대전지방법원 2025타경501585. 대전 중구 문창동 ‘그라시아아트빌’ 3층 302호에 관한 임의경매입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 건물 전체는 일부 사무소와 도시형생활주택(원룸형)이 혼재하는 구조입니다. 이번 사건의 첫 번째 관문은 2017.06.01. 소유권이전청구권 가등기입니다. 말소기준인 2019.05.16. 길명승 가압류보다 약 2년 앞서 있어 자료상 매수인 인수로 분류되어 있습니다.
더 복잡한 점은 이 가등기에 대해 별도로 담보가등기인지 종류 확인이 필요하다는 경고가 있다는 것입니다. 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지, 담보 목적의 가등기인지에 따라 경매 후 효력이 달라질 수 있으므로 단순히 “최저가 3,841만원”만을 취득원가로 놓고 계산해서는 안 됩니다. 게다가 건물 일부에 대해 유한회사 유금이 707,443,536원 및 미지급금, 별도로 70,000,000원 및 미지급금과 각 지연손해금을 주장하는 유치권 신고도 존재하고, 그 성립 여부는 불분명하다고 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501585 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 3층302호 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 건물 전체는 사무소 및 도시형생활주택(원룸형) 혼재 |
| 소유자 | 유정숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 38,416,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 더제이에이치컴퍼니 주식회사 / 900,000,000원 |
| 말소기준 | 2019.05.16. 갑구 5번 가압류 · 길명승 · 631,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 등기부 발급 | 2026.08.14 · 대전지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 결론을 지배한다
말소기준 이후의 권리는 상대적으로 단순합니다. 2022.03.21. 가등기 지분 가처분, 2022.07.29. 국의 압류, 2025.02.19. 현 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 2019.05.16. 길명승 가압류 역시 말소기준권리 자체로서 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 후순위 권리가 지워진다는 사실보다 선순위 가등기가 남을 수 있다는 점이 훨씬 중요합니다.
② 임차·점유 관계 — 선순위 3명은 따로 봐야 한다
현황조사와 매각물건명세서에는 여러 호실의 점유·임차관계가 함께 확인됩니다. 말소기준일보다 앞선 전입자는 장문석, 강유림, 이직자입니다. 이 중 장문석·강유림은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이직자는 2018.05.04. 전입·점유·확정일자를 갖추고 보증금 20,000,000원의 임차권등기가 있으며, 현재 최저가 38,416,000원 가정 배당표에서는 보증금 전액을 우선변제받는 구조입니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상배 | 201호 | 2019.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김복시 | 202호 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최병철 | 204호 | 2024.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나영 | 303호 | 2019.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이권 | 401호 | 2024.02.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장문석 | 405호 | 2019.03.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 박순관 | 602호 | 2019.09.24 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최원희 | 602호 | 2023.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 길명승 | 702호 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박옥례 | 801호 | 2019.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유림 | 802호 | 2018.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이직자 | 건물 전부 | 2018.05.04 | 20,000,000원 | 有 | 有 | 현재 가정 0원 |
| 기사항전 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 판단 — 24% 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 160,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저가는 38,416,000원, 감정가의 24.01%입니다. 다섯 번째 유찰 시 26,891,200원, 여섯 번째 유찰 시 18,823,840원까지 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 이 사건에서는 최저가가 내려갈수록 자동으로 투자매력이 커진다고 볼 수 없습니다.
첫째, 선순위 가등기의 인수 여부가 금액으로 환산되어 있지 않습니다. 둘째, 장문석·강유림처럼 말소기준 전에 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 있습니다. 셋째, 유치권 신고의 성립 여부가 불명확합니다. 따라서 38,416,000원을 실질취득가로 고정해 시세 대비 할인율을 계산하는 접근 자체가 부적절합니다. 이 사건은 “얼마나 싸졌나”보다 “낙찰 후 무엇이 남는가”가 먼저 확정돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,416,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,091,488원 |
| 1. 임차인 이직자 보증금 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 길명승 | 631,100,000원 | 17,324,512원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 이직자 보증금 20,000,000원이 전액 배당되고, 길명승 가압류에는 17,324,512원만 배당되어 613,775,488원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물 상태·입지 — 환금성보다 하자 확인이 먼저
- 입지. 문창초등학교 북측 인근이며 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거·상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며 주상지대로서 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2019.04.26입니다. 급탕·급배수, 난방, 승강기, 소방, 기계식 주차설비 등이 탐문되었습니다.
- 용도. 감정평가상 일부는 사무소, 일부는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되고 있으며 사건상 용도는 근린시설입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 부정형 평지, 주상용 토지입니다. 토지면적은 335㎡, 공시지가는 1,016,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 옥탑 약 30㎡ 주택 무단증축, 옥탑 약 60㎡ 공동주택 무단증축, 지상 8층 방화문 철거 후 벽 구획 무단대수선, 공동창고와 관리사무실 사이 내력벽 철거 무단대수선이 기재되어 있습니다.
- 별도등기. 소유권 대지권의 목적인 토지에도 소유권이전청구권가등기·가압류·압류·근저당 등 별도등기가 있다고 평가서에 기재되어 있습니다.
- 경매 이력. 그라시아아트빌의 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.9회, 매각률은 81%입니다. 현재 물건도 이미 4회 유찰된 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기 원인 확정. 2017.06.01. 가등기의 성격이 소유권이전청구권 보전인지 담보가등기인지 원인서류와 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 가등기 현재 권리관계 대조. 김원곤·양귀순·기대영에서 김수호·김오정·더제이에이치컴퍼니 주식회사로 이어진 지분 변동을 현재 등기상태와 정확히 대조해야 합니다.
- 장문석·강유림 보증금 확인. 두 점유자는 말소기준보다 전입이 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 승계액을 확정할 수 없습니다.
- 이직자 배당 확인. 보증금 20,000,000원, 전입·점유·확정일 2018.05.04, 임차권등기 2022.05.11입니다. 현재 회차에서는 전액 배당 가정이지만 매각가가 더 낮아지면 미배당 승계가 발생합니다.
- 유치권 성립요건 확인. 유한회사 유금의 점유 사실, 공사계약, 채권발생 원인·변제기, 목적물과 채권의 견련성을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 시정 위험 확인. 무단증축·무단대수선 4개 사항의 시정명령, 원상복구 가능성 및 비용 부담을 관할 행정기관 자료와 대조해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 집합건물 자체뿐 아니라 대지권 목적 토지의 가등기·가압류·압류·근저당 관계도 별도로 확인해야 합니다.
- 최저가를 실질취득가로 보지 말 것. 38,416,000원은 입찰 출발가격일 뿐 선순위 가등기·미상 임차관계·유치권이 해결되기 전에는 총 취득부담을 확정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 가등기·유치권 관련 원자료를 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 정해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인”보다 선순위 권리 하나가 더 무겁다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 160,000,000원이 38,416,000원까지 내려와 눈에 띕니다. 그러나 권리분석 결론은 반대입니다. 2017.06.01. 선순위 가등기가 매수인 인수로 표시되어 있고, 그 성격 자체도 추가 확인이 필요합니다. 장문석·강유림의 선순위 점유는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 승계 위험을 금액으로 계산할 수 없으며, 이직자의 20,000,000원 보증금은 현재 회차에서는 전액 배당되지만 6회 유찰 시에는 1,914,989원의 인수액이 발생하는 시나리오입니다.
여기에 성립 여부가 불분명한 고액 유치권 신고, 무단증축·무단대수선에 따른 위반건축물, 대지권 목적 토지의 별도등기까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “싸게 나온 근린시설”이 아니라 “권리와 물리적 하자를 모두 해소한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 고난도 물건”으로 보는 편이 맞습니다. 현재 단계의 결론은 명확합니다. 가격 판단 보류, 선순위 가등기·임차관계·유치권 확인이 우선입니다.
