37,215,000원
대전지방법원 2025타경501585. 대전 중구 문창동, 인창로28번길 14의 5층 501호 근린시설입니다. 감정가 155,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저가는 37,215,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 등기 순서는 반대 신호를 보냅니다. 말소기준은 2019.05.16. 길명승 가압류 631,100,000원인데, 그보다 약 2년 앞선 2017.06.01. 소유권이전청구권가등기가 존재하고 해당 권리는 데이터상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류되어 있습니다. 따라서 배당표상 금전 인수가 0원으로 계산됐다는 이유만으로 이 물건을 ‘인수 0원’이라고 평가하면 안 됩니다.
여기에 유한회사 유금이 신고한 707,443,536원 및 미지급금, 별도의 70,000,000원 및 미지급금에 관한 유치권 신고가 있고, 각각 기재된 기준일부터 연 12%의 지연손해금이 명시되어 있습니다. 성립 여부는 불분명하다고 적혀 있지만 감정평가 관련 조사에서도 일부 유치권 행사중인 것으로 탐문되었습니다. 건축물은 2019.11.18.자로 무단증축·무단대수선에 따른 위반건축물로 표기되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501585 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 5층501호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 건물 이용상태 | 건물 내 일부는 사무소, 일부는 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 유정숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 37,215,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인일 | 2019.04.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
최초 가등기에는 김원곤 지분 15분의 11, 양귀순 지분 15분의 2, 기대영 지분 15분의 2가 기재되어 있습니다. 이후 2017.06.30. 기대영 지분 일부 150분의 18이 김수호에게 이전됐고, 2018.06.21. 김원곤 지분 중 15분의 2가 김오정에게, 2022.01.26. 김원곤 지분 전부인 15분의 9가 더제이에이치컴퍼니주식회사에 양도된 이력이 있습니다. 단순한 후순위 채권 하나가 아니라 말소기준 이전 가등기를 중심으로 권리관계가 여러 차례 이동한 구조입니다.
② 임차·점유 조사 — 2명은 대항력 가능·미상
현황조사에는 총 11명의 점유자가 기재되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 이 목록의 호실은 201호·202호·204호·303호·401호·405호·602호·702호·801호·802호로, 대상 501호가 직접 기재된 점유자는 없습니다. 그럼에도 건물 전체의 점유관계가 복잡하고, 말소기준보다 먼저 전입한 사람이 있어 확인을 생략할 수 없습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상배 | 201호 | 2019.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김복시 | 202호 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최병철 | 204호 | 2024.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김나영 | 303호 | 2019.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이권 | 401호 | 2024.02.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장문석 | 405호 | 2019.03.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박순관 | 602호 | 2019.09.24 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최원희 | 602호 | 2023.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 길명승 | 702호 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박옥례 | 801호 | 2019.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강유림 | 802호 | 2018.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
장문석은 2019.03.26., 강유림은 2018.08.21. 전입으로 모두 말소기준 2019.05.16.보다 앞섭니다. 그러나 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없습니다. 이 리포트에서는 정확도 규칙에 따라 대항력 가능·미상으로 봅니다.
③ 유치권·건축물 리스크 — 가격보다 먼저 확인할 항목
감정 관련 조사에서도 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되어 별도 확인이 필요하다고 적혀 있습니다. 따라서 유치권 금액을 곧바로 매수인 확정 인수액으로 계산할 수도 없고, 반대로 성립 여부가 불분명하다는 이유만으로 0원으로 지워서도 안 됩니다.
- 옥탑 무단증축. 약 30㎡ 주택 경량철골조 무단증축.
- 옥탑 무단증축. 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트 무단증축.
- 지상 8층 무단대수선. 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 사이 갑종방화문 철거 후 벽으로 구획.
- 지상 8층 내력벽 철거. 공동창고와 관리사무실 사이 내력벽 철거에 따른 무단대수선.
- 토지 별도등기. 소유권 대지권 목적 토지에 소유권이전청구권가등기·가압류·압류·근저당 등 별도등기가 있다고 조사됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,215,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,069,870원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 길명승 | 631,100,000원 | 36,145,130원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당가정에서는 길명승 가압류 채권 631,100,000원 중 36,145,130원이 배당되고 594,954,870원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다. 또한 이 표의 매수인 금전 인수 계산이 0원이라는 점은 말소기준 이전 가등기의 별도 인수위험을 없애지 않습니다.
⑤ 가격·유찰 분석 — 24%는 매력이 아니라 경고 신호부터 본다
| 현재 회차 | 4회 유찰 · 37,215,000원 · 감정가의 24.01% |
|---|---|
| 5회 유찰 시 | 26,050,500원 · 감정가의 16.81% |
| 6회 유찰 시 | 18,235,350원 · 감정가의 11.76% |
| 단지 경매 평균 유찰 | 3.9회 |
| 단지 경매 낙찰률 | 0.81 |
| 최근 낙찰일 | 2026.03.31 |
실거래 가격 자료가 없어 감정가나 현재 최저가를 주변 시세와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 24.01%니까 싸다”는 결론도 낼 수 없습니다. 특히 이 사건은 이미 4회 유찰됐고, 권리·점유·유치권·위반건축물 문제가 동시에 존재합니다. 낮아진 최저가는 그 자체로 투자 메리트의 증거가 아니라 시장 참여자가 반복해서 요구한 위험 할인 결과로 읽어야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근. 숙박시설·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거 및 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 주상지대로서 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태는 보통입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구, 부정형 평지, 주상용. 토지면적 335.0㎡, 공시지가 1,016,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2019.04.26입니다.
- 설비. 급탕·급배수 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등이 된 것으로 탐문됐습니다.
- 환금성 변수. 근린시설 용도에 4회 유찰, 위반건축물·유치권·가등기 문제가 중첩되어 단순 가격 할인만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 갑구 3번 가등기 확인. 2017.06.01. 가등기의 성격, 현재 권리자별 지분, 본등기 가능성과 매각 후 존속관계를 우선 확인해야 합니다.
- 가등기 지분 이전 추적. 김수호·김오정·더제이에이치컴퍼니주식회사로 이어진 지분 이전·양도 이력을 현재 상태와 대조해야 합니다.
- 유치권 확인. 유한회사 유금의 신고 내용과 실제 점유·성립 여부를 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 장문석·강유림은 말소기준 전 전입이지만 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상입니다.
- 501호 현황 확인. 현황조사 점유자 목록에는 501호가 직접 나타나지 않으므로 실제 501호 점유·사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 길명승 관계 확인. 말소기준 가압류 채권자와 현황조사 702호 점유자가 동일 이름으로 나타납니다.
- 위반건축물 확인. 옥탑 무단증축과 8층 무단대수선 표기 상태를 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 대지권 목적 토지에 기재된 별도등기의 존속·말소 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 37,215,000원은 감정가의 24.01%지만 실질취득비용을 뜻하지 않습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “24%까지 떨어진 이유”를 먼저 봐야 한다
이 사건은 최저가가 싼가보다 무엇을 떠안을 수 있는가가 우선입니다. 감정가 155,000,000원이 네 차례 유찰돼 37,215,000원까지 내려왔지만, 말소기준 2019.05.16.보다 앞선 2017.06.01. 소유권이전청구권가등기가 데이터상 매수인 인수로 남습니다. 유치권 신고, 위반건축물, 토지 별도등기, 다수 점유관계와 대항력 가능·미상 점유자도 있습니다.
따라서 현재 최저가만 기준으로 할인율을 계산해 매력도를 높게 평가할 수 없습니다. 4회 유찰·감정가의 24.01%라는 숫자는 매수 신호가 아니라, 인수관계가 정리되기 전까지는 위험 신호에 가깝습니다. 이 사건의 핵심은 입찰가를 몇백만 원 더 낮추는 것이 아니라, 가등기·유치권·점유·위반건축물의 실제 부담을 먼저 확정하는 데 있습니다.
