한 줄 평 최근 거래 대비 최저가는 매력적으로 보이지만, 핵심은 선순위 전세권 황지은 80,000,000원입니다. 낙찰가가 낮아져도 인수 부담이 남을 수 있어 단순히 9,940만원 낙찰로 판단하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
142,000,000원
99,400,000원 · 1회 유찰
최근 12개월 평균
121,583,333원
동일 면적 12건
실질취득 검토
179,400,000원
최저가 + 전세권 80,000,000원 기준
인수 위험
80,000,000원
선순위 전세권
창원지방법원 2025타경805. 창원시 성산구 대방동 대방그린빌 3동 304호 아파트입니다. 감정가는 1.42억원이며 현재 1회 유찰 후 최저매각가는 9,940만원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 권리입니다. 2015년 설정된 전세권 황지은 8,000만원이 2016년 근저당권보다 앞서 있어, 낙찰 후 부담 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경805 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 3층304호 |
| 용도 / 면적 | 아파트 · 전용 39.715㎡ |
| 소유자 | 김상란 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 99,400,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 489,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권 확인이 핵심
말소기준권리는 2016.11.29 설정된 신한은행 근저당권입니다. 하지만 그 이전인 2015.05.08 설정된 전세권 황지은 전세금 80,000,000원이 존재합니다. 해당 전세권은 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 위험이 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 싸지만 실질취득을 봐야 한다
대방그린빌 동일 면적 최근 거래 12건 기준 최근 12개월 평균은 121,583,333원입니다. 현재 최저매각가 99,400,000원은 최근 평균 대비 81.8% 수준입니다. 다만 선순위 전세권 인수 가능성을 반영하면 실질취득 부담은 약 179,400,000원 수준으로 상승합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.72㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2026.07 | 39.72㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 14 | 131,500,000원 |
| 최근 평균 | - | 12건 | 121,583,333원 |
⚠️ 가격 판단 기준 최저가만 보면 최근 평균보다 낮지만, 선순위 전세권 인수 여부에 따라 실제 취득비용이 달라집니다. 낙찰가 하락이 곧 비용 절감으로 연결되지 않는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,189,200원 |
| 선순위 전세권 · 황지은 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 근저당권 · 주식회사신한은행 | 24,000,000원 | 17,210,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득 vs 실거래
실질취득은 최저가에 선순위 전세권 80,000,000원을 더한 보수적 검토값입니다.
⛔ 핵심 위험 전세권 황지은의 권리가 매수인에게 승계되는 경우 최저가 낙찰 후에도 80,000,000원의 부담이 추가됩니다. 입찰 전 전세권 존속·소멸 여부와 실제 반환관계를 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 대암초등학교 남동측 인근으로 아파트단지와 상가, 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 버스승강장이 소재합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 교육환경 보호구역 등이 존재합니다.
- 환금성. 대방그린빌 834세대 규모이며 1996년 준공 단지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 확인. 황지은 전세권 80,000,000원의 실제 부담 여부를 확인하세요.
- 가격 계산. 최저매각가가 아니라 인수 가능 금액을 포함한 총투입비용으로 판단해야 합니다.
- 등기 재확인. 전세권 말소 여부와 배당 관계를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 명도 확인. 실제 점유관계와 임대관계를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 인수금액”
이 사건은 1회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 권리 구조상 선순위 전세권이라는 변수가 존재합니다. 최근 거래 대비 최저가는 매력적으로 보이나, 매수인이 부담할 가능성이 있는 전세권을 더하면 판단은 달라집니다. 경매 가격이 아니라 실질취득 비용 기준으로 접근해야 하는 물건입니다.
