창원지방법원 2025타경805. 대방그린빌아파트 3동 2층 207호, 전용 39.715㎡ 아파트입니다. 감정가 142,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 69,580,000원입니다. 핵심 권리는 2016.11.29. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 24,000,000원으로 정리되어 있으며, 이후 창원시·옥천군 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 조현덕 1명이 확인됩니다. 임대차계약은 2017.05.26., 전입·점유개시는 2017.05.30., 확정일자도 2017.05.30.이고 보증금은 75,000,000원입니다. 그러나 전입시점이 말소기준권리인 2016.11.29.보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 2019.03.08. 주택임차권등기가 되어 있고 배당요구도 접수되어 있으나, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경805 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 2층207호 |
| 도로명 | 경상남도 창원시 성산구 대암로 256 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.715㎡ · 2층 207호 |
| 소유자 | 김상란 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 69,580,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 489,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2016.11.29. 신한은행 근저당권입니다. 조현덕의 전입·점유개시일은 2017.05.30.로 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 2019.03.08. 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2024.10.11. 창원시 압류, 2025.02.25. 옥천군 압류, 2025.11.14. 국민은행의 임의경매개시결정 역시 모두 말소기준 이후 권리입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조현덕 | 제3동 제207호 · 주거(임차권등기) | 75,000,000원 | 2017.05.30 / 2017.05.30 | 대항력 없음 | 2019.03.08 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 58.2%
대방그린빌 동일 면적 39.72㎡의 최근 거래 12건 평균은 119,500,000원입니다. 현재 최저매각가 69,580,000원은 이 최근 12개월 평균의 58.2%입니다. 최신 거래는 2026.09 140,000,000원이고, 최근 12건 범위는 97,000,000원~140,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 39.72㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 19 | 133,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 2 | 106,500,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2026.07 | 39.72㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 5 | 126,000,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 4 | 99,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 119,500,000원 |
감정가 142,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 2회 유찰 뒤 현재 최저가는 최근 평균보다 49,920,000원 낮습니다. 같은 2층 실거래도 2026.08에 106,500,000원이 확인되어 현재 최저가와 차이가 있습니다. 다만 실거래 자체가 97,000,000원에서 140,000,000원까지 폭넓게 형성되어 있어 층·상태에 따른 가격 편차는 따로 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,652,440원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,927,560원 |
현재 회차 배당 시나리오에서는 신한은행 채권최고액 24,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 43,927,560원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 69,580,000원 | 0원 | 43,927,560원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 48,706,000원 | 0원 | 23,429,292원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 34,094,200원 | 0원 | 9,080,504원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 대암초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·상가·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 남측·동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 대암초등학교·대암고등학교·안남중학교·유치원 관련 교육환경보호구역이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 975,200원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 단지. 대방그린빌은 834세대, 1996.06.08 준공이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 기준일. 조현덕의 전입·점유개시 2017.05.30.과 말소기준권리 2016.11.29.의 선후관계를 원문으로 재확인합니다.
- 배당관계. 임차권등기 보증금은 75,000,000원이고 배당요구일은 2019.03.08.입니다. 배당순위와 실제 배당 여부는 매각물건명세서·배당요구 자료를 대조합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 69,580,000원은 최근 12건 평균 119,500,000원의 58.2%이지만, 개별 실거래가 97,000,000원~140,000,000원으로 편차가 큽니다.
- 동일 층 참고. 2026.08 동일 면적 2층 거래는 106,500,000원입니다.
- 현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.07.24입니다. 입찰 전 최신 등기와 명세서를 다시 확인합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 가격은 시세 아래
이 사건의 핵심은 75,000,000원 임차보증금 자체가 아니라 전입시점입니다. 임차인 조현덕의 전입·점유개시는 2017.05.30.로, 말소기준권리 2016.11.29.보다 늦어 데이터상 대항력이 없습니다. 따라서 현재 최저가 69,580,000원보다 보증금이 크더라도 그 차액을 매수인이 승계하는 대항력 인수형 사건으로 계산되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 2회 유찰 뒤 최저가가 최근 12개월 평균 119,500,000원의 58.2%까지 내려와 있습니다. 최신 거래 140,000,000원, 동일 면적 2층 거래 106,500,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 다만 사건 청구액·경매개시 채권자와 제공된 배당 계산의 채권자 구성이 서로 달라, 최종 입찰 전에는 그 부분을 원문에서 반드시 대조해야 합니다.
