한 줄 평 임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 권리 안전형 아파트입니다. 감정가 1.42억에서 1회 유찰 후 최저가 9,940만원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일평형 실거래 평균 1.215억 대비 81.8% 수준으로 가격 메리트가 발생했습니다.
감정가 / 최저가
142,000,000원 / 99,400,000원
1회 유찰
실거래 평균
121,583,333원
최근 12개월 12건
최저가 ÷ 시세
81.8%
시세 대비 할인
매수인 인수
0원
임차인 없음
창원지방법원 2025타경805. 경상남도 창원시 성산구 대방동 대방그린빌아파트 제3동 제20층 제2003호입니다. 전용면적은 39.715㎡이며 현재 아파트로 이용 중입니다. 최초 감정가는 1억4200만원이었으나 1회 유찰을 거쳐 최저매각가는 9940만원으로 낮아졌습니다.
권리관계의 핵심은 2016년 설정된 신한은행 근저당권입니다. 해당 권리가 말소기준권리이며 이후 창원시·옥천군 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사상 인수 대상은 없고, 낙찰자가 승계할 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경805 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 20층 2003호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트 이용 |
| 전용면적 | 39.715㎡ |
| 소유자 | 김상란 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 99,400,000원 |
| 청구금액 | 489,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
말소기준권리는 2016.11.29 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 발생한 창원시 압류, 옥천군 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 보증금 인수 및 명도 관련 임차권 위험은 없습니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 경쟁력 확보
동일 면적 39.72㎡ 기준 최근 실거래 12건 평균은 121,583,333원입니다. 현재 최저가 99,400,000원은 최근 12개월 평균 대비 81.8% 수준입니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.08 | 9층 | 134,000,000원 |
| 2026.07 | 4층 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 15층 | 106,000,000원 |
| 2026.05 | 6층 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 3층 | 97,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 12건 | 121,583,333원 |
✅ 가격 메리트 최저가 9,940만원은 최근 12개월 평균 거래가보다 약 18.2% 낮습니다. 유찰로 인한 가격 조정이 실수요·투자 검토 가능한 구간을 만들었습니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,189,200원 |
| 신한은행 근저당권 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 73,210,800원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 시세
최저가는 최근 실거래 평균 대비 할인 구간입니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 소멸하고 임차인 인수도 없습니다. 낙찰자가 부담할 권리 리스크는 낮은 편입니다.
⚠️ 확인 사항 등기부상 회생절차·과거 권리변동 이력이 존재하므로 최종 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 대암초등학교 남동측 인근으로 아파트단지·상가·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 버스승강장이 있어 교통환경은 보통입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 대로3류·소로2류에 접합니다.
- 환금성. 대방그린빌은 834세대 규모이며 1996년 준공 단지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격. 최저가 9,940만원은 최근 평균 1.215억 대비 할인 상태입니다.
- 권리. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 인수액은 0원입니다.
- 점유. 임차인 인수 위험은 없으나 실제 점유관계는 확인이 필요합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기부·현황조사·매각물건명세서 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 안전 + 유찰 가격” 구간
이 물건은 권리분석 측면에서 복잡한 인수 위험이 없는 유형입니다. 감정가 기준에서는 특별한 가격 장점이 없었지만, 1회 유찰 후 최저가 9,940만원까지 내려오면서 최근 12개월 실거래 평균 대비 할인 구간에 진입했습니다. 권리는 안전하고 가격은 조정된 물건으로, 적정 입찰가 검토가 필요한 사례입니다.
