대전지방법원 2025타경501585. 대상은 대전 중구 문창동 그라시아아트빌 4층 404호, 사건상 용도는 근린시설입니다. 건물 전체의 감정 이용상태는 일부 사무소와 도시형생활주택(원룸형)이 혼재하고, 사용승인일은 2019.04.26로 기재되어 있습니다. 이번 회차 최저매각가는 25,690,000원으로 감정가 107,000,000원의 24.01% 수준입니다.
그러나 권리 순서를 펼치면 할인율보다 먼저 볼 것이 분명합니다. 2017.06.01 접수된 소유권이전청구권 가등기가 있고, 말소기준권리는 그보다 약 2년 뒤인 2019.05.16 길명승의 가압류입니다. 제공된 권리판정상 이 가등기는 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다. 동시에 매각 관련 비고에서는 이 가등기의 성격을 담보가등기인지 확인할 필요가 있다고 지적합니다. 따라서 가등기 원인과 현재 권리자·지분, 본등기 가능성 및 경매로 인한 처리관계를 확인하기 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501585 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 4층404호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 단지 / 대상면적 | 그라시아아트빌 · 26.2852㎡ |
| 소유자 | 유정숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 25,690,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 더제이에이치컴퍼니 주식회사 / 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 등기 확인일 | 2026.08.14 · 대전지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
말소기준 이후의 2019.05.16 가압류, 2019.09.09 중구 압류, 2022.07.29 국 압류, 2022.03.21 가등기 지분에 대한 가처분과 2025.02.19 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 반면 선순위 가등기는 별도의 확인이 필요한 인수 핵심권리입니다.
② 임차인·점유 조사 — 404호와 다른 호실의 신고가 혼재
현황조사에 기재된 점유·전입자는 11명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 아래 기재 호실 가운데 404호는 없습니다. 따라서 이 표만으로 404호의 실제 점유관계를 특정할 수는 없습니다. 장문석·강유림은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상배 | 201호 | 2019.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김복시 | 202호 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최병철 | 204호 | 2024.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나영 | 303호 | 2019.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이권 | 401호 | 2024.02.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장문석 | 405호 | 2019.03.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박순관 | 602호 | 2019.09.24 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최원희 | 602호 | 2023.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 길명승 | 702호 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박옥례 | 801호 | 2019.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유림 | 802호 | 2018.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 24% 할인만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 최저가는 25,690,000원으로 감정가 107,000,000원의 24.01%입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액은 확인되지 않았고, 대상면적 26.2852㎡ 역시 단지 거래면적과 일치하는 것으로 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다.
그라시아아트빌은 29세대, 2019.04.26 준공으로 기재되어 있고, 같은 단지 경매의 평균 유찰 횟수는 3.9회, 매각률은 81%입니다. 현재 사건도 이미 4회 유찰됐습니다. 할인율 자체는 크지만, 선순위 가등기와 유치권·위반건축물 등 가격 외 리스크가 동시에 존재하기 때문에 25,690,000원을 실질취득가로 간주해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 862,420원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 길명승 | 631,100,000원 | 24,827,580원 |
| 미배당 · 길명승 | - | 606,272,420원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 신청채권자 · 더제이에이치컴퍼니 주식회사 | 900,000,000원 | 0원 |
현재 회차 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 이는 선순위 가등기의 법적 인수위험까지 금액화한 값이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 유치권·위반건축물 — 두 번째 큰 위험축
또한 감정평가 기재상 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 존재하며, 소유권이전청구권가등기·가압류·압류 및 근저당 등이 있다고 기재되어 있습니다. 건물 등기만 보고 입찰 여부를 결정해서는 안 되는 이유입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근. 숙박시설·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거·상업지대로 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며 주상지대로서 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물, 사용승인일 2019.04.26. 급탕·급배수·난방·승강기·소방·기계식 주차설비가 있는 것으로 탐문되었습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구, 부정형 평지의 주상용 대지 335㎡. 북동측·남서측 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 1,016,000원/㎡.
- 환금성. 단지 29세대, 경매 평균 유찰 3.9회. 현재 사건도 4회 유찰된 상태여서 낮은 최저가만으로 높은 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인서류 확인. 2017.06.01 가등기의 성격이 핵심입니다. 담보가등기 여부, 본등기 가능성, 현재 지분권자와 경매 후 처리관계를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 유치권 현장 확인. 유한회사 유금의 실제 점유 여부와 공사대금 채권의 발생·존속·변제관계를 확인해야 합니다. 신고액만으로 성립을 단정할 수 없습니다.
- 404호 점유 확인. 현황조사상 다른 호실 전입자는 다수 있으나 404호가 별도로 특정되어 있지 않습니다. 현장 방문과 점유자 확인이 필요합니다.
- 대지권 목적 토지 별도등기 확인. 감정평가서가 별도등기를 명시하고 있으므로 토지 등기까지 함께 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 옥탑·8층 공용부의 무단증축·무단대수선과 관련한 시정명령·이행강제금·원상복구 가능성을 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 직접 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 25,690,000원이 시세 대비 저렴하다고 표현할 근거가 없습니다.
- 배당표와 인수권리 분리. 배당계산상 매수인 인수 0원과 선순위 가등기 인수위험은 다른 문제입니다. 배당표만 보고 권리가 깨끗하다고 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “24% 낙찰가”가 아니라 “무엇을 함께 사는가”의 사건
감정가 107,000,000원에서 4회 유찰돼 25,690,000원까지 내려오면 숫자만으로는 매우 싸 보입니다. 하지만 이 사건의 본질은 할인율이 아닙니다. 2017년 선순위 소유권이전청구권 가등기가 매수인 인수로 표시되어 있고, 가등기의 성격 자체도 추가 확인이 필요합니다. 여기에 성립 여부가 불분명한 고액 유치권 신고, 집합건축물대장상 위반건축물, 대지권 목적 토지의 별도등기가 겹칩니다.
실거래 금액도 직접 비교할 수 없어 현재 최저가가 시세보다 낮다는 판단조차 할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 24%니까 싸다”는 접근은 금물입니다. 선순위 가등기와 유치권을 정리한 뒤에도 실질취득비용이 얼마가 되는지 계산할 수 있어야 비로소 가격판단이 가능합니다. 이 물건은 가격보다 권리확인이 먼저인 고위험형으로 보는 것이 타당합니다.
