한 줄 평 임차인 인수 위험 없이 권리는 정리되는 구조입니다. 현재 최저가는 99,400,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 121,583,333원 대비 81.8% 수준이라 가격 접근성이 생긴 물건입니다. 다만 오래된 권리 이력과 낮은 거래 환금성은 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
142,000,000원
1회 유찰 후 99,400,000원
최근12개월 평균
121,583,333원
동일 평형 12건
최저가 ÷ 시세
81.8%
최근 평균 대비
매수인 인수
0원
임차인 인수 없음
창원지방법원 2025타경805. 창원시 성산구 대방동 대방그린빌아파트 3동 602호 아파트입니다. 소유자는 김상란이며, 등기부상 복잡한 과거 가압류·회사정리·회생 관련 이력이 있었지만 현재 경매 기준권리는 2016년 설정된 신한은행 근저당입니다. 이후 설정된 근로복지공단 가압류와 창원시·옥천군 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경805 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 6층602호 |
| 물건종류 | 아파트 · 대방그린빌 · 전용 39.715㎡ |
| 소유자 | 김상란 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 99,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구 | 489,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 인수 권리 없음
임차인 인수 위험은 확인되지 않습니다. 말소기준권리인 신한은행 근저당 이후의 근로복지공단 가압류, 창원시 압류, 옥천군 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간
대방그린빌 동일 평형 최근 실거래 12건 기준 평균은 121,583,333원입니다. 현재 최저가는 최근 평균 대비 81.8% 수준으로, 전체 평균보다 최근 거래 흐름을 우선하면 가격 메리트가 있습니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.08 | 9 | 134,000,000원 |
| 2026.07 | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 3 | 97,000,000원 |
| 평균 | 12건 | 121,583,333원 |
✅ 가격 포인트 최저가 99,400,000원은 최근12개월 평균 거래가 121,583,333원보다 낮으며, 최신 거래 134,000,000원 대비도 할인된 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,189,200원 |
| 근저당권 · 주식회사신한은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 가압류 · 근로복지공단 | 24,404,530원 | 24,404,530원 |
| 소유자 교부 잔여 | - | 48,806,270원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 평균 거래 대비 81.8% 수준입니다.
⚠️ 확인할 점 과거 등기에는 다수의 가압류·회생 관련 기록이 존재합니다. 다만 현재 기준 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수금액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 경상남도 창원시 성산구 대방동 대암초등학교 남동측 인근으로 아파트단지·상가·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스승강장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 환경. 대방그린빌은 834세대 규모이며 1996년 준공 아파트입니다.
- 환금성. 최근 거래는 존재하지만 가격대가 97,000,000원~140,000,000원으로 편차가 있어 매도 시 가격 설정이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 말소기준권리 이후 가압류·압류는 소멸하지만 입찰 전 원본 등기 확인이 필요합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 현황 확인과 점유 관계 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 최근12개월 평균 121,583,333원과 최신 거래 134,000,000원을 기준으로 입찰 상한을 설정해야 합니다.
- 관리비 확인. 입찰 전 관리비 체납 여부를 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 기회”
이 물건의 핵심은 복잡해 보이는 과거 등기와 현재 권리를 구분하는 것입니다. 현재 매각 기준으로는 임차인 인수 위험이 없고, 최저가는 최근 실거래 평균 대비 낮은 수준입니다. 권리 안전성과 가격 할인 요소를 함께 갖춘 물건이지만, 오래된 아파트의 환금성과 점유 상태 확인은 반드시 필요합니다.
