창원지방법원 2025타경805. 대방동 대방그린빌아파트 3동 4층 404호, 전용면적은 39.715㎡입니다. 감정평가 이용상태도 아파트로 확인됩니다. 감정가는 142,000,000원이고 2회 유찰되어 최저매각가는 69,580,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 평균 거래가 119,500,000원의 58.2%여서 매우 싸 보입니다. 하지만 이 사건의 권리분석은 그 가격표만 보면 틀립니다.
말소기준권리는 2017.01.02 설정된 주식회사신한은행 근저당권 24,000,000원입니다. 그런데 그보다 앞선 전세권이 존재합니다. 한화테크엠주식회사 명의로 2008.11.14 설정된 전세권은 이후 변경과 이전을 거쳤고, 2016.11.03 변경등기에서 전세금이 83,000,000원으로 기재됐습니다. 이 변경등기는 데이터상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류되어 있습니다. 현재 전세권자는 2024.07.16 이전등기에 따라 한화모멘텀주식회사로 기재됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경805 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 4층 404호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.715㎡ · 4층 404호 |
| 소유자 | 김상란 · 2001.03.03 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 69,580,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 489,800,000원 |
| 말소기준 | 2017.01.02 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 24,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소기준보다 앞선 전세권
전세권 변경등기에는 존속기간이 2016.11.12부터 2018.11.11까지로 기재되어 있습니다. 다만 등기상 권리 자체가 말소되지 않은 상태로 남아 있고 매각소멸 여부도 매수인 인수로 판정되어 있으므로, 단순히 기간이 지났다는 이유만으로 인수위험을 제거해서 계산할 수 없습니다. 입찰 전에는 전세권의 실제 소멸·말소 여부와 전세금 반환관계를 원본서류에서 재확인해야 합니다.
별도 임차인 신고내역은 없습니다. 다만 감정평가 기재상 임대관계는 미상입니다. 임차인 신고가 없다는 사실과 선순위 전세권이 존재한다는 사실은 별개이므로, 현장 점유자와 전세권자의 관계를 반드시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 152,580,000원을 비교해야 한다
대방그린빌은 834세대이며, 전용 39.72㎡ 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 119,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.09, 1층 140,000,000원입니다. 최저매각가 69,580,000원만 놓고 보면 최근 평균의 58.2%지만, 선순위 전세권 83,000,000원을 합한 실질취득은 152,580,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 39.72㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 19 | 133,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 2 | 106,500,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2026.07 | 39.72㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 5 | 126,000,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 4 | 99,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.72㎡ | 12건 | 119,500,000원 |
실거래 범위는 97,000,000원~140,000,000원입니다. 현재 회차에서의 실질취득 152,580,000원은 이 최근 실거래 최고 140,000,000원보다도 높습니다. 따라서 “감정가 대비 49%이므로 싸다”거나 “최근 평균의 58.2%라 가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 이 사건에서 58.2%는 낙찰대금만 본 수치이고, 실제 의사결정 기준은 인수 전세권을 포함한 실질취득가입니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,652,440원 |
| 선순위 전세권 | 83,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 주식회사신한은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 43,927,560원 |
현재 회차의 계산상 집행비용 1,652,440원과 신한은행 근저당 24,000,000원이 배당되고, 잔여 43,927,560원이 소유자 교부로 산정되어 있습니다. 선순위 전세권은 배당액 0원으로 계산되어 있으나, 등기 권리분석상 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 분류되어 있어 본 리포트는 83,000,000원을 실질 인수액으로 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 성산구 대방동 대암초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·상가·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다. 일반적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비가 기재되어 있습니다.
- 도로·용도지역. 남측·동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 접하며 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 975,200원/㎡입니다.
- 단지 거래. 대방그린빌은 834세대이고 전용 39.72㎡ 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 실거래는 97,000,000원부터 140,000,000원까지 분포합니다.
- 경매 체질. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.6회, 매각률은 15.71%입니다. 본건은 이미 2회 유찰된 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 2016.11.03 변경등기의 전세금 83,000,000원과 2018.11.11까지의 존속기간, 이후 미말소 상태 및 2024.07.16 한화모멘텀주식회사로의 이전관계를 등기 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 계산은 실질취득 기준. 현재 회차는 69,580,000원이 아니라 83,000,000원 인수를 더한 152,580,000원을 기준으로 최근 거래와 비교해야 합니다.
- 점유관계 확인. 별도 임차인 신고내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자가 누구인지, 전세권자와 점유자가 동일한지 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 확인. 국민은행 청구액은 489,800,000원이나 현재 회차 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시됩니다. 채권계산서와 배당요구 관계를 원본 기록으로 확인해야 합니다.
- 압류 관계. 2024.10.11 창원시 압류와 2025.05.08 옥천군 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·전세권 관련 서류를 입찰 직전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “69,580,000원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 표면 최저가는 감정가 142,000,000원의 49%인 69,580,000원입니다. 최근 12개월 평균 거래가 119,500,000원과 비교해도 58.2%에 불과해 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 말소기준 2017.01.02보다 앞선 전세권 83,000,000원이 매수인 인수로 분류되어 있어 판단이 완전히 달라집니다.
현재 회차 실질취득은 152,580,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 119,500,000원은 물론 최신 거래 140,000,000원도 넘어섭니다. 2회 유찰이라는 사실도 이 구조에서는 가격 메리트를 만들어주지 못합니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 살아 있는 선순위 전세권을 실제로 얼마나 부담하는지입니다. 전세권 소멸·말소가 원본에서 확인되지 않는 한 현재 회차를 단순 저가매수 기회로 볼 수 없습니다.
