창원지방법원 2025타경805. 대방동 ‘대방그린빌’ 3동 14층 1402호, 전용 약 39.72㎡ 아파트입니다. 감정가 142,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 69,580,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 제공된 권리판정에서는 2016.11.29. 신한은행 근저당권 24,000,000원을 말소기준권리로 보고, 이후 창원시·옥천군 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 분명 시세 아래입니다. 같은 단지 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 119,500,000원, 최저 거래는 97,000,000원, 최신 거래는 2026년 9월 140,000,000원입니다. 현재 최저가 69,580,000원은 최근 12개월 평균의 58.2%이며 실거래 최저보다도 낮습니다. 다만 실제 낙찰가는 최저가보다 높아질 수 있으므로 최저매각가 자체를 곧 낙찰가로 간주해선 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경805 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 14층 1402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.715㎡ · 아파트 이용중 |
| 소유자 | 김상란 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 69,580,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 489,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
제공된 권리판정상 말소기준은 2016.11.29. 을구 7번 신한은행 근저당권입니다. 이후의 창원시 압류, 옥천군 압류, 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 신한은행 근저당 24,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 거래보다 낮다
대방그린빌은 834세대, 1996년 6월 준공 단지입니다. 대상 면적과 일치하는 전용 39.72㎡ 실거래 12건의 최근 가격은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 39.72㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 19 | 133,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 2 | 106,500,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2026.07 | 39.72㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 5 | 126,000,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 4 | 99,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 119,500,000원 |
최근 12건은 97,000,000원~140,000,000원 사이에 분포하고 평균은 119,500,000원입니다. 현재 최저가 69,580,000원은 평균보다 49,920,000원 낮고, 평균의 58.2%입니다. 최신 거래 140,000,000원과 비교해도 최저가는 절반 수준입니다. 데이터상 현재 최저매각가에는 뚜렷한 가격 차이가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,652,440원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,927,560원 |
현재 최저가 가정에서는 신한은행 채권최고액 24,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 43,927,560원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대암초등학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 교통사정은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 일반적인 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 대암초등학교·대암고등학교·안남중학교·유치원 관련 교육환경보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 공시지가 975,200원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 834세대 단지이며 최근 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 97,000,000원~140,000,000원으로 편차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·전입세대열람·매각물건명세서를 통해 실제 점유자와 전입일을 확인해야 합니다.
- 국민은행 권리관계 대조. 신청채권자 청구액 489,800,000원과 배당 시뮬레이션 0원의 차이를 등기부와 배당요구 자료에서 확인해야 합니다.
- 입찰가 상한. 최저가는 최근 시세보다 낮지만 낙찰가는 경쟁에 따라 올라갑니다. 최근12개월 평균 119,500,000원과 최신 거래 140,000,000원을 기준점으로 두고 실제 낙찰가를 비교해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 관리비 체납 여부와 범위를 관리사무소에서 확인하는 절차가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 낮아졌고, 확인할 것은 점유와 권리 원본”
이 물건의 숫자상 장점은 분명합니다. 감정가 142,000,000원에서 두 차례 유찰돼 69,580,000원까지 내려왔고, 인수액 0원 기준 실질취득도 동일한 69,580,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 평균 119,500,000원의 58.2%, 실거래 최저 97,000,000원보다도 낮습니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래와 충분한 격차가 있습니다.
다만 권리분석은 가격만으로 끝나지 않습니다. 제공된 판정에서는 2016년 신한은행 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 계산되지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 여기에 신청채권자 국민은행의 489,800,000원 청구가 배당표에서는 0원으로 나타나는 차이도 존재합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮아진 가격 자체보다, 점유관계와 담보·배당관계를 원본에서 재확인한 뒤 그 가격 차이를 실제로 확보할 수 있느냐입니다.
