창원지방법원 2025타경805. 창원시 성산구 대방동 대방그린빌아파트 3동 18층 1805호입니다. 비교 대상 전용면적은 39.715㎡이고, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 감정가 142,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 69,580,000원까지 내려왔습니다.
숫자만 놓고 보면 관심을 끌 만한 할인 폭입니다. 최근 동일 면적 거래 12건의 평균은 119,500,000원으로, 최저가는 최근 평균의 58.2%에 해당합니다. 그러나 이 물건은 단순히 최저가와 시세를 비교하고 끝낼 수 없습니다. 국민은행의 오래된 근저당과 후순위 신한은행 근저당, 실제 경매 신청채권자의 관계를 구분해야 하기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경805 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 18층 1805호 도로명주소: 경상남도 창원시 성산구 대암로 256 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 비교 대상 전용 39.715㎡ · 18층 1805호 |
| 단지 | 대방그린빌 · 834세대 · 사용승인 관련 준공일 1996.06.08 |
| 소유자 | 김상란 (2001.04.06 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 69,580,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 경매 신청채권자 | 국민은행 · 청구액 489,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 (경과 · 실제 진행 결과 확인 필요) |
| 말소기준 | 2016.11.29 신한은행 근저당권 · 채권최고액 39,600,000원 |
| 선순위 확인 대상 | 국민은행 근저당권 관련 변경등기 · 채권최고액 15,800,000원 기재 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유 및 임차인 여부 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당이 핵심
동일 근저당과 관련된 변경·공동담보 기록을 중복 합산해서는 안 됩니다. 원등기 말소가 부기등기에도 미치는지, 최종적으로 유효한 담보권이 남아 있는지 등기사항전부증명서 원문으로 대조해야 합니다. 잔존 선순위 권리가 확인되기 전에는 매수인 인수 0원을 확정할 수 없습니다.
말소기준은 2016.11.29 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채무자는 의료법인건우의료재단이며 채권최고액은 39,600,000원입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그 이후 접수된 창원시·옥천군 압류 및 국민은행의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸 예정입니다.
다만 경매 신청채권자는 국민은행이고 청구액은 489,800,000원입니다. 반면 예상배당에는 신한은행의 39,600,000원만 채권 배당으로 반영되어 있습니다. 신청채권자의 권리와 배당요구 내역을 확인하지 않은 상태에서는 예상배당 잔여금을 확정적으로 해석할 수 없습니다.
② 점유·임대관계 — 확인되지 않은 부담
전입세대, 실제 점유자, 임대차계약 및 확정일자 등을 확인하기 전에는 대항력과 보증금 인수 가능성을 확정할 수 없습니다. 매수인 인수 0원은 임차권과 선순위 권리에 추가 부담이 없다는 전제의 추정치입니다.
임차인이 확인되고 말소기준보다 앞선 대항력을 갖춘 경우에는 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이런 경우 단순 최저가가 아니라 낙찰가와 실제 인수액을 합산한 실질취득금액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 현 단계에서는 실제 점유·임차관계가 확정되지 않아 실질취득금액 역시 최종 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 58.2%의 의미
대방그린빌 동일 면적의 최근 실거래 12건을 비교합니다. 최근 12개월 평균은 119,500,000원, 최신 거래는 2026년 9월 140,000,000원입니다. 최저매각가 69,580,000원은 최근 평균 대비 58.2%로, 가격 비교상 할인 폭이 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 39.72㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 19 | 133,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 2 | 106,500,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2026.07 | 39.72㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 5 | 126,000,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 4 | 99,500,000원 |
| 최근 12건 평균 | 39.72㎡ | 12건 | 119,500,000원 |
최근 거래가격의 최저치는 97,000,000원, 최고치는 140,000,000원입니다. 최저매각가 69,580,000원은 최근 거래 최저치보다도 낮습니다. 추가 인수금이 없다면 최근 실거래와 비교해 가격상 여유가 있는 구간입니다.
다만 최신 거래인 2026년 9월 거래는 제시된 매각기일 2026.08.26보다 이후의 거래입니다. 따라서 현재 시세 참고자료로는 사용할 수 있지만, 당시 입찰자가 확인할 수 있었던 가격이나 매각 당시의 확정 시세로 소급해서 해석해서는 안 됩니다.
감정가 대비 할인율만으로 실제 매각가격이나 낙찰 가능성을 단정할 수 없습니다. 2026.07.15 단지 경매 매각 이력도 있으나, 해당 매각금액은 확인되지 않아 가격 비교에 포함하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,652,440원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 신한은행 | 39,600,000원 | 39,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 28,327,560원 |
매각가 69,580,000원, 집행비용 1,652,440원, 신한은행 배당 39,600,000원을 가정한 단순 배분입니다. 선순위 국민은행 권리 및 신청채권자의 실제 배당관계, 당해세·임차인 최우선변제 등이 확정적으로 반영된 최종 배당표가 아닙니다. 소유자 잔여 28,327,560원도 확정 지급액이 아닙니다.
신청채권자의 실제 배당순위와 배당요구, 선순위 담보권의 유효성에 따라 이 배분은 달라질 수 있습니다. 국민은행에 배당이 없으면서 소유자에게 잔액이 귀속되는 계산을 확정적인 배당결과로 받아들여서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 배당과 인수 시나리오
| 구분 | 매각가 | 신한은행 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 69,580,000원 | 39,600,000원 | 0원 | 28,327,560원 |
| 3회 유찰 시 | 48,706,000원 | 39,600,000원 | 0원 | 7,829,292원 |
| 4회 유찰 시 | 34,094,200원 | 33,080,504원 | 6,519,496원 | 0원 |
회차별 미배당액은 신한은행 근저당 채권최고액 39,600,000원을 기준으로 산출된 값입니다. 현재 회차와 3회 유찰 시에는 전액 배당으로, 4회 유찰 시에는 6,519,496원 미배당으로 계산되어 있습니다.
담보채권의 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 신한은행 근저당은 매각으로 소멸 예정이므로 해당 채권의 미배당액을 자동으로 매수인에게 승계시키지 않습니다. 다만 별도의 선순위 권리나 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인될 경우에는 인수관계를 다시 계산해야 합니다.
2026.08.26 매각 결과와 이후 매각기일 변경·허가·대금납부 여부를 먼저 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대암초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 아파트이며, 급배수·위생·난방·승강기 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역으로, 남측·동측 대로3류 및 북측 소로2류에 접합니다. 토지면적은 21,266.2㎡, 공시지가는 975,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다. 개별 건축행위·용도변경 등은 관련 규제 검토가 필요합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 834세대 단지이고 최근 동일 면적 거래가 12건 확인됩니다. 다만 거래가격이 97,000,000원부터 140,000,000원까지 차이를 보이므로 층·향·내부상태에 따른 개별 가격 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 결과 확인. 2026.08.26 매각기일이 경과했습니다. 실제 낙찰·유찰·변경 여부와 이후 절차를 확인해야 합니다.
- 선순위 근저당 말소 확인. 을구 1번·3번의 원등기, 변경등기 및 공동담보 관련 기재를 원본과 대조하고 국민은행의 유효한 담보권이 남아 있는지 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 확인. 국민은행의 489,800,000원 청구와 추정배당 0원 사이의 관계를 확인해야 합니다. 소유자 잔여금도 확정적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 점유 및 임차관계 확인. 실제 점유자와 전입세대, 확정일자 및 임대차보증금 여부를 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 발견되면 실질취득금액을 재산정해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 미납 관리비와 공용부분 관련 부담 가능성을 관리사무소를 통해 확인해야 합니다.
- 개별 호실 상태 확인. 최근 실거래가격의 편차가 있으므로 18층 1805호의 내부상태와 수리비, 층·향 차이를 확인해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 매각 결과를 최신 상태로 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 보이는 가격, 확인해야 할 권리”
창원 대방그린빌 1805호의 제시 최저가 69,580,000원은 최근 동일 면적 실거래 평균 119,500,000원의 58.2%입니다. 선순위 권리와 임차보증금 인수가 없다면 실거래가격과 비교해 상당한 할인 폭이 존재합니다.
그러나 말소기준보다 앞선 국민은행 근저당의 변경등기, 신청채권자 배당관계의 불일치, 실제 임대관계 미상이 남아 있습니다. 특히 매각기일도 이미 경과했으므로 현재 회차의 최저가를 곧바로 실제 취득 가능한 가격으로 보아서는 안 됩니다.
가격상 할인은 확인되지만, 권리상 인수 0원과 실제 취득 가능 여부는 아직 확정되지 않았습니다. 매각 결과와 선순위 근저당, 점유관계 및 배당관계를 확인한 뒤에야 실질취득금액과 가격 메리트를 최종 판단할 수 있는 물건입니다.
