창원지방법원 2025타경805. 창원시 성산구 대방동 ‘대방그린빌’ 3동 20층 2007호 아파트입니다. 감정가는 142,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 69,580,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 동일 면적 39.72㎡ 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 121,333,333원이고 가장 최근 2026년 7월 거래는 137,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액 69,580,000원은 최근 거래 수준보다 낮습니다.
권리 측면에서는 제공된 산정상 2016.11.29. 신한은행 근저당권 24,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 창원시 압류, 옥천군 압류, 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기에는 국민은행 관련 과거 근저당권 이전·변경 기록도 존재하고 신청채권자 역시 국민은행이므로, 이 부분은 원본 서류에서 최종 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경805 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 20층2007호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 39.715㎡ · 20층 2007호 |
| 소유자 | 김상란 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 69,580,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 489,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 산정상 인수 0원
말소기준은 을구 5번 신한은행 근저당권으로 산정돼 있습니다. 채권최고액은 24,000,000원이며, 이후 등기된 창원시 압류와 옥천군 압류, 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 현재 배당 계산에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계 기재는 미상입니다. 따라서 확인되지 않은 점유 또는 임대차가 없다고 단정하기보다는 현황조사와 매각물건명세서, 현장 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰 뒤 가격 간격이 커졌다
대방그린빌 동일 면적 39.72㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 121,333,333원, 최신 거래는 2026년 7월 137,000,000원입니다. 현재 최저매각가 69,580,000원은 최근 12개월 평균의 57.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 39.72㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 5 | 126,000,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 4 | 99,500,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 14 | 131,500,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 39.72㎡ | 11 | 133,000,000원 |
| 2026.01 | 39.72㎡ | 19 | 131,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.72㎡ | 12건 | 121,333,333원 |
표본의 거래가는 97,000,000원~140,000,000원이고 최근 12개월 평균은 121,333,333원입니다. 현재 최저가 69,580,000원은 이 평균보다 낮고, 가장 낮은 실거래 97,000,000원보다도 낮습니다. 제공된 권리 산정처럼 인수액이 실제로 0원이라면 실질취득액 역시 69,580,000원이므로 가격 측면의 여유가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,652,440원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,927,560원 |
현재 최저매각가 69,580,000원 가정 시 신한은행 근저당 24,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 43,927,560원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신한은행 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 69,580,000원 | 24,000,000원 | 43,927,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 48,706,000원 | 24,000,000원 | 23,429,292원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 34,094,200원 | 24,000,000원 | 9,080,504원 | 0원 |
제공된 시나리오에서는 3회 유찰 시 48,706,000원, 4회 유찰 시 34,094,200원까지 최저가가 내려가며 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대암초등학교 남동측 인근. 주변은 아파트단지·상가·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 현재 아파트로 이용 중이며 일반적인 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 대암초등학교·대암고등학교·안남중학교·유치원 관련 교육환경 보호구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 단지. 대방그린빌은 834세대, 사용승인일은 1996.06.08입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 말소기준권리는 신한은행으로 산정돼 있으나 신청채권자는 국민은행입니다. 국민은행 관련 종전 근저당권 이전·변경 기록까지 포함해 현존 권리를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 정보는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·현장 점유를 함께 확인하세요.
- 실거래 기준. 최근 12개월 평균 121,333,333원, 최신 거래 137,000,000원, 최저 거래 97,000,000원을 응찰가 판단의 기준으로 함께 비교하세요.
- 현재 회차. 최저가 69,580,000원은 최근 12개월 평균의 57.3%입니다. 인수 0원이 확정될 경우 가격 여유가 큰 구간입니다.
- 세금·배당 변수. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 가격은 좋지만, 권리 원본 확인이 먼저다
이 물건의 강점은 숫자로 분명합니다. 감정가 142,000,000원에서 2회 유찰된 현재 최저가는 69,580,000원이고, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 121,333,333원의 57.3%입니다. 최신 거래 137,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 제공된 배당 계산대로 매수인 인수 0원이 확정된다면 실질취득액도 69,580,000원으로 유지됩니다.
다만 이 사건은 가격표만 보고 바로 결론낼 유형은 아닙니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 신청채권자는 국민은행인데 말소기준은 신한은행 근저당으로 산정돼 있습니다. 따라서 결론은 가격은 매력적, 권리는 원본 확인 후 확정입니다. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 인수 0원과 점유관계가 그대로 확인된다면, 현재 회차는 최근 실거래 대비 가격 경쟁력이 뚜렷합니다.
