창원지방법원 2025타경805. 창원시 성산구 대방동에 위치한 대방그린빌아파트 3동 1층 102호입니다. 비교 대상 전용면적은 39.715㎡이며, 같은 평형의 최근 실거래 평균은 119,500,000원입니다. 현재 최저가는 65,660,000원으로 가격만 보면 상당한 할인 구간입니다. 다만 이 사건은 단순히 유찰 횟수와 시세 차이만 확인하고 접근할 물건은 아닙니다.

등기상 국민은행의 기존 근저당과 2016년 신한은행 근저당, 지방자치단체 압류, 국민은행의 경매개시결정이 연결되어 있습니다. 특히 국민은행의 기존 근저당 관련 변경등기와 실제 경매신청 채권의 관계를 확인하는 것이 중요합니다. 예상배당표는 신한은행 근저당만 배당하는 구조로 작성되어 있으므로, 그 결과만으로 전체 권리관계가 정리되었다고 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기존 국민은행 근저당이 핵심

2016년 신한은행 근저당은 채권최고액 24,000,000원이며 설정 당시 채무자는 의료법인건우의료재단입니다. 이후 창원시와 옥천군의 압류가 등기되었고 국민은행이 임의경매를 신청했습니다. 신한은행 근저당과 후순위 압류는 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있으나, 체납 조세의 실제 배당순위와 매수인에게 미칠 영향은 별도 확인이 필요합니다.

② 점유·임차관계 — 임차인 신고는 없지만 점유 확인 필요

현재 확인된 임차인 가운데 대항력이나 우선변제권을 판정할 대상은 없습니다. 다만 미확인 점유자가 존재한다면 전입 및 점유 시점, 보증금, 확정일자 등을 확인한 뒤 대항력과 배당 가능성을 판단해야 합니다.

매수인 인수액 0원은 어디까지나 제공된 예상배당 계산의 수치입니다. 실제 점유관계와 선순위 권리의 효력이 확인되기 전까지 이를 확정적인 실질취득비용으로 사용할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균의 54.9%까지 하락한 최저가

대방그린빌은 834세대 규모로, 비교 대상은 전용 39.715㎡와 면적이 대응되는 39.72㎡ 거래입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 119,500,000원이며, 최저가는 그 54.9%에 해당합니다.

아래 거래 내역은 2026년 9월 거래까지 포함한 사후 시세 자료입니다. 2026.08.26 매각기일 당시 확인할 수 있었던 거래만으로 구성된 표가 아니며, 매각기일 이후 거래는 당시 입찰 판단의 근거로 소급 적용할 수 없습니다.

최저 실거래가는 97,000,000원, 최고 실거래가는 140,000,000원입니다. 현재 최저매각가 65,660,000원은 이 표의 최저 거래가보다도 낮습니다.

특히 동일한 1층 거래가 2026년 9월 140,000,000원으로 기록되어 있습니다. 다만 이 거래는 기재된 매각기일 이후 거래이므로 사후 참고자료로만 사용해야 하며, 개별 호수의 상태·향·거래조건이 동일하다고 볼 수도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)

제시된 배당 계산은 집행비용 1,581,880원, 신한은행 배당 24,000,000원, 소유자 잔여 40,078,120원으로 구성됩니다. 집행비용은 매각가의 약 2.4%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 국민은행의 기존 담보권과 신청채권 관련 배당도 별도 검증이 필요합니다.

⑤ 회차별 가격과 배당 변화

현재 2회 유찰 상태의 최저매각가는 65,660,000원입니다. 추가 유찰을 가정한 가격과 예상배당은 다음과 같습니다.

제시된 시나리오에서는 모든 회차에서 신한은행 근저당 24,000,000원이 전액 배당되고 채권 부족액은 0원입니다. 다만 국민은행의 신청채권은 각 회차에서 배당액 0원으로 표시되어 있습니다. 이 불일치가 해결되지 않은 상태이므로, 실제 소유자 잔여금이나 최종 배당 가능성을 위 수치로 확정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대암초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·상가·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하며 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 단지 규모. 834세대 아파트이며 1996.06.08 준공되었습니다. 비교 대상은 전용 39.715㎡입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조로, 급배수·위생·난방·승강기 설비 등이 기재되어 있습니다. 개별 102호의 내부 상태는 별도 확인해야 합니다.
• 토지·도로. 아파트 부지로 이용 중이며 남측·동측 대로3류, 북측 소로2류에 접합니다. 토지면적은 21,266.2㎡, 공시지가는 975,200원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 제3종일반주거지역이며 교육환경 보호구역 및 가축사육제한구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
• 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 동일 면적 최근 거래 12건이 확인되지만 거래가는 97,000,000원부터 140,000,000원까지 분산되어 있습니다. 개별 호수의 층·향·상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰·권리 확인 체크리스트

• 국민은행 근저당 원본 확인. 을구 1번·3번 원등기와 1-10번·3-4번 변경등기의 말소 여부 및 현재 효력을 대조하세요.
• 공동담보 확인. 두 근저당의 추가설정 및 공동담보 관계를 확인하여 채권최고액을 중복 합산하지 않도록 해야 합니다.
• 경매신청채권 확인. 국민은행 청구액 489,800,000원과 기존 근저당의 관계, 실제 채권 잔액 및 경매신청 근거를 확인하세요.
• 말소기준 재검증. 2016년 신한은행 근저당보다 앞선 담보권이 유효한지 확인하고, 유효하다면 매각에 따른 소멸 여부 및 권리순위를 다시 판단해야 합니다.
• 배당표 확인. 국민은행 배당액 0원 표시와 소유자 잔여 40,078,120원의 산출 전제를 확인하세요. 당해세 및 우선배당채권도 점검해야 합니다.
• 점유·임대차 확인. 임대관계 미상이므로 실제 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
• 1층 현장 확인. 내부 상태, 채광, 습기, 소음, 수리 필요 여부와 층별 거래가격 차이를 직접 확인해야 합니다.
• 체납 관리비 확인. 관리사무소를 통해 미납 내역과 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
• 기일 및 진행 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.08.26입니다. 해당 기일의 매각 결과와 이후 변경된 진행 상태를 확인해야 합니다.
• 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 대조한 뒤 판단하세요.

맺으며 — “가격은 낮지만 권리 확인이 먼저다”

대방그린빌 102호는 감정가 134,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 65,660,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균 119,500,000원과 비교하면 상당한 가격 차이가 있습니다.

그러나 이 물건의 핵심은 낮은 최저가보다 국민은행의 기존 근저당과 경매신청채권의 관계입니다. 2016년 신한은행 근저당을 말소기준으로 표시한 분석과 그보다 앞선 국민은행 담보권 관련 변경등기 사이에는 추가 검증이 필요한 부분이 있습니다.

또한 임차인 신고가 없더라도 임대관계가 미상이므로 점유자 확인 없이 명도 및 보증금 위험이 없다고 확정할 수 없습니다. 제시된 배당표의 인수액 0원 역시 이러한 확인이 완료되었다는 의미가 아닙니다.

결론적으로 최저가의 할인 폭은 크지만, 선순위 근저당의 효력·국민은행 신청채권·실제 점유관계가 확인되기 전에는 실질취득비용과 권리 안전성을 확정할 수 없습니다. 해당 사항이 해소된 이후에야 최근 실거래와 비교한 가격 메리트를 실제 취득 관점에서 평가할 수 있습니다.