69,580,000원
창원지방법원 2025타경805. 대방그린빌아파트 3동 13층 1301호, 동일 평형 실거래가 확인되는 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 142,000,000원에서 최저가가 69,580,000원까지 떨어져 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 말소기준권리보다 앞선 전세권입니다. 2016.04.12 한화테크윈주식회사 명의로 전세금 91,000,000원의 전세권이 설정됐고, 2017.08.07 한화정밀기계주식회사로 이전됐습니다. 반면 말소기준은 그 뒤인 2016.11.29 주식회사신한은행의 15,000,000원 근저당권입니다.
따라서 최저가 69,580,000원만 놓고 “최근 시세의 57.3%라 싸다”고 판단하면 위험합니다. 예상배당상 선순위 전세권에 67,927,560원이 돌아가고, 전세금 91,000,000원 중 23,072,440원이 남습니다. 이 미배당액의 인수 가능성을 반영한 현재 회차 실질취득은 약 92,652,440원입니다. 낙찰가가 더 떨어지면 전세권 배당이 줄고 미배당 잔액이 늘어 총 부담은 전세금 91,000,000원 부근에서 쉽게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경805 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 13층1301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.715㎡ · 13층 |
| 소유자 | 김상란 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 69,580,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 489,800,000원 |
| 경매개시 채권자 | 주식회사 국민은행 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 말소기준 | 2016.11.29 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 15,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
등기상 가장 중요한 권리는 을구 7번 전세권입니다. 전세금 91,000,000원, 주거용 건물 전부를 범위로 2016.04.12 설정됐으며, 2017.08.07 한화정밀기계주식회사로 이전됐습니다. 이 전세권은 말소기준인 2016.11.29 신한은행 근저당보다 앞서므로 매각으로 당연히 사라지는 후순위 권리로 볼 수 없습니다. 반면 말소기준 뒤에 설정된 창원시 압류, 옥천군 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
대방그린빌 동일 평형 39.72㎡의 최근12개월 실거래 12건 평균은 121,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.07, 4층 137,000,000원이며, 확인된 12건은 97,000,000원부터 140,000,000원 사이에 분포합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 39.72㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 5 | 126,000,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 4 | 99,500,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 14 | 131,500,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 39.72㎡ | 11 | 133,000,000원 |
| 2026.01 | 39.72㎡ | 19 | 131,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 121,333,333원 |
단순 최저가 69,580,000원은 최근12개월 평균의 57.3%지만, 이 숫자를 그대로 투자 할인율로 사용하면 안 됩니다. 선순위 전세권 미배당액을 더한 실질취득 약 92,652,440원은 최근12개월 평균 121,333,333원의 약 76.4% 수준입니다. 그래도 최근 평균보다 약 28,680,893원 낮고, 확인된 실거래 최저 97,000,000원보다도 약 4,347,560원 낮습니다. 즉 전세권 부담을 반영한 뒤에도 가격 여지는 남지만, ‘49% 할인’으로 볼 물건은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,652,440원 |
| 2. 을구 7번 전세권 · 한화테크윈주식회사 | 91,000,000원 | 67,927,560원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 106,000,000원의 채권 중 67,927,560원이 배당되고 38,072,440원이 미배당으로 남습니다. 이 중 말소기준보다 후순위인 신한은행 근저당 15,000,000원은 매각으로 소멸하는 구조이며, 선순위 전세권의 미배당 23,072,440원은 매수인 인수 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가 하락과 미배당 증가
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 69,580,000원 | 67,927,560원 | 38,072,440원 |
| 3회 유찰 시 | 48,706,000원 | 47,429,292원 | 58,570,708원 |
| 4회 유찰 시 | 34,094,200원 | 33,080,504원 | 72,919,496원 |
표에서 보이듯 낙찰가는 69,580,000원에서 48,706,000원, 34,094,200원으로 내려가지만, 채권 미배당은 38,072,440원에서 58,570,708원, 72,919,496원으로 반대로 증가합니다. 특히 선순위 전세권이 존재하므로 유찰 횟수 증가가 그대로 실질취득비용 하락으로 연결되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 성산구 대방동, 대암초등학교 남동측 인근. 주변은 아파트단지·상가·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 대방그린빌은 834세대, 1996.06.08 준공입니다.
- 토지·도로. 제3종일반주거지역이며 남측·동측 대로3류, 북측 소로2류에 접합니다. 대지권 목적 토지는 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 대암초등학교·대암고등학교·아이뜰유치원·안남중학교·자연유치원 관련 절대·상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 별도 임차인 신고 자료는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 69,580,000원을 그대로 취득가격으로 계산하지 말고 선순위 전세권 미배당액을 합친 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 전세권 원본 대조. 2016.04.12 설정 전세금 91,000,000원 전세권과 2017.08.07 이전등기의 현재 효력, 배당요구 및 매각 후 존속 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 최근12개월 동일 평형 평균 121,333,333원, 최신 거래 137,000,000원, 확인된 최저 거래 97,000,000원을 기준으로 실질취득 상한을 정하는 것이 안전합니다.
- 추가 유찰 효과. 3회·4회 유찰로 최저가는 더 낮아져도 전세권 미배당액이 증가하므로 총 부담이 같은 비율로 줄지 않습니다.
- 압류·후순위 권리. 창원시 압류, 옥천군 압류, 2016.11.29 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 등기와 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 예상배당에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “약 9,000만원대 실질취득”
이 사건은 최저가만 보면 상당히 매력적으로 보입니다. 감정가 142,000,000원에서 69,580,000원까지 내려왔고, 최근12개월 평균 121,333,333원과 비교하면 단순 최저가는 57.3%에 불과합니다. 그러나 2016.04.12 전세금 91,000,000원의 선순위 전세권이 존재하기 때문에 판단 기준은 달라집니다.
현재 회차 예상배당을 적용하면 전세권 미배당액은 23,072,440원이고, 이를 최저가에 더한 실질취득은 약 92,652,440원입니다. 이 금액은 최근12개월 평균보다 낮아 가격 여지는 분명히 있지만, 경매 화면에 보이는 69,580,000원만으로 수익성을 계산해서는 안 됩니다. 더 유찰돼도 배당이 줄어든 만큼 선순위 전세금 미배당이 증가해 총 부담은 91,000,000원 부근에서 쉽게 내려가지 않습니다. 가격은 매력적일 수 있지만, 권리 확인이 먼저인 전형적인 선순위 전세권형 물건입니다.
