대전지방법원 2025타경501585. 대전 중구 문창동 그라시아아트빌 8층 801호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정평가 자료에 따르면 이 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이고, 2019.04.26. 사용승인됐습니다. 집합건축물대장상 건물 전체의 기호(1)~기호(4)는 사무소, 기호(5)~기호(33)는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되는 복합형 건물입니다.
숫자만 보면 강하게 할인된 물건입니다. 감정가 216,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 51,861,000원, 감정가의 24.01%입니다. 하지만 이 사건은 낮은 최저가보다 권리와 물리적 하자를 먼저 보는 유형입니다. 특히 말소기준일보다 앞선 2017년 가등기에서 파생된 일부 권리표시가 현재 등기자료상 말소된 것으로 정리되지 않았고, 별도로 2건의 유치권 신고도 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501585 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 8층801호 |
| 용도 | 근린시설 · 집합건물 |
| 소유자 | 유정숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 51,861,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 말소기준 | 2018.06.21. 을구 2번 근저당권 · 김원곤 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 · 사용승인일 2019.04.26. |
| 토지 | 335.0㎡ · 대 · 일반상업지역 · 방화지구 · 공시지가 1,016,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기 계열이 핵심
말소기준권리는 2018.06.21. 설정된 김원곤의 근저당권 150,000,000원입니다. 그 뒤의 길명승 가압류 631,100,000원, 국 압류, 2025년 임의경매개시결정 등은 자료상 매각으로 소멸합니다. 반면 2017년 가등기와 그 지분 이전 계열은 말소기준보다 먼저 존재한 권리이므로 단순 후순위 채권과 동일하게 볼 수 없습니다.
② 임차·점유 — 801호 박옥례, 대항력 없음
현황조사에는 건물 여러 호실의 전입자가 함께 기재돼 있습니다. 이 사건의 주소인 801호에는 박옥례가 2019.09.05. 전입한 것으로 조사됐으며, 말소기준일 2018.06.21.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박옥례 | 801호 | 2019.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
또한 전체 현황조사 명단 중 길명승은 702호 전입자로 조사됐고, 등기부에서는 갑구 5번 가압류 채권자 길명승과 이름이 같습니다. 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으므로, 건물 전체 점유관계나 이해관계 확인이 필요한 경우 함께 대조할 필요가 있습니다.
③ 유치권·위반건축물 — 최저가 할인보다 무거운 변수
유한회사 유금 신고분에는 707,443,536원 및 미지급금에 대해 2022.12.31.부터 연 12%, 70,000,000원 및 미지급금에 대해 2022.09.09.부터 연 12%의 지연손해금 내용도 기재돼 있습니다. 신고 자체가 곧 매수인 부담 확정을 뜻하는 것은 아니지만, 성립 여부를 확인하지 않은 채 배당표상 인수 0원만 믿는 것은 위험합니다.
건물은 2019.04.26. 사용승인된 것으로 확인되지만, 이후의 무단증축·무단대수선 때문에 현재 집합건축물대장상 위반건축물로 표시돼 있습니다. 따라서 원상복구·이행강제금·사용상 제약 가능성을 가격에 별도로 반영해야 합니다.
④ 시세 판단 — 실거래 비교값이 없어 할인율만으로 결론 내리면 안 된다
그라시아아트빌은 29세대, 사용승인일 2019.04.26.로 조사돼 있습니다. 다만 현재 대상면적 44.9525㎡에 대한 면적 매칭은 되지 않았고, 비교 가능한 실거래 금액도 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 216,000,000원 대비 최저가 51,861,000원이라는 할인폭만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
동 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.9회, 매각률은 0.81입니다. 현재 물건도 이미 4회 유찰된 상태입니다. 이는 가격이 내려왔다는 사실은 보여주지만, 동시에 이 물건처럼 권리·점유·건축물 상태를 확인해야 하는 부담이 시장가격에 반영됐을 가능성도 함께 봐야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 51,861,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,333,498원 |
| 1. 근저당 · 김원곤 | 150,000,000원 | 50,527,502원 |
| 2. 가압류 · 길명승 | 631,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 781,100,000원 중 50,527,502원만 배당되고, 미배당액은 730,572,498원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 선순위 가등기 및 유치권의 법적 효력은 이 배당계산과 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문창초등학교 북측 인근. 숙박시설·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거·상업지대로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근 시내버스승강장 소재. 주상지대로서 대중교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하고 도로상태는 보통입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류에 접합니다. 토지는 335.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 건물성격. 사무소와 도시형생활주택(원룸형)이 함께 있는 복합 집합건물이며 기계식 주차설비·승강기·소방설비 등이 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 29세대 규모이고 비교실거래가 확인되지 않아 단순한 시세환금성 판단에는 한계가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기 원본 확인. 2017.06.01. 가등기 및 3-1·3-5·3-7 지분 이전의 현재 효력과 말소 여부를 등기원본으로 확인해야 합니다.
- 유치권 실체 확인. 유한회사 유금과 송치원의 점유개시 시점·피담보채권·공사관계·점유현황을 확인해야 합니다.
- 801호 점유 조사. 박옥례의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 공용부분 점유 확인. 8층 공동창고·관리사무소가 801호에서 점유 중이라는 조사내용을 현장 및 건축물현황도와 대조해야 합니다.
- 위반건축물 비용 반영. 옥탑 무단증축과 8층 무단대수선의 시정 가능성·이행강제금·원상복구 비용을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 산정. 비교 실거래가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 권리·유치권·위반건축물 정리비용을 먼저 차감해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다는 사실보다, 왜 4번 유찰됐는지가 중요하다”
현재 최저가는 51,861,000원으로 감정가 216,000,000원의 24.01%입니다. 하지만 이 물건의 투자판단을 할인율 하나로 압축하면 안 됩니다. 2018.06.21. 말소기준보다 앞선 2017년 가등기 계열이 있고, 유치권 신고 2건의 성립 여부가 불분명하며, 건물 자체는 위반건축물로 표시돼 있습니다. 여기에 801호가 8층 공동창고·관리사무소를 점유 중이라는 조사까지 있습니다.
배당시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원이고 801호 박옥례도 대항력은 없습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 후순위 채권이 아니라 선순위 가등기·유치권·위반건축물입니다. 비교 가능한 실거래 가격도 없어 현재 최저가가 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다. 권리확정 전에는 가격 메리트 판단도 보류. 선순위 가등기와 유치권의 효력이 명확히 정리될 때만 51,861,000원이라는 숫자를 투자 가격으로 평가할 수 있는 물건입니다.
