다만 국민은행의 과거 근저당 원등기에는 말소 표시가 있으나, 후속 변경등기에는 존속 표시가 남아 있습니다. 국민은행이 경매를 신청했고 청구액도 489,800,000원인 만큼 선순위 담보권의 실제 존속·순위와 임차인 대항력의 매수인에 대한 효력을 원본으로 확인하기 전에는 위 인수액을 확정할 수 없습니다.
결론적으로 최저가 할인율만으로 판단할 수 없는 조건부 권리분석 물건입니다.
* 실질취득액과 인수액은 제공된 배당 시뮬레이션에 따른 조건부 추정입니다. 국민은행의 선순위 근저당 존속 및 임차인의 실제 인수 여부 확인 전에는 확정 금액이 아닙니다. 실질취득액은 취득세·명도비 등 별도 취득비용을 제외합니다.
창원지방법원 2025타경805. 창원 성산구 대방동의 대방그린빌아파트 3동 303호입니다. 전용면적은 약 39.72㎡이고, 감정가는 142,000,000원입니다. 두 차례 유찰로 최저매각가가 감정가의 49%인 69,580,000원까지 내려왔습니다.
겉으로는 감정가 대비 할인폭이 매우 큽니다. 하지만 권리분석의 핵심은 최저가가 아니라 낙찰자가 최종적으로 부담하게 되는 금액과 선순위 권리의 실제 순위입니다. 김지영의 보증금 80,000,000원은 최저가보다 큽니다. 제시된 배당표대로 임차보증금의 미배당액이 인수되는 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 인수금이 커져 총취득액은 보증금 수준에 묶입니다.
여기에 국민은행 명의의 오래된 근저당권 관련 등기가 추가 쟁점입니다. 국민은행은 이 사건의 경매신청채권자이며 청구액은 489,800,000원입니다. 그런데 예상배당표는 신한은행 근저당권 24,000,000원만 반영하고 국민은행 권리는 별도로 배당하지 않습니다. 이 불일치를 해소해야 최종 인수액과 배당순위를 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경805 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 3층 303호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 성산구 대암로 256 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 약 39.72㎡ · 3층 303호 |
| 소유자 | 김상란 |
| 감정가 | 142,000,000원 |
| 최저매각가 | 69,580,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 국민은행 / 489,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 임차인 | 김지영 · 보증금 80,000,000원 · 주택임차권등기 |
| 예상 인수액 | 12,072,440원* · 배당 및 선순위 권리 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차인 순위가 충돌하는 지점
이 사건에서 표시된 말소기준권리는 2016.11.29 신한은행 근저당권입니다. 그러나 그보다 오래된 국민은행 관련 근저당 기록이 있어, 이를 확인하지 않고 신한은행을 최초 담보권으로 확정하는 것은 위험합니다.
을구 3번의 2001.05.24 근저당권도 같은 담보관계와 연결된 추가설정 기록이며, 국민은행 이전 및 채권최고액 변경 이력이 존재합니다.
원 근저당권에는 이미 말소된 것으로 표시된 부분이 있는 반면, 국민은행으로의 이전·변경등기에는 존속 표시가 남아 있습니다. 이는 원등기와 후속 등기의 관계를 확인해야 하는 사안입니다.
특히 임차인 전입일 2013.11.13보다 앞선 담보권이 실제로 유효하다면, 해당 권리의 순위에 따라 임차보증금의 매수인 인수 여부와 배당순위가 달라질 수 있습니다. 근저당권 자체도 단순히 설정일이 빠르다는 이유만으로 매수인이 당연히 인수하는 것은 아닙니다.
국민은행의 실제 피담보채권, 유효한 근저당권의 범위, 공동담보 관계와 경매신청 근거를 확인해야 합니다. 확인 전에는 인수액을 0원으로도, 12,072,440원으로도 확정하지 않습니다.
신한은행 근저당권은 2016.11.29 설정됐으며 채권최고액은 24,000,000원입니다. 이후 창원시·옥천군의 압류와 국민은행의 경매개시결정이 등기됐습니다. 해당 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있지만, 세금의 배당순위와 실제 배당액은 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 8,000만원의 실제 부담 구조
확인되는 실제 임차인은 김지영 1명입니다. 주택임차권등기가 존재하고 배당요구도 이루어졌습니다. 별도의 보증기관 대위·승계 신고를 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김지영 건물 전부 | 80,000,000원 | 2013.11.13 | 2013.11.13 증액분: 2015.11.12 | 대항력 有* 우선변제 有 승계 위험 확인 |
* 대항력 있음으로 기재되어 있고 전입·점유일이 신한은행 근저당보다 앞섭니다. 다만 국민은행의 1996년·2001년 선순위 근저당 관계에 따라 매수인에게 대항할 수 있는지에 대한 최종 판단은 달라질 수 있습니다.
| 임차인 | 김지영 |
|---|---|
| 점유 범위 | 건물 전부 |
| 임대차계약 | 2013.10.16 |
| 전입신고 | 2013.11.13 |
| 점유개시 | 2013.11.13 |
| 임차보증금 | 80,000,000원 |
| 최초 확정일자 | 2013.11.13 · 73,000,000원 |
| 증액분 확정일자 | 2015.11.12 · 7,000,000원 |
| 임차권등기 | 2023.08.18 · 을구 10번 |
| 배당요구 | 신청 확인 · 2023.08.18 |
| 우선변제 | 확정일자 및 배당요구에 따른 권리 행사 가능 |
| 예상배당 | 67,927,560원* |
| 예상 미배당액 | 12,072,440원* |
| 매수인 인수 | 미배당액 인수 가능성 · 선순위 권리 확인 필요 |
따라서 보증금 부족분은 80,000,000원 − 67,927,560원 = 12,072,440원입니다.
이 부족분을 매수인이 인수한다는 전제에서 실질취득액은 69,580,000원 + 12,072,440원 = 81,652,440원입니다.
보증금 80,000,000원이 실질적인 취득비용의 기준이 되며, 배당에서 먼저 공제되는 집행비용 때문에 위 계산의 총액은 보증금보다 높습니다. 낙찰가가 낮아져도 그만큼 인수가 늘어 실질취득액이 같은 비율로 내려가지는 않습니다.
단, 이 계산은 임차인이 매수인에게 대항할 수 있고 제공된 배당순위가 성립한다는 조건부 시뮬레이션입니다.
임차인이 신한은행보다 앞선다는 사실만으로 모든 담보권자와 경매 매수인에게 대항할 수 있다고 단정할 수 없습니다.
국민은행 담보권이 실제로 유효한 선순위 권리라면 임차권의 소멸 및 보증금 인수에 관한 판단을 다시 해야 합니다. 국민은행 권리가 이미 소멸했다면 다른 결론이 가능하므로, 원등기 말소 여부와 담보권의 유효 순위 확인이 최우선입니다.
③ 시세 비교 — 6,958만원이 아니라 실질취득액으로 판단
대방그린빌은 834세대이며 준공일은 1996.06.08입니다. 비교 가능한 전용 약 39.72㎡의 최근 실거래 12건 평균은 119,500,000원입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균이 동일하게 제시되어 있으며, 최신 거래는 2026년 9월의 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 39.72㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 19 | 133,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 2 | 106,500,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2026.07 | 39.72㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 5 | 126,000,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 4 | 99,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.72㎡ | 12건 | 119,500,000원 |
동일 평형 거래금액은 97,000,000원부터 140,000,000원까지 분포합니다. 단순 최저가 69,580,000원은 최근 평균의 58.2%이지만, 인수형 배당 가정을 적용하면 실제로 비교할 금액은 81,652,440원입니다.
이 조건부 실질취득액은 최근 12개월 평균 119,500,000원과 최신 거래 140,000,000원보다 낮습니다. 다만 선순위 담보권과 임차인 인수 여부가 확정되지 않았고, 층·향·내부 상태 및 별도 취득비용도 반영되지 않았으므로 이를 곧바로 확정적인 수익이나 안전마진으로 해석할 수 없습니다.
평균 119,500,000원만 볼 것이 아니라 3층 거래 사례와 개별 호수의 상태를 함께 살펴야 합니다. 또한 2026년 9월 거래는 표시된 매각기일 이후의 거래이므로 매각기일 당시의 입찰가를 판단할 때는 시점 차이를 구분해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
아래 표는 제공된 배당 시뮬레이션을 그대로 나타낸 것입니다. 국민은행의 선순위 담보권 관련 배당과 실제 세금 우선순위가 확정된 법원 배당표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,652,440원 |
| 1. 임차인 김지영 보증금 | 80,000,000원 | 67,927,560원 |
| 2. 신한은행 근저당 | 24,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 69,580,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 관련 변동은 반영되지 않았습니다. 국민은행의 신청채권 및 선순위 근저당권의 실제 배당순위가 확정되면 배당 결과와 인수 판단은 달라질 수 있습니다.
기존 국민은행 근저당권의 실제 존속 여부와 유효 채권액, 공동담보 관계, 경매신청의 근거를 확인하지 않고 임차인에게 67,927,560원이 우선 배당된다는 가정을 최종 결론으로 사용해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려가고 끝나지 않는다
임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계된다는 전제에서는 유찰로 최저가가 내려갈 때 미배당액이 증가합니다. 아래 금액은 각 회차에 제시된 배당 시뮬레이션을 사용한 결과입니다.
| 회차 | 최저가 | 인수 예상 | 실질취득 예상 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% | 69,580,000원 | 12,072,440원 | 81,652,440원 |
| 3회 유찰 감정가 약 34% | 48,706,000원 | 32,570,708원 | 81,276,708원 |
| 4회 유찰 감정가 약 24% | 34,094,200원 | 46,919,496원 | 81,013,696원 |
3회 유찰 시 최저가는 48,706,000원으로 내려가지만 예상 인수액은 32,570,708원으로 증가해 실질취득 예상액은 81,276,708원입니다.
4회 유찰 시에도 최저가는 34,094,200원인 반면 예상 인수액은 46,919,496원으로 증가하여 총액은 81,013,696원입니다.
낙찰가 하락분의 상당 부분이 인수금 증가로 상쇄됩니다. 회차별 총액의 차이는 배당에서 먼저 공제되는 집행비용 추정액의 차이가 반영된 결과입니다.
그러나 이 비교는 선순위 권리의 실제 순위와 보증금 인수 여부가 확인된 뒤에야 의미가 있습니다. 최저매각가 69,580,000원만을 기준으로 가격 경쟁력이 확정됐다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 성산구 대방동 소재 대암초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지·상가·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 단지. 대방그린빌은 834세대이며 1996.06.08 준공됐습니다. 본건의 비교 대상 면적은 전용 약 39.72㎡입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중입니다. 일반적인 급배수·위생·난방·승강기설비가 갖추어진 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역입니다. 남측과 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 접하며, 토지면적은 21,266.2㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 및 교육환경보호구역 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 실거래 분포. 동일 평형 거래는 97,000,000원부터 140,000,000원까지 차이가 있습니다. 개별 층·상태에 따른 가격 검토가 필요합니다.
- 경매 통계. 해당 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회이며, 매각률은 15.71%로 제시되어 있습니다. 개별 물건의 향후 매각 여부를 보장하는 수치는 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 결과부터 확인. 2026.08.26 매각기일이 이미 경과했으므로 실제 매각 여부, 매각허가 및 이후 기일의 변경 사항을 확인해야 합니다.
- 국민은행 선순위 담보권 확인. 을구 1번·3번의 원등기 말소 여부, 후속 변경등기 및 공동담보 관계를 등기 원본으로 대조해야 합니다.
- 경매신청채권 검증. 국민은행 청구액 489,800,000원의 근거와 유효 담보채권액, 배당순위를 확인해야 합니다.
- 임차인 대항력 검증. 김지영의 2013.11.13 전입·점유가 실제 선순위 담보권에 대해 어떤 효력을 갖는지 확인해야 합니다.
- 보증금 미배당액 검증. 제시된 예상 인수액은 12,072,440원이지만 선순위 권리와 세금 배당에 따라 달라질 수 있으므로 확정액으로 취급하지 않아야 합니다.
- 임차권등기 확인. 2023.08.18 설정된 주택임차권등기의 배당 후 말소 및 보증금 반환 관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득액으로 입찰가 판단. 낙찰가와 인수액을 합산하고 별도 취득세·명도비·관리비 등을 추가해 총비용을 계산해야 합니다.
- 3층 실거래 비교. 같은 평형의 2026년 5월 3층 거래가 97,000,000원을 비교 사례로 확인하고 내부 상태와 층·향의 차이를 반영해야 합니다.
- 미납 관리비 확인. 관리사무소에서 체납 여부와 공용부분 관리비 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 현황 및 명세서 재확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서의 최신 원본을 대조해 인수 권리와 점유 상태를 검증해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 총취득액과 권리순위가 핵심”
창원 대방그린빌 303호의 최저매각가는 69,580,000원으로, 감정가 142,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 임차인 김지영의 보증금은 80,000,000원입니다.
제시된 배당표처럼 임차보증금 부족분이 매수인에게 승계된다면 예상 인수액은 12,072,440원, 실질취득액은 81,652,440원입니다. 이후 유찰이 계속되어 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 증가해 실질취득액은 보증금 수준에 머무릅니다.
최근 12개월 실거래 평균은 119,500,000원으로 조건부 실질취득액보다 높습니다. 하지만 이 물건의 판단을 어렵게 하는 핵심은 가격 자체가 아닙니다. 국민은행의 과거 근저당 원등기와 후속 변경등기 사이의 존속 표시, 국민은행의 경매신청채권, 그리고 임차인의 대항력 순위가 함께 확인되어야 합니다.
제시된 예상배당액만 보고 매수인이 보증금 부족분을 반드시 인수한다고 결론 내리는 것도, 선순위 근저당이 무조건 매수인에게 승계된다고 판단하는 것도 정확하지 않습니다. 두 권리의 실제 효력을 확정한 후 배당표를 다시 검증해야 합니다.
최종 판단: 가격 비교상 여지는 있지만 권리순위의 핵심 불일치가 해소되지 않은 상태입니다. 국민은행 담보권과 임차보증금 인수 여부 확인을 입찰 판단의 선행조건으로 두어야 합니다.
