31,360,000원
대전지방법원 2025타경501585. 대전 중구 문창동, 인창로28번길 14의 7층 703호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 자료상 이 건물은 사무소와 도시형생활주택이 함께 있는 철근콘크리트조 8층 건물입니다. 사용승인일은 2019.04.26.으로 기재돼 있습니다. 현재 최저가는 31,360,000원으로 감정가 64,000,000원의 49%까지 내려왔지만, 이 물건은 단순한 저가 경매로 보기 어렵습니다.
가장 먼저 볼 권리는 갑구 3번입니다. 2017.06.01. 설정된 소유권이전청구권가등기가 2019.05.16. 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 권리자료에는 이 가등기가 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류돼 있습니다. 한편 별도 주의사항에는 이 권리를 담보가등기인지 종류 확인이 필요한 가등기로 표시하고 있습니다. 따라서 가격 계산보다 먼저 가등기의 성격과 본등기 가능성, 매각으로 소멸하는지 여부를 원본으로 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501585 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 7층703호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 소유자 | 유정숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 31,360,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 청구금액 | 900,000,000원 |
| 현재 경매 채권자 | 더제이에이치컴퍼니 주식회사 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 할인율보다 선순위 가등기가 먼저다
말소기준은 2019.05.16. 길명승의 가압류 631,100,000원입니다. 이후의 가처분·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 이 사건의 본질은 후순위 권리의 소멸보다 말소기준보다 앞선 가등기가 남는다는 점입니다. 가등기의 법적 성격이 확정되지 않은 상태에서는 낙찰가격만으로 매수인의 최종 부담을 숫자로 고정할 수 없습니다.
② 임차·점유 — 김수연은 현재 회차 배당으로 보증금 전액 회수 가정
등기부에는 김수연의 주택임차권이 2022.03.07. 등기돼 있습니다. 임대차계약일은 2018.12.08., 점유개시일 2018.12.14., 주민등록일 2019.02.20., 확정일자 2019.10.01., 보증금 15,000,000원, 차임 200,000원입니다. 주민등록일이 말소기준일보다 앞서고 확정일자와 배당요구가 있어 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다.
| 이름 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상배 | 201호 | 2019.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김복시 | 202호 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최병철 | 204호 | 2024.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나영 | 303호 | 2019.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이권 | 401호 | 2024.02.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장문석 | 405호 | 2019.03.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박순관 | 602호 | 2019.09.24 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최원희 | 602호 | 2023.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 길명승 | 702호 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박옥례 | 801호 | 2019.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유림 | 802호 | 2018.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김수연 | 건물전부 | 2019.02.20 | 15,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 기사항전 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 기재돼 있습니다. 본건 주소는 703호이며, 김수연 임차권등기에는 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 703호가 기재돼 있습니다. 장문석·강유림처럼 말소기준 이전 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않는 점유자는 대항력이 확정됐다고 단정하지 않고 “가능·미상”으로 표시했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 964,480원 |
| 1. 임차인 김수연 보증금 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 길명승 | 631,100,000원 | 15,395,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산에서는 김수연 보증금 15,000,000원이 전액 배당돼 임차보증금 미배당 인수액은 0원으로 계산됩니다. 길명승 가압류는 615,704,480원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 또한 이 표의 “인수 0원”은 선순위 가등기라는 비금전적 권리 위험이 없다는 뜻이 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 길명승 미배당 | 배당계산상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 31,360,000원 | 615,704,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 21,952,000원 | 624,943,136원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 15,366,399원 | 631,100,000원 | 310,196원 |
④ 시세·가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 64,000,000원의 49%인 31,360,000원입니다. 단지 자료에는 그라시아아트빌 29세대, 사용승인일 2019.04.26., 경매 평균 유찰 횟수 3.9회, 낙찰률 81%가 기재돼 있습니다. 그러나 본건과 일치하는 실거래 가격으로 시세를 확정할 수 있는 근거가 없으므로, “감정가의 절반이니 시세보다 싸다”는 결론은 내릴 수 없습니다.
⑤ 유치권·위반건축물 — 권리 외 리스크도 무겁다
매각물건명세서에는 유한회사 유금의 유치권 신고가 있습니다. 신고 내용은 707,443,536원 및 미지급금에 대해 2022.12.31.부터 연 12%의 지연손해금, 그리고 70,000,000원 및 미지급금에 대해 2022.09.09.부터 연 12%의 지연손해금입니다. 다만 명세서 자체가 그 성립 여부는 불분명하다고 적고 있습니다.
건축물 측면에서도 주의가 필요합니다. 명세서에는 등기사항전부증명서상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 기재와 함께, 건축과-16599(2019.04.26.)호에 따라 사용승인되어 집합건축물대장이 신규작성됐다는 내용이 같이 있습니다. 이후 2019.11.18.자로 다음 위반사항이 집합건축물대장에 표시됐습니다.
- 옥탑 약 30㎡. 주택 경량철골조 무단증축.
- 옥탑 약 60㎡. 공동주택 철근콘크리트 무단증축.
- 지상 8층. 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 사이 갑종방화문 철거 후 벽으로 구획한 무단대수선.
- 지상 8층. 공동창고와 관리사무실 사이 내력벽 철거 무단대수선.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문창초등학교 북측 인근. 숙박시설·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 형성된 주거·상업 혼합지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근 시내버스승강장이 있으며 주상지대로서 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물. 급탕·급배수·난방·승강기·소방·기계식 주차설비가 된 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 335.0㎡, 대, 주상용, 평지·부정형, 소로각지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 1,016,000원/㎡입니다.
- 별도등기. 소유권 대지권의 목적인 토지에 소유권이전청구권가등기·가압류·압류와 근저당 등 별도등기가 있는 것으로 기재돼 있습니다.
- 현장 확인. 건물 8층 일부 공동창고·관리사무소는 기호(30)에서 점유 중인 것으로 탐문됐고, 일부는 유치권 행사 중인 것으로 탐문됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 갑구 3번 가등기 원본 확인. 2017.06.01. 선순위 가등기의 정확한 성격, 담보가등기 여부, 본등기 가능성, 매각 후 존속 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 유치권 성립 여부 확인. 유한회사 유금의 신고 내용과 현장 점유, 공사대금채권 및 대상 부동산과의 관계를 대조해야 합니다.
- 김수연 배당 확인. 현재 31,360,000원 가정에서는 보증금 15,000,000원이 전액 배당되지만 실제 배당순위와 세금·최우선변제에 따라 달라질 수 있습니다.
- 다른 점유자 범위 확인. 현황조사에는 201호부터 802호까지 여러 호실 점유자가 함께 확인되므로 본건 703호의 실제 점유관계를 현장에서 별도로 특정해야 합니다.
- 위반건축물 시정 위험 확인. 2019.11.18. 기재된 무단증축·무단대수선 사항의 현재 상태와 시정명령·이행 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 소유권 대지권 목적 토지의 별도등기까지 원본 등기와 함께 검토해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%이므로 현재 최저가 기준 6,272,000원입니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 권리 확정이 먼저
이 물건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 64,000,000원이 두 차례 유찰돼 31,360,000원까지 내려왔습니다. 하지만 최저가가 낮아진 사실과 안전하게 싸게 살 수 있다는 결론은 전혀 같은 말이 아닙니다. 2017.06.01. 선순위 소유권이전청구권가등기가 자료상 매수인 인수로 분류돼 있고, 유한회사 유금의 유치권 신고와 위반건축물 문제도 함께 존재합니다.
김수연 임차보증금은 현재 배당 시나리오상 15,000,000원 전액 배당돼 금전 인수는 0원으로 계산되지만, 이 숫자가 사건 전체의 인수위험을 대표하지 않습니다. 선순위 가등기는 금액으로 단순 환산할 수 없는 권리 위험입니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 49%”를 입찰 근거로 삼기보다, 가등기 성격·유치권 성립·위반건축물 상태를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 고위험형으로 보는 것이 맞습니다.
