창원지방법원 2025타경805. 창원 성산구 대방동 ‘대방그린빌’ 3동 1층 104호, 전용 39.715㎡ 아파트입니다. 감정가는 134,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 65,660,000원까지 내려왔습니다. 같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균 119,500,000원과 비교하면 현재 최저가는 54.9% 수준입니다.
권리분석의 기준점은 2016.11.29. 주식회사신한은행 근저당권 22,800,000원입니다. 이 권리 이후의 창원시 압류, 옥천군 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 현장 점유와 전입관계 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경805 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 1층 104호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.715㎡ · 1층 104호 |
| 소유자 | 김상란 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 489,800,000원 |
| 말소기준권리 | 2016.11.29. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 22,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 압류는 소멸
말소기준은 2016.11.29. 신한은행 근저당권입니다. 이후 등기된 2024.10.11. 창원시 압류, 2025.05.08. 옥천군 압류, 2025.11.14. 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 전세권과 전세권 관련 근저당권 등은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 54.9%
대방그린빌은 834세대, 사용승인일은 1996.06.08.입니다. 비교 대상은 전용 39.72㎡ 중심의 최근 거래 12건이며, 최근 12개월 평균은 119,500,000원, 최저는 97,000,000원, 최고는 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 39.72㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 19 | 133,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 2 | 106,500,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2026.07 | 39.72㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 5 | 126,000,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 4 | 99,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.72㎡ | 12건 | 119,500,000원 |
현재 최저가 65,660,000원은 최근 12개월 평균 119,500,000원보다 53,840,000원 낮고, 평균의 54.9%입니다. 최신 거래는 2026.09. 동일면적 1층 140,000,000원으로, 현재 최저가와의 차이는 74,340,000원입니다. 매수인 인수액이 0원으로 계산되므로 이 사건에서는 최저가와 실질취득 기준금액이 같습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,581,880원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 22,800,000원 | 22,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 41,278,120원 |
현재 최저가 가정에서는 신한은행 근저당 채권최고액 22,800,000원이 전액 배당되고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 국민은행의 청구액은 489,800,000원이지만 배당 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 65,660,000원 | 22,800,000원 | 41,278,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 45,962,000원 | 22,800,000원 | 21,934,684원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 32,173,399원 | 22,800,000원 | 8,394,278원 | 0원 |
3회 유찰 시 매각가는 45,962,000원, 4회 유찰 시 32,173,399원으로 계산됩니다. 세 시나리오 모두 신한은행 근저당 22,800,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대암초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·상가·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며, 공시지가는 975,200원/㎡입니다.
- 단지 규모. 대방그린빌은 834세대이며 사용승인일은 1996.06.08.입니다.
- 거래 분포. 동일면적 최근 거래 12건은 97,000,000원부터 140,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로 전입세대와 현장 점유자를 확인하세요.
- 신청채권 구조 대조. 국민은행 청구 489,800,000원과 배당 시나리오상 0원 처리의 근거를 사건기록에서 대조하세요.
- 저층 가격 검토. 본건은 1층입니다. 동일면적 최신 1층 거래는 2026.09. 140,000,000원이지만 개별 상태 차이는 직접 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 압류, 경매개시결정의 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘확인 후 가격’이 핵심
현재 계산만 놓고 보면 이 물건의 특징은 명확합니다. 매수인 인수액 0원이고, 최저가 65,660,000원은 동일면적 최근 12개월 평균 119,500,000원의 54.9%입니다. 감정가 134,000,000원과 비교해도 할인폭이 큽니다.
다만 임대관계가 미상이고, 경매 신청채권자 국민은행의 489,800,000원 청구가 배당 시나리오에서는 0원으로 처리되는 구조는 반드시 원본 사건기록과 대조해야 합니다. 즉, 수치상 가격 여유는 크지만 점유와 신청채권 구조를 확인한 뒤 그 할인폭을 평가하는 사건입니다.
