 · 사용승인일 2018.05.24 |
| 소유자 | 주식회사해강 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,828,117,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 하나은행 근저당
핵심은 2018.06.07 하나은행 근저당권입니다. 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정, 공세빈의 주택임차권등기는 모두 후순위이며 매각으로 소멸합니다. 근저당권에는 공동담보목록 제2018-186호가 기재되어 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 26명, 모두 말소기준 이후 전입
조사된 임차·점유 관련 인원은 26명입니다. 각 전입일은 2018.06.07 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 공세빈을 제외한 인원은 보증금이 확인되지 않았고, 우선변제 여부도 확정되어 있지 않아 배당표와 명도계획을 분리해서 봐야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 류건우 | 2022.09.20 | 미상 | 2024.11.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장경옥 | 2021.07.12 | 미상 | 2024.10.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송배경 | 2020.09.01 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조윤하 | 2024.02.26 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김명현 | 2022.01.26 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김채영 | 2024.04.29 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송다희 | 2023.09.25 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허태영 | 2023.03.03 | 미상 | 2024.10.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조수빈 | 2024.04.11 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현서 | 2021.12.20 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이유진 | 2024.01.26 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박경임 | 2022.02.23 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조수현 | 2021.02.01 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박성모 | 2020.07.29 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 성유미 | 2022.04.22 | 미상 | 2024.10.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김연희 | 2021.06.22 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전수연 | 2023.07.21 | 미상 | 2024.10.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최현성 | 2023.03.24 | 미상 | 2024.11.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 하혜림 | 2022.10.11 | 미상 | 2024.10.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 표정현 | 2024.01.10 | 미상 | 2024.10.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| HU DUO | 2023.09.28 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이현석 | 2022.02.03 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김윤아 | 2023.05.12 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강미조 | 2022.11.28 | 미상 | 2024.10.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정호경 | 2018.07.09 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 공세빈 | 2024.04.08 | 20,000,000원 | 2026.05.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
공세빈은 건물 전부에 대해 2024.04.07 임대차계약, 2024.04.06 점유개시, 2024.04.08 주민등록·확정일자, 임차보증금 20,000,000원, 차임 299,000원으로 2026.05.08 주택임차권등기가 기재되어 있습니다. 이 임차권등기 역시 말소기준권리보다 후순위이며 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 103,000,000원
현재 감정가와 최저매각가는 모두 103,000,000원으로 신건입니다. 아리스타의 사용승인일은 2018.05.24이고, 단지 정보상 총 19세대로 표시되어 있습니다. 다만 본 물건과 직접 비교할 동일 면적 실거래 표본이 확인되지 않아, 103,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,242,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,160,000,000원 | 100,758,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 합계 2,280,000,000원 중 예상 배당은 100,758,000원이고, 채권 미배당액은 2,179,242,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.2% 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 103,000,000원 | 100,758,000원 | 2,179,242,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 82,400,000원 | 80,516,800원 | 2,199,483,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 65,920,000원 | 64,333,440원 | 2,215,666,560원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 남동측 인근으로 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교 등이 소재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 양호합니다.
- 용도. 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 기재되어 있으며, 감정요항표상 일부 호실은 업무시설(오피스텔)로 이용됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 사용승인일은 2018.05.24입니다. 위생·급배수·승강기·무인공동현관기·소화설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측과 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 26명 점유관계 재확인. 실제 점유 호실·퇴거 여부·배당요구 여부를 현황조사와 매각물건명세서 원문으로 대조하세요.
- 보증금 미상 인원 확인. 다수 인원의 보증금이 확인되지 않아 최우선변제 여부와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공세빈 임차권등기 확인. 임차보증금 20,000,000원, 계약일 2024.04.07, 점유개시 2024.04.06, 주민등록·확정일자 2024.04.08, 임차권등기 2026.05.08입니다.
- 민간임대주택등기 대조. 2022.07.01 등기 내용을 매각물건명세서와 함께 확인해 매수인 부담 여부를 점검하세요.
- 가격 검증. 직접 비교 가능한 실거래 표본이 확인되지 않으므로 감정가 103,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 마세요.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당권에는 공동담보목록 제2018-186호가 기재되어 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순한 사건으로 보면 안 된다
등기 순위만 보면 구조는 분명합니다. 말소기준은 2018.06.07 하나은행 근저당이고, 후순위 가압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 조사된 임차·점유 관련 인원 26명, 대부분의 보증금 미상, 2022.07.01 민간임대주택등기, 그리고 직접 비교할 실거래 표본 부재가 동시에 남습니다. 따라서 이 사건은 권리의 금전 인수는 낮지만 점유·배당·가격 검증은 보수적으로 해야 하는 유형입니다.
