대전지방법원 2025타경501585. 대전 중구 문창동, 인창로28번길 14의 8층 802호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태를 보면 건물 전체는 사무소와 도시형생활주택(원룸형)이 혼재합니다. 현재 최저매각가는 16,086,000원으로 감정가 67,000,000원의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 4회 유찰이라는 결과 자체가 이 물건을 단순히 “싸다”고 평가할 근거는 아닙니다.
권리 구조도 평범하지 않습니다. 말소기준은 2018.06.21. 설정된 김원곤의 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·현재 경매개시결정·강유림의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 말소기준보다 앞선 2017년 소유권이전청구권 가등기와 관련된 지분 이전 항목 가운데 갑구 3-1, 3-5, 3-7은 현존 상태로 표시되어 있어, 본체 가등기의 말소관계와 이들 파생 권리의 정리 상태를 등기 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501585 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 8층802호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 건물 내 사무소·도시형생활주택(원룸형) 혼재 |
| 소유자 | 유정숙 |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 16,086,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 더제이에이치컴퍼니 주식회사 / 900,000,000원 |
| 말소기준 | 2018.06.21. 을구 2번 근저당권 · 김원곤 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 · 사용승인일 2019.04.26. |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 가등기 계열을 먼저 본다
말소기준권리는 2018.06.21. 김원곤 근저당권입니다. 그 뒤의 길명승 가압류 631,100,000원, 국 압류, 2025.02.19. 현재 임의경매개시결정, 2025.09.29. 강유림 주택임차권은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준에 앞서 2017.06.01. 설정됐던 소유권이전청구권 가등기에서 파생된 갑구 3-1 김수호 지분, 갑구 3-5 더제이에이치컴퍼니 주식회사 지분, 갑구 3-7 김애자 지분의 권리이전 항목이 현존 상태로 표시됩니다.
또한 감정평가 기타참고사항에는 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 소유권이전청구권가등기·가압류·압류·근저당 등 별도등기가 있다고 기재되어 있습니다. 집합건물 전유부분만 보고 권리가 정리된다고 판단하기 어려운 이유입니다.
② 임차인 — 본건 802호는 강유림 임차권등기 확인
현황조사에는 여러 호실의 전입자가 함께 확인됩니다. 이 가운데 본건 주소 802호와 일치하는 등기부상 주택임차권자는 강유림이며, 임차보증금은 15,000,000원, 임대차계약일 2018.08.04., 점유개시일 2018.08.19., 주민등록일과 확정일자는 2018.08.21.입니다. 말소기준 2018.06.21.보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리되어 있고, 해당 임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상배 | 201호 | 2019-05-31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김복시 | 202호 | 2023-07-07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최병철 | 204호 | 2024-08-26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김나영 | 303호 | 2019-09-23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이권 | 401호 | 2024-02-15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장문석 | 405호 | 2019-03-26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박순관 | 602호 | 2019-09-24 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최원희 | 602호 | 2023-02-03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 길명승 | 702호 | 2019-09-27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박옥례 | 801호 | 2019-09-05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강유림 | 별지 건물 전부 | 2018-08-21 | 15,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 4회 유찰, 감정가의 24.01%
감정가 67,000,000원에서 4회 유찰된 현재 최저매각가는 16,086,000원입니다. 현재 회차율은 24.01%입니다. 추가 유찰 시 데이터상 5회 유찰 가격은 11,260,200원, 6회 유찰 가격은 7,882,139원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 16,086,000원 | 765,703,548원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 11,260,200원 | 770,442,484원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 7,882,139원 | 773,759,740원 | 0원 |
실거래 비교 자료는 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.9회이고 낙찰률은 0.81로 나타나며, 현재 사건 역시 이미 4회 유찰됐습니다. 반복 유찰의 배경을 권리·건축물·점유 리스크와 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,086,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 689,548원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 김원곤 | 150,000,000원 | 15,396,452원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 길명승 | 631,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 781,100,000원 중 15,396,452원이 배당되고, 미배당액은 765,703,548원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 별도 신고된 유치권의 성립 여부는 이 배당표와 별개로 확인해야 합니다.
⑤ 유치권·위반건축물 — 할인보다 무거운 변수
감정평가 기타참고사항에도 본건 일부에서 유치권을 행사 중인 것으로 탐문되므로 별도 확인하라고 기재되어 있습니다. 배당표의 매수인 인수액 0원만 보고 실제 부담 가능성까지 0원으로 단정해서는 안 됩니다. 유치권은 신고 금액, 점유 주체, 점유 개시 시점, 피담보채권과 목적물의 견련성, 현재 점유 상태를 현장에서 확인해야 하는 핵심 변수입니다.
특히 감정평가에서는 본 건물 8층의 일부 공동창고·관리사무소가 기호(30)에서 점유 중인 것으로 탐문된다고 기재되어 있습니다. 본건 역시 8층 802호이므로 현장 점유범위와 공용부분 변경 상태를 도면·현황과 직접 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문창초등학교 북측 인근. 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거·상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근 시내버스승강장 소재. 주상지대로서 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도. 사건상 근린시설이며 건물 전체는 사무소와 도시형생활주택(원룸형)이 혼재합니다. 강유림의 주택임차권등기로 주거 임대차 사용 정황도 확인됩니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구, 부정형 평지, 소로각지. 토지면적 335.0㎡, 공시지가 1,016,000원/㎡입니다.
- 설비. 급탕·급배수 위생설비, 난방, 승강기, 소방, 기계식 주차설비 등이 된 것으로 탐문됩니다.
- 규모. 그라시아아트빌 29세대, 사용승인일 2019.04.26.입니다.
- 환금성 주의. 동일 면적 실거래 표본이 확인되지 않은 상태에서 4회 유찰됐고, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.9회입니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기 계열. 2017년 소유권이전청구권 가등기에서 파생된 갑구 3-1, 3-5, 3-7 항목의 현존 표시와 본체 가등기 말소관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 대지권 별도등기. 대지권 목적 토지에 소유권이전청구권가등기·가압류·압류·근저당 등이 별도등기된 것으로 기재되어 있으므로 토지 등기도 함께 확인해야 합니다.
- 유치권. 유한회사 유금의 신고 내용과 현재 점유 상태, 채권 발생원인, 목적물과의 관련성 및 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 옥탑 무단증축과 8층 무단대수선 사항이 본건 이용·원상복구·행정상 부담에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 802호 점유. 강유림의 임차권등기와 실제 점유·퇴거 상태를 확인해야 합니다. 등기상 전입일은 말소기준보다 뒤이고 대항력 없음으로 정리됩니다.
- 다른 호실 전입자. 현황조사에는 201호부터 801호까지 여러 전입자가 확인되므로 본건과 공용부분·점유관계가 혼재되어 있지 않은지 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 24.01%지만 실거래 시세 자료가 없어 “시세보다 싸다”고 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “24%까지 내려온 이유부터 확인해야 한다”
최저매각가 16,086,000원만 보면 감정가 67,000,000원에서 크게 낮아진 물건입니다. 그러나 이미 4회 유찰됐고, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.9회입니다. 여기에 성립 여부가 불분명한 유치권 신고, 위반건축물 표기, 8층 공용부분 무단대수선, 선순위 가등기 계열의 일부 현존 표시와 대지권 목적 토지 별도등기까지 겹칩니다.
강유림 임차권은 말소기준 이후라 대항력이 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 이 사건에서 중요한 질문은 “얼마나 싸졌는가”보다 “유치권과 선순위 등기·위반건축물 위험이 실제로 어디까지 매수인에게 영향을 주는가”입니다. 가격은 낮지만, 권리와 물적 상태의 확인 난도는 높은 물건입니다.
