창원지방법원 2025타경805. 창원시 성산구 대방동의 대방그린빌아파트 3동 15층 1501호입니다. 전용면적은 39.715㎡이며, 같은 평형의 거래가 확인되는 아파트입니다. 감정가 142,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 69,580,000원으로 내려왔습니다. 감정가와 비교하면 절반 이하이고, 최근 실거래 평균과 비교해도 상당한 가격 차이가 존재합니다.
하지만 이 사건은 가격만 보고 접근하기에는 확인해야 할 권리가 있습니다. 등기에는 1996년과 2001년에 설정된 한국주택은행 관련 근저당권이 있으며, 국민은행으로의 이전과 2016년 채권최고액 변경 내역이 연결되어 있습니다. 기존 근저당권 일부에는 이미 말소된 것으로 표시되어 있지만 후속 변경등기에는 별도의 존속 상태가 나타납니다. 이 선순위 권리가 실제로 정리되었는지, 매수인에게 남는 권리가 있는지를 원본 등기와 매각물건명세서로 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경805 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 제3동 제15층 제1501호 도로명주소: 경상남도 창원시 성산구 대암로 256 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.715㎡ · 15층 1501호 |
| 소유자 | 김상란 · 2001.04.06 소유권이전등기 |
| 감정가 | 142,000,000원 |
| 최저매각가 | 69,580,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 국민은행 / 489,800,000원 |
| 말소기준권리 | 2016.11.29 신한은행 근저당권 · 채권최고액 24,000,000원으로 표시 그보다 앞선 국민은행 관련 근저당권의 현존 여부 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 0명 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
| 단지 정보 | 대방그린빌 · 834세대 · 1996.06.08 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당의 연결관계가 핵심
현재 표시된 말소기준은 2016.11.29 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 24,000,000원이며 채무자는 의료법인건우의료재단입니다. 이보다 나중에 등록된 창원시·옥천군 압류와 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
반면 그보다 앞선 국민은행 관련 근저당권은 별도로 살펴야 합니다. 을구 1번은 1996년 한국주택은행 명의로 설정되었고, 을구 3번은 2001년에 추가 설정된 근저당권입니다. 두 권리는 2009년 국민은행으로 이전되었으며 2016년에는 각각 채권최고액을 15,800,000원으로 변경한 기록이 있습니다.
특히 을구 1번과 3번은 공동담보 및 추가 설정 관계가 있으므로, 각각의 채권최고액을 단순 합산하여 독립된 인수채무로 계산하는 것도 적절하지 않습니다. 원본 등기에서 말소 범위와 공동담보 관계를 확인하고, 매각물건명세서에서 매수인 인수 여부를 확인해야 합니다.
국민은행의 신청채권과 근저당권 사이의 관계가 해명되지 않은 상태에서는 이 예상배당과 잔여금을 확정적인 결과로 받아들일 수 없습니다. 이 불일치는 선순위 권리의 말소·인수 여부를 확인해야 할 추가적인 이유입니다.
② 점유 및 임차관계 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계 미상
확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나 실제 점유자를 소유자로 단정할 수 없습니다.
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 0명 | 별도 임차인 확인 필요 |
| 임대관계 | 미상 | 점유 확인 필요 |
| 대항력 | 판단할 임차인 정보 미확인 | 미상 |
| 우선변제 | 보증금·확정일자 확인 필요 | 미상 |
| 승계 여부 | 확정 가능한 임차관계 없음 | 인수 여부 확인 필요 |
주택의 실제 점유자가 확인될 경우 전입 시점, 점유 개시 시점, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 함께 살펴야 합니다. 점유자가 발견되었다는 사실만으로 대항력이 있다고 판정할 수는 없지만, 반대로 임대관계 미상이라는 이유로 임차보증금 인수 가능성을 배제해서도 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 평균의 58.2%
대방그린빌은 834세대 규모이며, 1996.06.08 준공된 단지입니다. 분석 대상 전용면적은 39.715㎡입니다. 같은 평형의 실거래 12건을 비교하면 최근 12개월 평균은 119,500,000원, 최저 거래는 97,000,000원, 최고 거래는 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 39.72㎡ | 1층 | 140,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 19층 | 133,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 2층 | 106,500,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 9층 | 134,000,000원 |
| 2026.07 | 39.72㎡ | 4층 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 15층 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 7층 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 6층 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 3층 | 97,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 12층 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 5층 | 126,000,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 4층 | 99,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.72㎡ | 12건 | 119,500,000원 |
최저매각가 69,580,000원은 최근 12개월 평균의 58.2%입니다. 평균과의 차이는 49,920,000원이며, 가장 낮은 실거래가인 97,000,000원보다도 낮습니다.
가장 최근 거래인 2026년 9월의 거래금액은 140,000,000원입니다. 최저매각가와 비교하면 70,420,000원의 차이가 있습니다. 다만 이 거래는 표시된 매각기일인 2026.08.26보다 나중에 발생한 거래이므로 기일 당시 시세와 구분해서 보아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정 · 잠정 계산)
다음 표는 최저매각가에 낙찰되는 상황을 전제로 한 배당 추정입니다. 다만 앞서 확인한 국민은행 관련 선순위 권리와 신청채권의 배당 관계가 완전히 반영되었는지 확인되지 않았으므로 확정배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,652,440원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 신한은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 국민은행 신청채권 | 489,800,000원 | 0원으로 표시 · 확인 필요 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 43,927,560원 |
제시된 배당 추정상 집행비용 1,652,440원과 신한은행 배당 24,000,000원을 공제하면 잔여금은 43,927,560원입니다. 다만 국민은행의 선순위 근저당 관련 권리 및 신청채권 489,800,000원의 배당 관계가 정리되지 않았으므로, 소유자 잔여금과 매수인 인수액 모두 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 문제가 사라지지는 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 계산상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 69,580,000원 | 49% | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 48,706,000원 | 34.3% | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 34,094,200원 | 24.01% | 0원* |
*각 회차의 인수액 0원은 잠정 계산값입니다. 선순위 근저당과 임대관계가 확인되지 않아 실제 인수액 0원을 보증하지 않습니다. 추가 유찰은 가정 시나리오이며 실제 일정과 최저매각가는 법원 공고를 확인해야 합니다.
현재 회차의 최저매각가는 69,580,000원입니다. 추가 유찰을 가정하면 48,706,000원, 이후 34,094,200원으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 낙찰가가 내려간다는 사실이 미확인 선순위 권리나 임차인 문제까지 해결한다는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 대암초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지·상가·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 이용. 아파트로 이용 중이며 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 아파트 건부지로 이용되며, 남측과 동측은 대로3류, 북측은 소로2류에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 등이 중첩되어 있습니다. 공시지가는 975,200원/㎡입니다.
- 단지 규모. 834세대, 1996.06.08 준공 아파트입니다. 노후화 정도와 전용면적 39.715㎡의 수요 특성을 함께 고려해야 합니다.
- 실거래 및 환금성. 동일 평형 실거래 12건이 확인되지만 거래가격은 97,000,000원부터 140,000,000원까지 분포합니다. 매도 시 가격 편차를 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 국민은행 근저당 확인. 을구 1번·3번 및 관련 변경·이전등기의 정확한 말소 상태와 현재 효력을 확인하세요. 공동담보 관계를 고려해 인수 범위를 판단해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2016.11.29 신한은행 근저당을 말소기준으로 표시하고 있으나, 그보다 앞선 근저당권의 현재 상태를 먼저 검증해야 합니다.
- 국민은행 신청채권 대조. 신청채권 489,800,000원과 잠정 배당액 0원 사이의 불일치를 확인하고 실제 배당 및 인수 여부를 파악하세요.
- 임차인·점유 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대, 현황조사, 매각물건명세서와 실제 점유자를 대조하세요. 임차인이 확인되면 대항력·우선변제·보증금 인수액을 재산정해야 합니다.
- 실질취득비용 산정. 최저매각가 69,580,000원 외에 확정된 인수액과 명도·관리비·취득 관련 비용을 포함해 실제 부담을 계산하세요.
- 시세 표본 확인. 최근 12건 평균 119,500,000원뿐 아니라 97,000,000원의 저가 거래와 동일 15층의 106,000,000원 거래도 함께 비교하세요.
- 매각 결과 확인. 2026.08.26 매각기일 이후 실제 낙찰·유찰 여부와 다음 기일, 최저매각가 변동을 확인하세요.
- 관리비 및 원본 서류. 미납 관리비와 당해세를 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 대조하세요.
맺으며 — “반값 경매의 승부처는 권리 확인”
이 물건은 숫자만 보면 눈길이 갑니다. 감정가 142,000,000원인 아파트의 최저매각가가 69,580,000원까지 내려왔고, 같은 평형 최근 실거래 평균인 119,500,000원과도 상당한 차이가 있습니다.
그러나 가격이 낮다는 사실과 권리가 안전하다는 판단은 별개입니다. 국민은행 관련 선순위 근저당의 기존 말소 표시와 후속 변경등기의 상태, 신청채권과 예상배당 사이의 불일치, 미확인 임대관계가 모두 남아 있습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. 가격 차이는 확인되지만, 인수 위험은 확정되지 않았습니다. 선순위 권리가 실제로 정리되었고 임차보증금 인수 문제가 없다는 점이 확인되어야 비로소 최저매각가를 기준으로 한 투자수익성과 적정 입찰가를 평가할 수 있습니다. 그 전까지는 할인율보다 권리관계 확인이 우선입니다.
