창원지방법원 2025타경805. 대방그린빌아파트 3동 3층 306호, 전용 39.715㎡ 아파트입니다. 감정가 142,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 69,580,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 이 사건은 최저가보다 먼저 선순위 전세권을 봐야 하는 구조입니다.
말소기준권리는 2016.11.29. 설정된 신한은행 근저당권 24,000,000원입니다. 그런데 그보다 앞선 2015.02.06. 주식회사한화 명의 전세권 80,000,000원이 존재하며, 해당 원권리는 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상으로 분류되어 있습니다. 이 전세권은 2024.07.16. 한화모멘텀주식회사로 이전된 이력도 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경805 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 3층 306호 · 도로명 대암로 256 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.715㎡ · 3층 306호 |
| 소유자 | 김상란 (2001.01.19. 매매 · 2001.03.03. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 69,580,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 489,800,000원 |
| 말소기준권리 | 2016.11.29. 을구 14번 근저당권 · 주식회사신한은행 · 채권최고액 24,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 승부처
핵심은 을구 13번 전세권입니다. 2015.02.06. 설정돼 2016.11.29. 말소기준 근저당보다 앞서며, 전세금은 80,000,000원입니다. 2017.02.02. 존속기간이 2019.02.05.까지로 변경됐고, 2024.07.16.에는 전세권자가 한화모멘텀주식회사로 이전됐습니다. 말소기준 뒤의 창원시·옥천군 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
별도 임차인 등재는 없지만 임대관계는 미상으로 조사되어 있습니다. 따라서 일반 임차인의 보증금 합산 문제는 확인되지 않지만, 점유관계 자체를 확인하지 않고 명도 부담이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
② 실질취득 — 유찰돼도 총액은 거의 8,000만원대에 고정된다
선순위 전세권의 배당액이 줄어들수록 미배당 인수액이 커지기 때문에, 최저매각가가 내려가더라도 매수인의 실질취득액은 크게 내려가지 않습니다. 현재 회차부터 4회 유찰 가정까지 계산하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 69,580,000원 | 67,927,560원 | 12,072,440원 | 81,652,440원 |
| 3회 유찰 시 | 48,706,000원 | 47,429,292원 | 32,570,708원 | 81,276,708원 |
| 4회 유찰 시 | 34,094,200원 | 33,080,504원 | 46,919,496원 | 81,013,696원 |
현재 69,580,000원에서 한 번 더 유찰돼 48,706,000원이 되더라도 실질취득은 81,652,440원에서 81,276,708원으로 약간만 내려갑니다. 4회 유찰 34,094,200원에서도 실질취득은 81,013,696원입니다. 최저가 숫자가 크게 떨어지는 것과 실제 취득비용이 같은 속도로 떨어지는 구조가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 69,580,000원이 아닌 81,652,440원으로 비교
대방그린빌 동일면적 39.72㎡의 최근 12개월 거래는 12건이며 평균은 119,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.09. 1층 140,000,000원, 같은 3층 거래는 2026.05. 97,000,000원입니다. 전체 거래 범위는 97,000,000원에서 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 39.72㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 19 | 133,000,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 2 | 106,500,000원 |
| 2026.08 | 39.72㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2026.07 | 39.72㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 5 | 126,000,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 4 | 99,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.72㎡ | 12건 | 119,500,000원 |
실질취득 81,652,440원은 최근 12개월 평균 119,500,000원의 68.3%입니다. 최신 거래 140,000,000원과도 차이가 있습니다. 다만 보다 보수적으로 같은 3층 실거래 97,000,000원과 비교하면 실질취득은 약 84.2% 수준입니다. 따라서 이 사건의 가격 메리트는 존재하지만, 69,580,000원이 시세의 58.2%라는 숫자만으로 판단하면 안 되고 반드시 선순위 전세권 미배당을 더한 81,652,440원을 기준으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,652,440원 |
| 2. 을구 13번 전세권 · 주식회사한화 | 80,000,000원 | 67,927,560원 |
| 3. 을구 14번 근저당 · 주식회사신한은행 | 24,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 13-1번 전세권 변경 | - | 0원 |
| 5. 을구 13-2-1번 전세권 경정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 104,000,000원 중 배당액은 67,927,560원, 총 미배당은 36,072,440원입니다. 이 중 말소기준 뒤의 신한은행 근저당 24,000,000원 미배당은 매각으로 소멸하는 반면, 선순위 전세권의 미배당 12,072,440원은 매수인 인수 위험으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 대암초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·상가·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 일반 급·배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰진 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물입니다.
- 토지·도로. 제3종일반주거지역이며 남측·동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 접합니다. 공시지가는 975,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 대암초등학교·대암고등학교·안남중학교·유치원 관련 절대·상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 대방그린빌은 834세대, 1996.06.08. 준공 단지입니다. 동일면적 39.72㎡ 거래가 2026.03~2026.09 사이 12건 확인되고 거래가격은 97,000,000원~140,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 을구 13번 80,000,000원 전세권의 현재 효력, 한화모멘텀주식회사로의 이전 관계, 배당요구 여부와 매각 후 존속 범위를 등기부·매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준 유지. 현재 최저가 69,580,000원만 보지 말고 미배당 12,072,440원을 합친 81,652,440원을 기준으로 실거래와 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 최저가는 48,706,000원, 4회 유찰 시 34,094,200원으로 내려가지만 실질취득은 각각 81,276,708원, 81,013,696원으로 큰 차이가 없습니다.
- 점유관계 확인. 별도 임차인 등재는 없으나 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자는 현황조사와 현장 확인이 필요합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 119,500,000원, 최신 거래 140,000,000원과 함께 같은 3층 97,000,000원 거래를 보수적인 비교 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 중요한 숫자는 81,652,440원
이 물건의 최저매각가는 감정가 142,000,000원의 49%인 69,580,000원까지 내려왔습니다. 그러나 2015년 설정된 80,000,000원 선순위 전세권 때문에, 현재 회차에서는 12,072,440원의 미배당 인수를 더한 81,652,440원이 실질취득가입니다. 추가 유찰이 되더라도 전세권 미배당이 늘어나 실질취득 총액은 약 81,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
그 실질취득가는 최근 12개월 평균 119,500,000원과 같은 3층 실거래 97,000,000원보다는 낮습니다. 따라서 가격 자체에는 여지가 있지만, 그 할인은 선순위 전세권의 존속·배당·인수 범위를 정확히 확인했을 때만 의미가 있습니다. 이 사건의 핵심은 더 싸게 유찰되기를 기다리는 것이 아니라, 80,000,000원 전세권의 최종 처리 구조를 확정한 뒤 실질취득 총액으로 판단하는 데 있습니다.
