창원지방법원 2025타경805. 창원시 성산구 대방동 대방그린빌아파트 2동 17층 1708호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 지상 20층 건물의 17층입니다. 감정가는 142,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 69,580,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균 119,500,000원과 비교하면 현재 최저가는 58.2%입니다.
다만 이번 사건은 가격만 보고 단순한 저가 아파트로 판단하기 어렵습니다. 제공된 권리 판정상 말소기준권리는 2022.09.20 영동세무서장 관련 국 압류이고, 그 뒤 국·창원시·옥천군의 압류와 임의경매개시결정이 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 반면 그 이전에는 국민은행으로 승계된 근저당권 관련 변경등기가 남아 있어 선순위 등기 관계를 원본으로 다시 확인할 필요가 있습니다. 또한 한국자산관리공사 공매공고 부기등기도 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경805 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 2동 17층1708호 |
| 도로명 | 경상남도 창원시 성산구 대암로 256 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 39.715㎡ · 지상20층 중 17층 |
| 소유자 | 김상란 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 69,580,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 489,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 압류, 선순위 등기는 재확인
현재 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 현황과 점유관계는 입찰 전에 별도 확인이 필요합니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 가격 자체는 최근 거래보다 크게 낮다
대방그린빌 동일 평형 39.72㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 119,500,000원, 최저는 97,000,000원, 최고와 최신 거래는 140,000,000원입니다. 현재 최저매각가 69,580,000원은 최근 12개월 평균의 58.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 39.72㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 19 | 133,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 2 | 106,500,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2026.07 | 39.72㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 5 | 126,000,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 4 | 99,500,000원 |
| 평균 | 39.72㎡ | 12건 | 119,500,000원 |
최근 거래는 97,000,000원에서 140,000,000원 사이에 형성되어 있고, 최신 거래도 140,000,000원입니다. 현재 최저매각가 69,580,000원은 이 실거래 범위보다 낮습니다. 매수인 인수액이 현재 시뮬레이션대로 0원이라면 실질취득 기준 역시 69,580,000원으로, 가격만 놓고 보면 최근 실거래보다 낮은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,652,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 67,927,560원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 1,652,440원과 소유자 잔여 67,927,560원으로 계산되어 있으며 별도 채권자 배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 신청채권자의 청구액은 489,800,000원이고 국세·지방세 압류 및 기존 근저당 계열 등기가 존재하므로 실제 배당순위와 금액은 원본 서류 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 69,580,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 48,706,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 34,094,200원 | 0원 |
현재 회차에서도 최근 12개월 실거래 평균보다 가격이 낮습니다. 따라서 이 물건은 단순히 추가 유찰을 기다려야만 시세 메리트가 생기는 구조가 아니라, 이미 가격 할인은 크게 진행된 상태입니다. 입찰 판단의 핵심은 추가 할인보다 선순위 근저당 계열 등기의 효력, 세금 압류와 공매 진행을 명확히 확인하는 데 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대암초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·상가·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물의 17층 1708호이며, 일반적인 급·배수·위생·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 대암고등학교·대암초등학교·아이뜰유치원·안남중학교·자연유치원 관련 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 975,200원/㎡, 지목은 대, 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 단지. 대방그린빌 834세대, 1996.06.08 준공이며 동일 평형 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 제공된 판정은 2022.09.20 국 압류를 말소기준으로 보고 있습니다. 그 이전 국민은행 근저당권 관련 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 등기부와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 존재합니다. 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 공매 진행. 2025.05.30 한국자산관리공사 2025-03178-001 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 배당표 대조. 신청채권자 청구액은 489,800,000원인데 현재 배당 시뮬레이션에는 채권자 배당액이 별도로 반영되어 있지 않습니다. 실제 채권액·세금·배당요구를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 69,580,000원은 최근 12개월 실거래 평균 119,500,000원의 58.2%입니다. 가격 할인보다 권리 확인이 우선입니다.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 확인할 것은 권리다”
이 사건은 감정가 142,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 69,580,000원까지 내려왔습니다. 동일 평형 최근 12개월 평균 119,500,000원과 비교하면 58.2%로, 최신 거래 140,000,000원과 비교해도 현재 가격은 낮은 편입니다. 매수인 인수액도 현재 시뮬레이션에서는 0원입니다.
하지만 가격 할인만으로 결론을 내리기에는 등기 구조가 단순하지 않습니다. 제공된 판정상 2022.09.20 국 압류가 말소기준권리지만, 그보다 앞선 국민은행 근저당 계열 등기가 존재하고 국세·지방세 압류 4건과 공매공고도 함께 확인됩니다. 따라서 이 물건은 가격 메리트는 확인되지만 선순위 권리·세금·공매 상태 확인이 선행돼야 하는 유형입니다. 원본 대조 후에도 매수인 인수 0원이 유지되는지가 최종 판단의 핵심입니다.
