창원지방법원 2025타경805. 창원 성산구 대방동 ‘대방그린빌’ 3동 1층 101호, 전용 39.715㎡ 아파트입니다. 감정가는 134,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 65,660,000원까지 낮아졌습니다. 임차인은 없고 예상 인수액도 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득가는 그대로 65,660,000원입니다.
가격 비교도 최저가만 따로 떼어 볼 이유가 없습니다. 인수액이 0원이므로 최저가와 실질취득가가 같고, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 121,333,333원, 최신 2026년 7월 거래는 137,000,000원입니다. 현재 실질취득가는 최근 12개월 평균의 54.1%로, 제공된 최근 거래 범위에서는 가격 할인 폭이 분명합니다. 다만 대상은 1층이고 최근 12건 표본의 거래층은 3층부터 19층이어서 층 차이는 응찰가 판단에 별도로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경805 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 1층101호 · 도로명 대암로 256 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.715㎡ · 1층 |
| 소유자 | 김상란 · 2001.01.19 매매, 2001.03.03 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 489,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 산정 인수는 0원, 다만 선행 근저당 표기는 대조 필요
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제로 매수인이 떠안을 금액은 산정되지 않았고, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 이 사건의 말소기준으로 산정된 권리는 2016.11.29 접수된 신한은행 근저당권 24,000,000원이며, 그 이후 창원시 압류·옥천군 압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
또 하나의 특이점은 경매개시 채권자가 국민은행이고 청구액이 489,800,000원인데, 현재 회차 배당 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시된다는 점입니다. 반면 신한은행 근저당 24,000,000원은 전액 배당되는 구조입니다. 이 배당 구조 역시 매각물건명세서와 채권계산서 등 원본을 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 65,660,000원은 최근 평균의 54.1%
대방그린빌은 834세대, 1996.06.08 준공 단지입니다. 비교 표본은 대상 전용면적 39.715㎡와 매칭된 39.72㎡의 최근 거래 12건입니다. 가격 판단은 전체 장기 평균이 아니라 최근 12개월 평균 121,333,333원과 최신 거래 137,000,000원을 중심으로 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 39.72㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 5 | 126,000,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 4 | 99,500,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 14 | 131,500,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 39.72㎡ | 11 | 133,000,000원 |
| 2026.01 | 39.72㎡ | 19 | 131,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.72㎡ | 12건 | 121,333,333원 |
최근 12건은 97,000,000원~140,000,000원 범위이고, 최신 거래는 2026년 7월 4층 137,000,000원입니다. 현재 실질취득가 65,660,000원은 최근 12개월 평균의 54.1%입니다. 감정가 134,000,000원만 놓고 보면 최신 거래 137,000,000원과도 가까운 수준이지만, 두 차례 유찰 후에는 실질취득가가 시세 표본 아래로 크게 내려왔습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,581,880원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,078,120원 |
현재 회차 65,660,000원 가정에서는 신한은행 근저당 24,000,000원이 전액 배당되고, 계산상 소유자 잔여는 40,078,120원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.4% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신한은행 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 65,660,000원 | 24,000,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 45,962,000원 | 24,000,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 32,173,399원 | 24,000,000원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대암초등학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지·상가·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 일반 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로·용도지역. 남측·동측 대로3류, 북측 소로2류에 접하며 제3종일반주거지역입니다. 대암초등학교·대암고등학교·안남중학교·유치원 관련 교육환경보호구역이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 21,266.2㎡, 공시지가는 975,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 대방그린빌은 834세대이며 2026년 1월부터 7월까지 동일 면적 12건의 거래가 확인됩니다. 다만 대상이 1층이므로 중·고층 거래가 중심인 최근 표본과 직접 동일시해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 매수인 인수가 0원이므로 현재 실질취득가는 65,660,000원입니다. 최근 12개월 평균 121,333,333원 대비 54.1%라는 수치를 가격 판단의 기준으로 보세요.
- 1층 현장 확인. 최근 12건 실거래에는 1층 거래가 없습니다. 일조·사생활·소음·방범·습기·조경 간섭과 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 국민은행 기존 근저당 원본 대조. 2016.11.24 국민은행 근저당 변경등기 15,800,000원 표기가 존재하므로 현재 효력과 말소관계를 등기 원본에서 재확인하세요.
- 신청채권 배당구조 확인. 신청채권자 국민은행의 청구액 489,800,000원과 현재 시나리오상 배당 0원의 관계를 채권계산서·매각물건명세서 등에서 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 창원시·옥천군 압류 이력이 있으므로 체납세금의 배당·소멸 관계를 확인하고, 아파트 관리비 체납도 관리사무소에서 별도 확인하세요.
- 점유·명도 현황 확인. 임차인은 확인되지 않지만 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 현장에서 다시 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 승부처는 복잡한 과거 등기의 재확인
이 물건의 현재 숫자는 분명합니다. 감정가 134,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가는 65,660,000원, 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득가도 65,660,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균 121,333,333원의 54.1%이고 최신 거래도 137,000,000원이어서, 현재 회차는 가격 측면에서 충분한 할인 구간에 들어와 있습니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 아파트’로만 보면 안 됩니다. 장기간 누적된 근저당·전세권·회생·압류 이력이 있고, 2016.11.24 국민은행 근저당 변경등기와 2016.11.29 신한은행 말소기준 산출이 연이어 존재합니다. 신청채권자 국민은행의 489,800,000원 청구와 예상배당 0원의 관계도 확인 대상입니다. 가격은 합격권, 권리 산정상 인수도 0원. 다만 최종 입찰 전 등기 원본 대조가 이 물건의 핵심 절차입니다.
