창원지방법원 2025타경805. 창원 성산구 대방동 ‘대방그린빌’ 2동 19층 1903호, 전용 39.715㎡ 아파트입니다. 감정가 142,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 69,580,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 말소기준은 2016.11.29. 신한은행 근저당권 24,000,000원으로 정리돼 있으며, 이후 창원시·국·옥천군 압류와 조현태 전세권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 놓고 보면 할인 폭은 분명합니다. 동일 면적 최근 12건의 실거래 평균은 121,333,333원, 2026년 7월 최신 거래는 137,000,000원입니다. 현재 최저가 69,580,000원은 최근 평균의 57.3% 수준입니다. 다만 이 사건의 핵심은 단순히 “싸다”에서 끝나지 않습니다. 등기 이력이 길고, 세금 압류 3건이 있어 당해세 확인 전에는 예상배당표를 확정값으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경805 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 2동 19층1903호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.715㎡ · 19층 |
| 소유자 | 김상란 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 69,580,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 489,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 10번 신한은행 근저당권입니다. 이후 등기된 창원시 압류, 국 압류, 옥천군 압류, 조현태 전세권 및 국민은행의 임의경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 임차인 신고는 없습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 57.3%
대방그린빌 동일면적 39.72㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 121,333,333원, 최저 거래는 97,000,000원, 최고 거래는 140,000,000원, 가장 최근 2026년 7월 거래는 137,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 39.72㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 5 | 126,000,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 4 | 99,500,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 14 | 131,500,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 39.72㎡ | 11 | 133,000,000원 |
| 2026.01 | 39.72㎡ | 19 | 131,000,000원 |
| 평균 | 39.72㎡ | 12건 | 121,333,333원 |
현재 최저가 69,580,000원은 최근 12개월 평균 121,333,333원의 57.3%입니다. 실거래 최저 97,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 137,000,000원과의 가격 차이도 큽니다. 이 사건은 최저가만으로도 최근 실거래 범위 아래에 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,652,440원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 전세권 · 조현태 | 85,000,000원 | 43,927,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 109,000,000원 중 예상배당 67,927,560원, 미배당 41,072,440원입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부는 이 배당표에 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 69,580,000원 | 41,072,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 48,706,000원 | 61,570,708원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 34,094,200원 | 75,919,496원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차부터 4회 유찰 시까지 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 후순위 채권자의 회수 부족과 낙찰자의 인수 부담을 구분해서 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대암초등학교 남동측 인근으로 아파트단지·상가·근린생활시설·학교가 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 일반적인 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측·동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 대암초등학교·대암고등학교·안남중학교·유치원 관련 교육환경보호구역이 포함됩니다.
- 단지. 대방그린빌은 834세대, 사용승인일은 1996.06.08입니다.
- 공부상 차이. 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 우선 확인. 창원시·국·옥천군 압류 3건의 세목·법정기일·당해세 여부를 확인하세요.
- 조현태 전세권. 전세금 85,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 43,927,560원이나, 데이터상 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
- 임차관계. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사 및 매각물건명세서 최신본을 재확인하세요.
- 가격 비교. 최저 69,580,000원은 최근 평균 121,333,333원의 57.3%입니다. 2026.07 최신 거래는 137,000,000원입니다.
- 관리비·점유 확인. 실제 점유자와 체납 관리비를 관리사무소·현장조사로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부 발행일은 2026.07.24입니다. 입찰 직전 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 강점, 세금 우선순위는 확인”
이 물건의 숫자는 분명합니다. 감정가 142,000,000원에서 두 차례 유찰돼 69,580,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 121,333,333원의 57.3%입니다. 최신 거래도 137,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다.
권리 측면에서도 임차인 신고가 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 후순위 조현태 전세권은 일부 미배당이 발생하지만 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 실제 배당순서를 바꿀 수 있습니다. 결론은 가격 메리트는 크고, 인수 계산은 단순하지만, 세금 우선순위 확인을 끝낸 뒤 입찰해야 하는 물건입니다.
