창원지방법원 2025타경805. 창원시 성산구 대방동 대방그린빌아파트 2동 19층1908호입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 142,000,000원이고, 현재 회차는 1회 유찰·감정가 100%로 제시돼 있습니다. 등기상 소유자는 김상란이며, 제공된 말소기준권리는 2016.11.29 주식회사신한은행 근저당권 24,000,000원입니다.
말소기준권리 이후에는 창원시 압류, 옥천군 압류, 주식회사 국민은행의 임의경매개시결정이 이어지며, 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 신고 내역은 없고 예상배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경805 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 2동 19층1908호 |
| 도로명 | 경상남도 창원시 성산구 대암로 256 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 비교 면적 | 39.715㎡ |
| 소유자 | 김상란 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 1회 / 2026.08.26 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 489,800,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.11.29 설정된 주식회사신한은행 근저당권으로 채권최고액은 24,000,000원입니다. 이후 등기된 창원시 압류, 옥천군 압류, 주식회사 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 과거 등기에는 가압류·전세권·근저당권·회생절차 관련 이력이 다수 존재하지만, 상당수는 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 평균의 118.8%
대방그린빌 동일 면적 실거래는 12건이며 최근 12개월 평균은 119,500,000원입니다. 현재 최저매각가 142,000,000원은 이 평균의 118.8%입니다. 최신 거래는 2026.09 · 140,000,000원으로, 현재 최저가가 최신 거래가보다도 높습니다. 따라서 현 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 39.72㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 19 | 133,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 2 | 106,500,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2026.07 | 39.72㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 5 | 126,000,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 4 | 99,500,000원 |
| 평균 | 39.715㎡ | 12건 | 119,500,000원 |
실거래 범위는 97,000,000원~140,000,000원이며, 현재 최저가 142,000,000원은 실거래 최고가와 최신 거래가보다도 높습니다. 특히 최근 12개월 평균 대비 비율이 118.8%인 만큼, 권리가 단순하다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,788,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 115,212,000원 |
현재 매각가 가정에서는 주식회사신한은행 근저당권 24,000,000원이 전액 배당되고 소유자 교부액은 115,212,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 주식회사 국민은행의 청구액은 489,800,000원이며 현재 시나리오의 신청채권자 배당액은 0원으로 표시돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대암초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·상가·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물이며, 일반적인 급·배수설비·위생설비·난방설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본건 대지권의 목적인 토지는 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 대로3류·소로2류와 접하고, 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가는 975,200원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 단지. 대방그린빌은 834세대이며 준공일은 1996.06.08입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재가와 최근 시세 비교. 최저가 142,000,000원은 최근 12개월 평균 119,500,000원의 118.8%입니다. 최신 거래 140,000,000원보다도 높습니다.
- 유찰 시나리오 확인. 2회 유찰 시 113,600,000원, 3회 유찰 시 90,880,000원으로 제시돼 있으므로 회차별 가격 차이를 함께 보세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 말소기준권리는 2016.11.29 주식회사신한은행 근저당권 24,000,000원입니다. 이후 압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 원본에서 다시 대조하세요.
- 배당표 확인. 예상배당에서는 주식회사신한은행에 24,000,000원이 배당되고 신청채권자 주식회사 국민은행의 배당액은 0원으로 표시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 따로 봐야 한다”
이 물건은 예상배당상 매수인 인수액이 0원이고 임차인 신고 내역도 없어, 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 현재 최저매각가 142,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 119,500,000원의 118.8%입니다. 최신 거래도 140,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 현 회차의 핵심은 권리 위험보다 최근 시세보다 높은 가격입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.6회이고, 시나리오상 다음 회차 가격은 113,600,000원, 그 다음은 90,880,000원입니다. 권리와 가격을 분리해 판단해야 하는 사건입니다.
