22,329,000원
대전지방법원 2025타경501585. 대전 중구 문창동의 집합건물 2층 204호로, 감정 이용상태상 기호(1)~기호(4)는 사무소이며 사건 용도는 근린시설입니다. 현재 최저가는 22,329,000원으로 감정가 93,000,000원에서 4회 유찰된 회차입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 “유찰 많이 된 저가 물건”으로 접근하면 안 됩니다.
말소기준은 2019.05.16 길명승의 가압류 631,100,000원입니다. 문제는 그보다 약 2년 앞선 2017.06.01에 소유권이전청구권가등기가 존재한다는 점입니다. 데이터 판정상 이 권리는 말소기준권리 이전 → 매수인 인수입니다. 가등기에는 김원곤·양귀순·기대영의 지분이 기재됐고 이후 김수호·김오정 및 더제이에이치컴퍼니주식회사로 일부 권리가 이전된 내역도 이어집니다. 별도 메모에도 이 가등기의 성격을 확인해야 한다고 명시돼 있으므로, 가등기 성격과 현재 권리관계를 확인하기 전에는 22,329,000원을 실질취득가로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501585 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 2층204호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 사무소 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건 내 2층 204호 · 사용승인일 2019.04.26 |
| 소유자 | 유정숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 22,329,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심
말소기준 이후의 2019.09.09 대전광역시 중구 압류, 2022.03.21 가등기권 관련 가처분, 2022.07.29 국 압류, 2025.02.19 현재 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 반면 선순위 가등기는 별개입니다. 또한 감정 참고사항에는 대지권의 목적인 토지에도 소유권이전청구권가등기·가압류·압류 및 근저당 등 별도등기가 있다고 기재돼 있어 토지등기까지 함께 대조해야 합니다.
② 임차·점유 — 204호는 후순위, 다른 호실 선순위 점유는 구분 필요
204호 직접 조사자는 최병철이며 전입일은 2024.08.26입니다. 말소기준 2019.05.16보다 뒤이므로 데이터 판정상 대항력 없음입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 내역은 확인되지 않아 명도 및 실제 임대관계는 매각물건명세서와 현장 확인이 필요합니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상배 | 201호 | 2019.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김복시 | 202호 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최병철 | 204호 | 2024.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나영 | 303호 | 2019.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이권 | 401호 | 2024.02.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장문석 | 405호 | 2019.03.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박순관 | 602호 | 2019.09.24 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최원희 | 602호 | 2023.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 길명승 | 702호 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박옥례 | 801호 | 2019.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유림 | 802호 | 2018.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
장문석·강유림은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 204호 직접 조사자는 최병철입니다.
③ 가격·환금성 — 4회 유찰 자체가 할인 근거의 전부는 아니다
현재 회차는 4회 유찰, 감정가 24%로 최저가가 22,329,000원입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 15,630,299원, 6회 유찰 시 10,941,209원입니다. 그러나 제공 자료에는 이 204호와 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 없어, 22,329,000원이 시장가보다 싸다는 결론을 내릴 근거는 없습니다.
단지 정보는 그라시아아트빌, 29세대, 사용승인일 2019.04.26이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.9회, 매각률 지표는 0.81입니다. 현재 4회 유찰은 이미 해당 경매 통계의 평균 유찰 횟수와 비슷한 구간입니다. 특히 이 사건은 가격보다 선순위 가등기·위반건축물·유치권 탐문이 응찰 판단의 선행조건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,329,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 801,922원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 길명승 | 631,100,000원 | 21,527,078원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 길명승 가압류 청구액 631,100,000원 중 21,527,078원이 배당되고, 609,572,922원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 사건 청구액은 900,000,000원이며 현재 회차 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 표시돼 있습니다.
배당표의 매수인 인수액 0원은 금전배당 계산값입니다. 2017.06.01 선순위 가등기의 권리 인수 위험을 0원으로 확정한다는 의미가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 건물 하자·유치권 — 권리 외 리스크도 크다
또한 내부구조·설비·현상·이용상태는 현장조사 당시 이해관계인 부재 등으로 건축물현황도와 외부관찰·탐문에 의존한 부분이 있습니다. 8층 일부 공동창고 및 관리사무소는 기호(30)에서 점유 중인 것으로 탐문됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문창초등학교 북측 인근으로 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거·상업지대이며 일반적 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며 일반적인 대중교통사정은 보통입니다.
- 용도. 기호(1)~기호(4)는 집합건축물대장상 사무소이고, 기호(5)~기호(33)는 도시형생활주택(원룸형)입니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 각각 포장도로에 접하고 도로상태는 보통입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구, 지목 대, 주상용, 평지·부정형·소로각지이며 토지면적은 335.0㎡, 공시지가는 1,016,000원/㎡입니다.
- 설비. 급탕·급배수 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등이 된 것으로 탐문됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기부터 확인. 2017.06.01 소유권이전청구권가등기의 성격, 현재 권리자별 지분, 매각 후 존속 여부를 원본 등기와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 대지권 목적 토지 별도등기. 감정자료에 토지의 가등기·가압류·압류·근저당 등 별도등기가 기재돼 있으므로 토지등기도 반드시 별도 확인해야 합니다.
- 204호 점유관계. 최병철의 전입일은 2024.08.26으로 후순위지만 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 유치권 현장 확인. 일부 유치권 행사 탐문이 있으므로 204호 관련 여부, 실제 점유, 행사 주체와 주장 금액을 현장에서 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 무단증축·무단대수선 표기가 있으므로 현재 건축물대장 상태와 관련 행정처분 내용을 확인해야 합니다.
- 가격은 마지막. 4회 유찰·22,329,000원이라는 숫자보다 선순위 가등기와 건물 리스크를 먼저 해소한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.
맺으며 — “24% 최저가”보다 무거운 권리가 있다
이 물건의 표면적인 매력은 분명합니다. 감정가 93,000,000원이 4회 유찰돼 22,329,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서는 할인율보다 순위가 먼저입니다. 2017.06.01 소유권이전청구권가등기가 2019.05.16 말소기준보다 앞서며 데이터상 매수인 인수로 판정돼 있습니다.
여기에 대지권 목적 토지 별도등기, 위반건축물, 일부 유치권 행사 탐문까지 겹칩니다. 204호 점유자 최병철 자체는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 그것만으로 전체 위험이 해소되는 사건이 아닙니다. 배당계산의 “인수액 0원”과 선순위 가등기의 권리 인수는 반드시 구분해야 합니다. 가격은 매우 낮아졌지만 권리는 단순하지 않습니다. 가등기와 유치권·위반건축물 확인 전에는 보류가 맞는 물건입니다.
