창원지방법원 2025타경805. 창원 성산구 대방동 대방그린빌아파트 3동 20층 2002호입니다. 감정가는 142,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 69,580,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 표면 가격만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 말소기준보다 앞선 전세권의 처리입니다.
등기부에는 김순자 명의 전세권이 2011.06.24 설정됐고, 전세금은 처음 60,000,000원에서 2013.06.26 70,000,000원으로 변경됐습니다. 그 뒤 2016.11.29 주식회사신한은행 근저당권이 설정돼 이 권리가 말소기준으로 제시되어 있습니다. 따라서 등기 권리판정상 김순자 전세권은 말소기준보다 앞선 권리로 매수인 인수로 분류되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경805 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 20층 2002호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 39.715㎡ · 20층 2002호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김상란 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 69,580,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 489,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 2011년 전세권이 2016년 말소기준보다 앞선다
이 사건에서 먼저 볼 권리는 을구 5번 전세권입니다. 2011.06.24 김순자 명의로 전세금 60,000,000원에 설정됐고, 2013.06.26 변경등기를 통해 전세금이 70,000,000원으로 바뀌었습니다. 존속기간은 2013.06.24부터 2015.06.23까지로 기재되어 있으나, 등기 권리판정에서는 현재도 말소기준 이전 권리로 매수인 인수로 표시되어 있습니다.
말소기준은 2016.11.29 주식회사신한은행 근저당권 27,600,000원입니다. 이후 2024.10.11 창원시 압류, 2025.05.08 옥천군 압류, 2025.11.14 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 분석 — 최저가 58.2%보다 ‘실질 부담’을 보라
대방그린빌 동일면적 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 119,500,000원입니다. 현재 최저매각가 69,580,000원은 이 평균의 58.2%입니다. 최신 실거래는 2026.09 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 39.72㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 19 | 133,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 2 | 106,500,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2026.07 | 39.72㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 5 | 126,000,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 4 | 99,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.715㎡ | 12건 | 119,500,000원 |
실거래 범위는 97,000,000원~140,000,000원입니다. 최저가 69,580,000원만 놓고 보면 모든 실거래보다 낮지만, 선순위 전세권 70,000,000원을 전액 인수한다고 보수적으로 가정하면 실질 부담은 139,580,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 119,500,000원을 크게 웃돌고, 최신 실거래 140,000,000원과 거의 같은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,652,440원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 김순자 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 을구 5-2번 전세권 변경 | 70,000,000원 | 7,927,560원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 주식회사신한은행 | 27,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 계산의 총 채권액은 157,600,000원, 예상 배당액은 67,927,560원, 미배당은 89,672,440원입니다. 다만 을구 5-2번은 을구 5번 전세권의 변경등기이므로, 두 항목을 독립된 별도 전세권으로 해석해서는 안 됩니다. 또한 이 배당 계산은 매수인 인수액을 0원으로 두고 있어 등기 권리판정과 반드시 원본 대조가 필요합니다.
④ 임차·점유 확인
별도의 임차인 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 적고 있습니다. 동시에 등기부에는 김순자 명의 전세권이 남아 있으므로, 단순히 별도 임차인 내역이 없다는 이유만으로 점유·인도 문제가 없다고 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대암초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·상가·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 단지. 대방그린빌은 834세대이며 준공일은 1996-06-08입니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 대암고등학교·대암초등학교·아이뜰유치원·안남중학교·자연유치원 관련 교육환경보호구역이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 공시지가는 975,200원/㎡이며 아파트 건부지로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕이며 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 소멸 여부. 김순자 전세권이 배당으로 소멸하는지, 매수인에게 존속하는지 매각물건명세서에서 최우선 확인.
- 전세금 현재액. 2011년 60,000,000원 설정 후 2013년 70,000,000원으로 변경된 하나의 전세권이라는 점을 기준으로 검토.
- 실질 취득비용. 전세권 전액 인수라면 최저가 69,580,000원만 보지 말고 70,000,000원의 추가 경제적 부담을 함께 반영.
- 점유관계. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인.
- 후순위 권리. 2024.10.11 창원시 압류, 2025.05.08 옥천군 압류, 2025.11.14 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 소멸 예정인지 원본 대조.
- 가격 비교. 최근 12개월 평균 119,500,000원과 최신 실거래 140,000,000원을 기준으로 실제 부담 총액을 비교.
맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 7,000만원이 먼저다
이 사건은 겉으로는 감정가 142,000,000원에서 69,580,000원까지 내려온 2회 유찰 아파트입니다. 최근 12개월 실거래 평균의 58.2%라는 숫자만 보면 매우 싸 보입니다. 하지만 2011년 설정되고 2013년 전세금 70,000,000원으로 변경된 김순자 전세권이 2016년 말소기준 근저당보다 앞서 있습니다.
예상배당 계산은 인수 0원을 전제로 하지만, 등기 권리판정은 해당 전세권을 매수인 인수로 보고 있어 핵심 판단이 충돌합니다. 권리판정대로 전세금 전액을 인수하면 실질 부담은 139,580,000원으로 최신 실거래 140,000,000원에 거의 닿습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 사건이 아니라, 선순위 전세권의 실제 소멸·인수 여부를 확인한 뒤에야 가격 판단이 가능한 사건입니다.
