창원지방법원 2025타경805. 창원 성산구 대방동 ‘대방그린빌’ 3동 18층 1806호, 전용 39.715㎡ 아파트입니다. 감정가 142,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 69,580,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 119,500,000원, 최신 거래는 140,000,000원으로, 현재 최저가는 실거래 평균의 58.2% 수준입니다.
임차인 신고는 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격만 보면 분명 큰 간극이 있습니다. 다만 권리분석에서는 한 가지를 별도로 봐야 합니다. 말소기준권리는 2016년 11월 29일 신한은행 근저당권 24,000,000원으로 산정되어 있는 반면, 등기부에는 그보다 앞선 국민은행 계열 근저당의 이전·변경 부기등기가 존재하고 현재 경매 신청채권자 역시 국민은행입니다. 게다가 국민은행의 청구액 489,800,000원이 배당 시나리오에서는 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 “인수 0원”이라는 계산 결과와 국민은행 권리관계의 원문 일치 여부를 최종 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경805 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 18층 1806호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.715㎡ |
| 소유자 | 김상란 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 69,580,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 489,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 단지 | 대방그린빌 · 834세대 · 1996.06.08 준공 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산, 그러나 국민은행 계열 등기 재확인
임차인 없음. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 현재 확인된 범위에서는 없습니다. 산정된 말소기준권리는 2016.11.29 신한은행 근저당권으로, 그 이후의 창원시 압류, 옥천군 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균의 58.2%
대방그린빌 동일 면적대 전용 39.72㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 119,500,000원, 최신 거래는 2026.09의 140,000,000원입니다. 현재 최저가 69,580,000원은 최근 12개월 평균 대비 58.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 39.72㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 19 | 133,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 2 | 106,500,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2026.07 | 39.72㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 5 | 126,000,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 4 | 99,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.72㎡ | 12건 | 119,500,000원 |
최근 거래 범위는 97,000,000원~140,000,000원입니다. 현재 최저가 69,580,000원은 이 표본의 최저 실거래보다도 낮고, 최근 12개월 평균의 58.2%입니다. 임차인 인수액이 0원이라는 전제까지 유지된다면 실질취득가 역시 69,580,000원이므로 가격 간극 자체는 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,652,440원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 신청채권자 · 주식회사 국민은행 | 489,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,927,560원 |
현재 시나리오에서는 신한은행 근저당 24,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 43,927,560원, 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 국민은행 신청채권 489,800,000원은 시나리오상 배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 69,580,000원 | 24,000,000원 | 43,927,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 48,706,000원 | 24,000,000원 | 23,429,292원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 34,094,200원 | 24,000,000원 | 9,080,504원 | 0원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 현재 회차에서도 신한은행 채권최고액 24,000,000원은 전액 배당되고, 소유자에게 43,927,560원이 남는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대암초등학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 일반적인 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 공시지가는 975,200원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 물적 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 834세대 단지이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 국민은행 근저당 원문 확인. 을구 1번·5번 계열의 이전·변경 부기등기와 현재 신청채권 489,800,000원의 근거·순위를 등기부 원문과 경매기록에서 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 현재 산정은 2016.11.29 신한은행 근저당 24,000,000원을 말소기준으로 보고 있습니다. 이전 국민은행 계열 권리와의 관계를 확인한 뒤 인수 여부를 확정해야 합니다.
- 임차관계 현장 확인. 현재 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자를 현장에서 확인하는 절차가 필요합니다.
- 실거래 가격 활용. 현재 최저가 69,580,000원은 최근 12개월 평균 119,500,000원의 58.2%입니다. 내부 상태·수리비 등을 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 관리비 체납과 세금 관련 사항을 별도로 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 18층 1806호의 실제 내부 상태, 누수·결로·설비 상태 등은 현장 확인 대상입니다.
맺으며 — 가격은 분명 낮다, 승부처는 권리 원문 검증
이 물건의 숫자는 강합니다. 감정가 142,000,000원에서 두 차례 유찰돼 69,580,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 평균 119,500,000원의 58.2%입니다. 임차인도 없고 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다.
다만 이 사건을 단순한 “시세보다 싼 무인수 아파트”로 끝내기에는 등기 흐름에 확인할 지점이 있습니다. 국민은행이 신청채권자로 489,800,000원을 청구하는 동시에, 과거 국민은행 계열 근저당의 이전·변경 부기등기가 존재하는데 현재 배당 시나리오에서는 국민은행 배당이 0원입니다. 따라서 가격 메리트는 확인되지만, 그 메리트를 실제로 누릴 수 있는지는 국민은행 권리관계를 원문에서 재확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
