창원지방법원 2025타경805. 창원 성산구 대방동 ‘대방그린빌’ 3동 15층 1505호, 전용 39.715㎡ 아파트입니다. 감정가는 142,000,000원이고 2회 유찰되어 최저매각가는 69,580,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 49%라는 할인율이 아닙니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 보증금 85,000,000원, 전입 2016.04.28, 확정일자 2016.04.07로 등기되어 있고, 제시된 말소기준 2016.11.29보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 회수되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 넘어갈 수 있는 대항력 인수형 구조로 봐야 합니다.
특히 이 권리자는 실제 거주 임차인으로 중복 계산할 대상이 아니라 보증기관 성격의 승계 신고로 분류되어 있습니다. 따라서 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금과 다시 합산하지 않습니다. 확인되는 실제 임차인은 0명이며, 한국토지주택공사의 85,000,000원 권리 1건이 승계·회수 구조의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경805 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 15층1505호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.715㎡ · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김상란 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 69,580,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 489,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 말소기준 | 2016.11.29 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 24,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
현재 권리분석의 기준점은 2016.11.29 신한은행 근저당권입니다. 한국토지주택공사 임차권은 임대차계약 2016.04.05, 확정일자 2016.04.07, 전입 2016.04.28, 점유개시 2016.05.04로 모두 그보다 앞섭니다. 배당요구도 2024.02.27 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있지만, 매각대금이 보증금 전액을 충당하지 못하면 남은 금액은 소멸하지 않고 매수인 인수로 이어질 수 있습니다.
| 권리자 | 성격 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 주택임차권 · 보증기관성 승계 신고 | 85,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당분 인수 가능 |
보증기관성 승계 신고이므로 실제 임차인 수에는 합산하지 않습니다. 실제 임차인 확인 0명, 승계·회수 권리 1건입니다.
② 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 보증금이 증가합니다. 즉 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 단순 계산이 성립하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 69,580,000원 | 17,072,440원 | 86,652,440원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 48,706,000원 | 37,570,708원 | 86,276,708원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 34,094,200원 | 51,919,496원 | 86,013,696원 |
보듯 매각가는 69,580,000원에서 34,094,200원까지 내려가도, 인수액이 17,072,440원에서 51,919,496원으로 늘어 총 부담은 약 86,000,000원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 사건의 가격 비교는 최저가가 아니라 약 85,000,000원 수준의 실질취득 기준으로 해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로도 최근 거래보다 낮다
대방그린빌 동일면적 39.72㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 119,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.09의 140,000,000원, 12건 범위는 97,000,000원~140,000,000원입니다. 최저가 69,580,000원 자체를 시세와 비교하면 안 되지만, 실질취득 기준인 약 85,000,000원으로 비교해도 최근 12개월 평균의 약 71.1% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 39.72㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 19 | 133,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 2 | 106,500,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2026.07 | 39.72㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 5 | 126,000,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 4 | 99,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.72㎡ | 12건 | 119,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,652,440원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 85,000,000원 | 67,927,560원 |
| 2. 신한은행 근저당 | 24,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한국토지주택공사 보증금의 예상 미배당액은 17,072,440원으로 계산되어 매수인 인수 가능액에 반영됩니다. 신한은행 근저당은 현재 가정 매각가에서는 배당이 없습니다. 당해세 등 실제 배당순위에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대암초등학교 남동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지·상가·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조, 급·배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·용도지역. 남측·동측 대로3류, 북측 소로2류에 접하고 제3종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 대암초·대암고·안남중·유치원 관련 절대·상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 규모·거래성. 대방그린빌은 834세대, 1996.06.08 준공이며 동일면적 최근 12개월 거래는 12건입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 69,580,000원을 실질취득가로 보면 안 됩니다. 보증금 미배당 인수를 포함해 약 85,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 효과 재계산. 3회·4회 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수액은 각각 37,570,708원, 51,919,496원으로 증가합니다.
- 임차권 원인관계 확인. 한국토지주택공사는 보증기관성 승계 신고이므로 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 말고, 승계된 보증금 채권의 범위와 배당 후 잔액을 확인해야 합니다.
- 선행 근저당 연혁 확인. 국민은행 관련 과거 근저당 이전·변경 기록과 현재 신청채권 489,800,000원의 관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 창원시·옥천군 압류는 말소기준 뒤 권리로 제시되어 있으나, 실제 배당에서 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 관리비·점유 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 현재 실제 점유자를 관리사무소·현황조사 자료로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “8,500만원 보증금”을 먼저 봐야 한다
이 물건은 감정가 142,000,000원에서 69,580,000원까지 내려온 숫자만 보면 매우 싸게 보입니다. 그러나 대항력 있는 85,000,000원 보증금 권리가 있어 현재 회차 기준 17,072,440원의 인수 가능액이 발생하고, 다음 회차로 내려가도 그 인수액이 커져 총 부담은 약 86,000,000원 수준에 머뭅니다. 따라서 핵심은 “감정가 대비 49%”가 아니라 “실질취득 약 85,000,000원”입니다.
그 기준으로 다시 시세를 보면 최근 12개월 동일면적 평균 119,500,000원, 최신 거래 140,000,000원보다 낮아 가격 여지는 있습니다. 다만 대항력 보증금 승계 구조와 국민은행 신청채권· 기존 근저당 연혁의 연결관계까지 확인해야 하므로, 단순한 ‘권리 깨끗한 저가 아파트’ 유형과는 다릅니다. 가격 여지는 있으나 권리확인은 반드시 끝까지 해야 하는 사건입니다.
