한 줄 평 최저가는 최근 실거래 평균 대비 81.8%로 가격 매력은 있습니다. 다만 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차권등기 보증금 87,000,000원입니다. 낙찰가와 배당 결과에 따라 매수인 부담 가능성을 반드시 계산해야 합니다.
감정가
142,000,000원
아파트
최저가
99,400,000원
1회 유찰
실거래 평균
121,583,333원
최근 12건
임차인 인수
검토 필요
보증금 87,000,000원
창원지방법원 2025타경805. 창원시 성산구 대방동 대방그린빌아파트 3동 2001호입니다. 감정가는 1억4,200만원이며 현재 최저가는 9,940만원까지 내려왔습니다. 하지만 등기상 2018년 설정된 임차권등기가 존재합니다. 임차인 장정윤은 보증금 8,700만원, 전입·확정일자 2015.12.21로 대항력과 우선변제권이 확인되어 단순한 권리 안전형 물건으로 보기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경805 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 20층 2001호 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 김상란 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 99,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 확인
| 임차인 | 보증금 | 권리 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 장정윤 | 87,000,000원 | 대항력 有 · 우선변제권 有 | 임차권등기 |
⚠️ 인수 가능성 판단 임차인 보증금은 87,000,000원입니다. 최저매각가 99,400,000원에서 우선변제 배당 후 근저당 배당 구조를 따르며, 배당 부족분 발생 여부에 따라 매수인 부담 가능성을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 매력적
대방그린빌 동일 평형 최근 거래는 97,000,000원부터 140,000,000원까지 형성되어 있습니다. 최근 12개월 평균은 121,583,333원, 최신 거래는 2026.08 134,000,000원입니다.
배당 분배 (최저가 99,400,000원)
최저가 vs 실거래
최저가는 최근 12개월 평균 대비 81.8% 수준입니다.
④ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 장정윤 임차인의 보증금 87,000,000원과 배당 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가는 최근 평균보다 낮아 가격 메리트가 있으나, 인수 위험 계산 후 접근해야 합니다.
- 권리 확인. 2016년 신한은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸 구조입니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 임차권 계산이 먼저”
이 물건은 최저가 자체는 최근 거래 대비 낮습니다. 그러나 임차권등기된 대항력 임차인이 존재해 일반적인 안전형 경매와 다릅니다. 낙찰 전에는 반드시 임차인의 배당 가능액과 부족분 여부를 계산해야 하며, 가격 메리트는 그 위험을 반영한 뒤 판단해야 합니다.
