창원지방법원 2025타경805. 창원시 성산구 대방동 ‘대방그린빌’ 3동 2층 202호, 전용 39.715㎡ 아파트입니다. 감정가는 142,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 69,580,000원까지 내려왔습니다. 권리분석의 기준점은 2016.11.29. 신한은행 근저당권이고, 이후 창원시·옥천군 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 최근 실거래와 비교할 필요가 있습니다. 같은 단지 동일 면적의 최근 12개월 거래 12건 평균은 121,333,333원, 최신 거래는 137,000,000원, 최근 거래 최저는 97,000,000원입니다. 현재 최저가 69,580,000원은 최근 12개월 평균의 57.3%로, 최근 거래 표본과 비교하면 가격 여유가 있는 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경805 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.715㎡ · 2층 202호 |
| 소유자 | 김상란 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 69,580,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 489,800,000원 |
| 말소기준권리 | 2016.11.29. 을구 13번 근저당권 · 주식회사신한은행 · 채권최고액 24,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인에 따른 추가 인수액은 계산되지 않으며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2016.11.29. 신한은행 근저당권이고, 그 뒤의 창원시 압류, 옥천군 압류, 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 거래보다 낮다
대방그린빌은 834세대, 준공일은 1996.06.08.입니다. 대상 면적 39.715㎡와 매칭되는 최근 실거래 12건의 평균은 121,333,333원입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균이 동일하게 121,333,333원이며, 최신 거래는 2026.07. 137,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 39.72㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 39.72㎡ | 5 | 126,000,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 4 | 99,500,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 14 | 131,500,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 39.72㎡ | 11 | 133,000,000원 |
| 2026.01 | 39.72㎡ | 19 | 131,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 121,333,333원 |
최근 12건은 97,000,000원~140,000,000원 범위에서 거래됐습니다. 현재 최저가 69,580,000원은 이 표본의 최저 거래가 97,000,000원보다도 낮고, 최근 12개월 평균의 57.3%입니다. 인수액도 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 역시 69,580,000원이며, 가격 비교는 이 금액을 기준으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,652,440원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,927,560원 |
현재 회차 69,580,000원 가정 시 신한은행 근저당 채권최고액 24,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 43,927,560원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 다음 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 69,580,000원 | 24,000,000원 | 43,927,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 48,706,000원 | 24,000,000원 | 23,429,292원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 34,094,200원 | 24,000,000원 | 9,080,504원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 3회·4회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 즉 이 물건은 유찰이 진행되더라도 임차보증금 인수 때문에 실질취득가가 다시 올라가는 유형은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대암초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·상가·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 일반적인 급·배수·위생·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측·동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류에 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 975,200원/㎡입니다. 대암초등학교·대암고등학교·아이뜰유치원·안남중학교 등과 관련한 절대·상대보호구역이 포함돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인되며, 거래 범위는 97,000,000원~140,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 권리계산상 임차인은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
- 2층 개별 상태. 최근 실거래 표본은 3층부터 19층까지 가격 차이가 큽니다. 대상은 2층 202호이므로 동일 면적 평균만으로 개별 가격을 확정하지 마세요.
- 실거래 원본 대조. 최근 12개월 평균 121,333,333원과 최신 거래 137,000,000원을 기준점으로 삼되, 내부 상태와 층 차이를 함께 반영하세요.
- 배당 외 비용. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 관련 원본을 확인하세요.
- 등기 원본 확인. 말소기준은 2016.11.29. 신한은행 근저당권으로 계산돼 있습니다. 입찰 직전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 실제 상태와 입찰가
이 사건의 핵심은 분명합니다. 확인된 임차인은 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 69,580,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 121,333,333원의 57.3%이며 최신 거래 137,000,000원보다도 낮습니다. 권리 측면에서는 비교적 단순하고 가격 비교상 여유도 있습니다. 다만 2회 유찰된 사실과 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점은 현장 확인의 필요성을 높입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 2층 202호의 실제 점유·상태와 최종 응찰가를 얼마나 보수적으로 잡느냐가 핵심입니다.
