대전지방법원 2025타경501585. 대상은 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 2층203호의 근린시설입니다. 집합건축물대장상 사무소로 기재된 물건이고, 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물입니다. 현재 최저매각가는 13,445,000원으로 감정가 56,000,000원의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 유찰 횟수나 할인율보다 선순위 권리와 현장 하자 확인이 먼저입니다.
등기상 말소기준은 2019.05.16. 길명승의 가압류 631,100,000원입니다. 그런데 그보다 앞선 2017.06.01. 갑구 3번 소유권이전청구권가등기가 있고, 제공된 권리판정에는 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 명시돼 있습니다. 별도 메모에는 이 가등기의 담보가등기 여부와 종류를 확인할 필요가 있다고 되어 있어, 성격이 확정되기 전에는 단순한 소멸권리로 취급할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501585 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 2층203호 |
| 용도 | 근린시설 · 집합건축물대장상 사무소 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 · 사용승인일 2019.04.26 |
| 소유자 | 유정숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 13,445,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 토지 | 335.0㎡ · 대 · 주상용 · 일반상업지역 · 공시지가 1,016,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기
가등기에는 당초 김원곤 지분 15분의 11, 양귀순 지분 15분의 2, 기대영 지분 15분의 2가 기재됐고, 이후 기대영 지분 일부 150분의 18이 김수호에게, 김원곤 지분 중 15분의 2가 김오정에게 이전됐습니다. 2022.01.26.에는 김원곤 지분 전부에 해당하는 지분 15분의 9가 더제이에이치컴퍼니주식회사에 이전된 등기가 있습니다.
말소기준 이후의 길명승 가압류, 대전광역시 중구 압류, 국 압류와 현재 경매개시결정 등은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 과거 강제·임의경매개시결정 가운데 여러 건은 이미 취하 또는 취소기각결정에 따라 말소됐습니다.
② 점유·임차 조사 — 203호와 다른 호실을 분리해 봐야 한다
현황조사에는 총 11명의 점유 관련 인원이 기재돼 있으나, 모두 201호·202호·204호·303호·401호· 405호·602호·702호·801호·802호 등 203호가 아닌 다른 호실입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없습니다. 따라서 아래 명단을 그대로 203호의 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상배 | 201호 | 2019.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김복시 | 202호 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최병철 | 204호 | 2024.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나영 | 303호 | 2019.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이권 | 401호 | 2024.02.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장문석 | 405호 | 2019.03.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박순관 | 602호 | 2019.09.24 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최원희 | 602호 | 2023.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 길명승 | 702호 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박옥례 | 801호 | 2019.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유림 | 802호 | 2018.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
장문석과 강유림은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 다만 두 사람 역시 대상 203호가 아닌 다른 호실의 점유자로 기재돼 있습니다. 길명승은 702호 점유자로도 조사됐고 등기부상 가압류 채권자와 동일인으로 기재돼 있어 관계인 여부 확인이 필요합니다.
③ 유치권·건축물 — 권리 외 현장 리스크가 크다
건축물 관련 기록도 단순하지 않습니다. 매각물건명세서에는 등기사항전부증명서상 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 내용과 함께, 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성됐다는 기재가 병존합니다. 감정평가 자료상 사용승인일 역시 2019.04.26.입니다.
또 집합건축물대장에는 2019.11.18.자로 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조 무단증축, 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트 무단증축, 지상 8층 계단실·공동창고 및 엘리베이터홀·관리사무실 구획 변경, 공동창고와 관리사무실 사이 내력벽 철거에 따른 위반건축물 표기가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 13,445,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 642,010원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 길명승 | 631,100,000원 | 12,802,990원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 길명승 가압류의 미배당은 618,297,010원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있으나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 선순위 가등기와 유치권 등 비금전 권리·현장 위험은 별도 판단 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근으로 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 주거·상업 혼재 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 기호 1~4는 사무소, 기호 5~33은 도시형생활주택 원룸형으로 이용되는 건물입니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 각각 포장도로에 접하고, 토지는 부정형 평지입니다.
- 지역지구. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류에 접합니다.
- 건물 규모. 그라시아아트빌 29세대, 사용승인일 2019.04.26.이며 시장자료의 대상면적은 19.74㎡입니다.
- 경매 이력. 해당 건물 시장자료상 평균 유찰 횟수는 3.9회, 낙찰률은 0.81로 제시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 3번 가등기 원인·성격 확인. 소유권이전청구권가등기의 현재 권리자와 지분 이전 관계, 담보가등기 여부를 원본 서류로 확정해야 합니다.
- 유치권 현장 확인. 유한회사 유금의 신고뿐 아니라 주식회사 포스에이건설이 2층 5세대 전부를 대상으로 유치권을 행사 중이라는 현황조사 기재를 직접 대조해야 합니다.
- 203호 실제 점유자 확인. 제공된 점유 명단에는 203호가 없으므로 현재 점유·사용 주체를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 대지권 목적 토지에 별도 가등기·가압류·압류·근저당이 있다는 감정평가 기재를 토지 등기 원본과 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 옥탑 무단증축과 8층 무단대수선 관련 위반건축물 표기의 현재 상태와 대상 호실에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 4회 유찰과 감정가의 24.01%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 권리·점유·유치권 확인 뒤 실질 부담을 산정해야 합니다.
맺으며 — “24% 가격”보다 “인수 가등기”가 먼저다
이 사건은 겉으로는 감정가 56,000,000원짜리 근린시설이 13,445,000원까지 떨어진 다회유찰 물건입니다. 하지만 경매에서 할인율은 권리가 정리된 뒤에 의미가 있습니다. 여기서는 2017.06.01. 가등기가 2019.05.16. 말소기준보다 앞서고, 제공된 판정 자체가 매수인 인수입니다. 여기에 2층 전체 유치권 행사 주장, 유한회사 유금의 유치권 신고, 위반건축물, 대지권 목적 토지 별도등기까지 동시에 존재합니다.
따라서 현재 회차의 배당상 인수액이 0원이라는 이유로 “실질취득가 13,445,000원”이라고 단정해서는 안 됩니다. 실거래 비교자료도 없어 시세 대비 저렴하다는 평가 역시 할 수 없습니다. 이 물건의 결론은 가격 메리트 검토 이전에 선순위 가등기·유치권·점유·토지 별도등기를 먼저 해소해야 하는 고위험형입니다.
