한 줄 평 임차인 조사상 인수 위험이 없고, 말소기준권리 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 감정가 1.42억에서 1회 유찰되어 최저가가 9,940만원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 1.215억 대비 81.8% 수준으로 가격 메리트가 생긴 물건입니다.
감정가 / 최저가
142,000,000원 / 99,400,000원
1회 유찰
최근 실거래 평균
121,583,333원
최근 12개월 12건
최저가 ÷ 시세
81.8%
최근 평균 대비
매수인 인수
0원
임차인 없음
창원지방법원 2025타경805. 경상남도 창원시 성산구 대방동 대방그린빌아파트 제3동 5층 505호입니다. 감정가는 1억4,200만원이며 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 9,940만원입니다. 권리 구조의 핵심은 2016년 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸되는 구조이며, 낙찰자가 부담할 인수 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경805 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 5층505호 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 김상란 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 99,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 청구금액 | 489,800,000원 |
① 권리 흐름 — 인수할 권리 없음
임차인은 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2016.11.29 설정된 을구 9번 근저당권이며, 해당 권리 이후 발생한 압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 경쟁력 확보
동일 평형 기준 최근 12개월 실거래 12건 평균은 121,583,333원입니다. 현재 최저매각가 99,400,000원은 최근 평균 대비 81.8% 수준으로, 최근 거래 흐름 기준 가격 메리트가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.72㎡ | 9 | 134,000,000원 |
| 2026.07 | 39.72㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 39.72㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.05 | 39.72㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.03 | 39.72㎡ | 14 | 131,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 121,583,333원 |
✅ 가격 판단 최저가 99,400,000원은 최근 12개월 평균 121,583,333원보다 낮습니다. 최신 거래 2026.08 134,000,000원과 비교해도 할인 구간으로 판단됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,189,200원 |
| 신한은행 근저당 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 73,210,800원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
현재 최저가는 최근 실거래 평균보다 낮은 수준입니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 부담이 없고 말소기준 이후 권리는 소멸하는 구조입니다.
⚠️ 확인 포인트 등기부상 과거 회생·압류 관련 기록이 존재하므로 최종 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 창원시 성산구 대방동 소재 대방그린빌로 아파트단지 및 상가, 학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스승강장이 위치합니다.
- 단지. 대방그린빌 834세대, 1996년 준공 단지입니다.
- 환금성. 최근 12건 거래가 확인되어 거래 흐름은 유지되고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격. 현재 최저가는 최근 평균 대비 할인 구간으로 판단됩니다.
- 권리. 말소기준권리와 소멸 권리를 다시 확인하세요.
- 점유. 임대관계는 미상으로 확인 절차가 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·명세서·현황조사 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “깨끗한 권리 + 유찰 가격”
이 물건은 권리상 인수 부담이 없고, 1회 유찰을 통해 최저가가 최근 실거래 평균보다 낮아진 사례입니다. 감정가 기준에서는 평범했지만 현재 가격에서는 접근성이 개선되었습니다. 권리는 안전하고 가격은 확보된 유형으로, 최종 판단은 현장 상태와 원본 서류 확인 후 진행하는 것이 적절합니다.
