창원지방법원 2025타경805. 창원 성산구 대방동 ‘대방그린빌’ 3동 18층 1802호, 전용 39.715㎡ 아파트입니다. 감정가 142,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 69,580,000원, 감정가의 49%입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산되어 최저가 기준 실질취득액 역시 69,580,000원입니다.
가격 비교의 기준은 감정가보다 실제 거래입니다. 대방그린빌 동일 면적의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 121,333,333원, 최신 거래는 2026년 7월 137,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 최근 12개월 평균의 57.3%로, 최근 거래 가격대보다 뚜렷하게 낮습니다. 다만 가격 할인폭과 별개로 임대관계 미상, 장기간의 등기 변동과 신청채권 관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경805 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 18층1802호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.715㎡ · 지상20층 건물 내 18층 |
| 단지 | 대방그린빌 · 834세대 · 1996.06.08 준공 |
| 소유자 | 김상란 · 2001.03.28 매매 원인 · 2001.04.06 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 69,580,000원 (2회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 489,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 등기 흐름은 원본 대조 필요
제시된 권리분석 기준에서는 2016.11.29 주식회사신한은행 근저당권 24,000,000원을 말소기준으로 산정하고 있습니다. 그 뒤의 창원시 압류, 옥천군 압류와 2025.11.14 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 등기부에는 1996년 한국주택은행 근저당에서 국민은행으로 이어지는 변경·이전 내역과 2001년 근저당 변경 내역이 길게 존재합니다. 또한 사건 신청채권자는 국민은행이고 청구액은 489,800,000원인 반면, 현재 배당 시뮬레이션에는 신한은행 근저당 24,000,000원이 채권 배당으로 반영되어 있습니다. 매수인 인수액 자체는 0원으로 산정되어 있지만, 말소기준과 국민은행 권리의 현재 효력은 입찰 전 등기 원본에서 반드시 대조하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 57.3%
대방그린빌 동일 면적(39.72㎡)의 최근 실거래 12건입니다. 2026년 1월부터 7월까지 거래가 확인되며, 최근 12개월 평균은 121,333,333원, 최신 거래는 137,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 39.72㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 5 | 126,000,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 4 | 99,500,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 14 | 131,500,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 39.72㎡ | 11 | 133,000,000원 |
| 2026.01 | 39.72㎡ | 19 | 131,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.72㎡ | 12건 | 121,333,333원 |
최근 12건의 거래 범위는 97,000,000원~140,000,000원입니다. 현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득액 69,580,000원은 이 범위의 최저 거래가보다도 낮고, 최근 12개월 평균의 57.3%입니다. 최신 2026년 7월 거래 137,000,000원과 비교해도 현재 경매가격은 낮은 위치에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,652,440원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,927,560원 |
현재 회차 69,580,000원 기준으로 신한은행 근저당 24,000,000원은 전액 배당되고, 43,927,560원이 소유자 잔여로 산정됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 69,580,000원 | 24,000,000원 | 43,927,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 48,706,000원 | 24,000,000원 | 23,429,292원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 34,094,200원 | 24,000,000원 | 9,080,504원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대암초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·상가·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물입니다. 일반적인 급·배수·위생·난방·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 아파트 건부지로 이용 중이며 남측·동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 대암초등학교·대암고등학교·유치원·안남중학교 관련 교육환경 보호구역이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 975,200원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 834세대 단지이며 동일 면적에서 2026년 1월부터 7월까지 12건의 실거래가 확인됩니다. 거래가격은 97,000,000원부터 140,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 현재 분석에서는 2016.11.29 신한은행 근저당을 말소기준으로 삼고 있지만, 그보다 앞선 국민은행 계열 근저당 변경·이전 내역이 존재하므로 현재 효력을 등기 원본에서 확인하세요.
- 점유·임차 확인. 확인된 임차인은 0명이지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입·점유자 존재 여부를 현황과 원본 문서로 재확인하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득 69,580,000원은 최근 12개월 평균 121,333,333원의 57.3%입니다. 응찰가는 이 가격 간격뿐 아니라 내부상태·명도·비용까지 함께 반영해 판단하세요.
- 2회 유찰 원인 확인. 단지 경매 평균 유찰 1.0회보다 본건의 유찰 횟수가 많습니다. 내부 상태나 점유 조건 등 개별 사유가 있는지 확인하세요.
- 관리비 체납. 공동주택은 체납 관리비 중 매수인에게 문제가 될 수 있는 부분이 있으므로 관리사무소에 확인하세요.
- 배당관계 확인. 국민은행 청구액 489,800,000원과 현재 배당 산정 구조가 다르게 나타나는 이유를 사건 원본의 채권·배당 관계에서 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·감정·배당·실거래 자료를 기준으로 한 분석입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 원본 확인이 승부처
이 물건의 숫자만 놓고 보면 가격 경쟁력은 분명합니다. 감정가 142,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 69,580,000원까지 내려왔고, 매수인 인수가 0원으로 산정되어 실질취득 역시 69,580,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 121,333,333원의 57.3%로, 최신 거래 137,000,000원과 최근 거래 최저 97,000,000원보다도 낮습니다.
반대로 권리 검토는 가격만큼 단순하지 않습니다. 현재 산정에서는 인수 0원이지만, 오래된 국민은행 계열 근저당의 변경·이전 내역, 2016년 신한은행 근저당을 말소기준으로 잡은 구조, 국민은행의 489,800,000원 청구와 배당 시뮬레이션의 차이, 그리고 임대관계 미상이 함께 존재합니다. 따라서 이 사건은 “가격은 매력적이지만, 말소기준과 점유관계를 원본으로 확인한 뒤 들어가야 하는 물건”으로 정리하는 것이 맞습니다.
