한 줄 평 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 말소기준권리보다 앞선 전세권 85,000,000원을 매수인이 인수합니다. 실질취득가는 약 184,400,000원으로 최근 12개월 평균 거래가보다 높아 가격 메리트가 없습니다.
감정가 / 최저가
142,000,000원
1회 유찰
실질취득
184,400,000원
낙찰가+전세권 인수
최근12개월 평균
121,583,333원
동일 면적 12건
인수 권리
85,000,000원
전세권자 심순이
창원지방법원 2025타경805. 창원 성산구 대방동 대방그린빌 3동 1406호 아파트입니다. 소유자는 김상란이며, 말소기준권리는 2016.11.29 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 다만 그보다 앞선 2015.02.16 전세권 설정은 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 부담하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경805 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 14층1406호 |
| 용도 / 규모 | 아파트 · 전용 39.715㎡ |
| 소유자 | 김상란 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 99,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 전세권 인수가 핵심
⛔ 매수인 인수 포인트 을구 7번 전세권자 심순이의 전세금 85,000,000원은 말소기준권리 이전 설정으로 매수인이 부담합니다. 최저가만 보면 99,400,000원이지만, 실제 투입금액은 낙찰가와 전세권 인수를 합산해 판단해야 합니다.
② 시세 비교 — 실질취득가는 시세 이상
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.08 | 9 | 134,000,000원 |
| 2026.07 | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.05 | 6 | 133,000,000원 |
| 평균 | 12건 | 121,583,333원 |
최저매각가는 최근 12개월 평균 대비 81.8% 수준이지만, 전세권 인수 후 실질취득가 184,400,000원은 최근 평균과 최신 거래 134,000,000원을 모두 크게 초과합니다. 따라서 최저가 기준으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
배당 분배 (현재 회차)
가격 비교
실질취득가가 최근 시세보다 높은 구조입니다.
③ 예상 배당표
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 집행비용 | 2,189,200원 |
| 전세권 · 심순이 | 85,000,000원 |
| 신한은행 근저당 | 12,210,800원 |
| 미배당 | 11,789,200원 |
④ 입찰 체크리스트
- 실질가격 확인. 최저가 99,400,000원이 아니라 전세권 인수를 포함한 총 투입금액으로 판단해야 합니다.
- 권리 확인. 전세권자 심순이의 전세금 85,000,000원 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 121,583,333원과 최신 거래 134,000,000원을 기준으로 가격을 검토해야 합니다.
- 현황 확인. 임대관계는 미상이며 현장 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가와 매수가격은 다르다”
이 물건은 유찰로 최저가는 낮아졌지만, 선순위 전세권 인수라는 핵심 변수가 있습니다. 권리관계를 제외하고 최저가만 보면 매력적으로 보일 수 있으나, 실질취득가 184,400,000원은 최근 거래 수준을 넘어섭니다. 경매 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 인수 부담을 반영한 실제 취득비용입니다.
