한 줄 평 임차인 인수 부담은 없고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 1회 유찰로 최저가는 9,940만원까지 내려왔고 최근 12개월 실거래 평균 1.215억 대비 81.8% 수준이라 가격 측면의 접근성이 생긴 물건입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건의 당해세 가능성은 배당 확인이 필요합니다.
감정가
142,000,000원
최초 평가액
최저가
99,400,000원
1회 유찰·70%
실거래 평균
121,583,333원
최근 12개월 12건
매수인 인수
0원
임차인 없음
창원지방법원 2025타경805. 창원시 성산구 대방동 대방그린빌아파트 2동 20층 2006호입니다. 전용면적은 39.715㎡로 확인되며, 소유자는 김상란입니다. 핵심은 권리관계입니다. 말소기준권리는 을구 7번 신한은행 근저당권이며, 이후 설정된 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경805 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 2동 20층2006호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 39.715㎡ |
| 소유자 | 김상란 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 99,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 489,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다
임차인은 확인되지 않습니다. 말소기준권리인 을구 7번 신한은행 근저당권 이후의 압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류는 당해세 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있어 최종 배당표 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 가격 구간 진입
동일 단지 대방그린빌, 동일 면적대 최근 거래 12건 기준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.72㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2026.07 | 39.72㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 121,583,333원 |
최근 실거래 범위는 97,000,000원~140,000,000원이며 최근 12개월 평균은 121,583,333원입니다. 현재 최저가 99,400,000원은 평균 대비 81.8% 수준으로 가격 접근성이 있습니다.
⚠️ 확인할 부분 국세·지방세 압류 3건이 있습니다. 등기상으로는 매각 소멸 대상이나, 당해세 해당 시 배당 순위에 영향을 줄 수 있어 세금 배당 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,189,200원 |
| 을구 7번 근저당권 · 신한은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 73,210,800원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 시세
최저가는 최근 12개월 실거래 평균보다 낮은 가격대입니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 부담이 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다.
⛔ 주의 관점 압류 3건의 당해세 여부는 반드시 확인해야 합니다. 가격은 매력적이지만 세금 배당 여부에 따라 실제 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 대암초등학교 남동측 인근으로 주변은 아파트단지·상가·근린생활시설·학교가 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 버스승강장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 대방지구 관련 도로 접면 및 교육환경 보호구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 대방그린빌 834세대, 1996년 준공 단지로 최근 거래가 이어지고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격. 현재 최저가는 최근 실거래 평균 대비 낮아 가격 검토 구간입니다.
- 권리. 임차인 인수는 없으나 말소기준권리와 압류 관계를 확인하세요.
- 세금. 국세·지방세 압류의 당해세 여부를 배당표 작성 전에 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하고 가격은 유찰로 내려왔다”
창원 대방그린빌 2006호는 임차인 인수 위험 없이 1회 유찰로 최저가가 낮아진 유형입니다. 최근 12개월 실거래 평균 1.215억 대비 최저가 9,940만원으로 가격 구간은 확보됐습니다. 다만 오래된 등기 이력과 국세·지방세 압류 존재를 고려해 배당 확인을 마친 뒤 접근하는 것이 안전합니다.
