대전지방법원 2025타경501585. 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 7층705호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 이 건물의 일부가 사무소, 나머지가 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되는 혼합 건물로 기재돼 있습니다. 이 사건의 핵심은 27,371,000원이라는 낮은 최저가가 아니라 2017.06.01. 설정된 소유권이전청구권 가등기가 2019.05.16. 말소기준 가압류보다 앞선다는 점입니다. 해당 가등기는 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분석되어 있어 매수인이 권리관계를 그대로 떠안을 가능성이 있습니다.
여기에 유한회사 유금의 유치권 신고가 있고 그 성립 여부가 불분명하며, 집합건축물대장에는 옥탑 무단증축과 지상 8층 무단대수선에 따른 위반건축물 표시가 존재합니다. 현황조사에는 여러 호실 점유자가 확인되지만 705호와 일치하는 점유자 표기는 확인되지 않습니다. 따라서 권리·점유·건축물 상태를 각각 분리해 확인해야 하는 고난도 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501585 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 7층705호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 건물 내 사무소·도시형생활주택(원룸형) 혼재 |
| 소유자 | 유정숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 27,371,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 청구금액 | 900,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.05.16. 갑구 5번 가압류 · 길명승 · 631,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
말소기준은 2019.05.16. 길명승의 가압류 631,100,000원입니다. 이 권리와 그 이후의 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그보다 앞선 2017.06.01. 소유권이전청구권 가등기는 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시돼 있습니다. 이후 가등기 권리 일부가 김수호·김오정에게 이전됐고, 2022.01.26.에는 더제이에이치컴퍼니주식회사에 지분 15분의 9가 이전된 기록도 있습니다.
② 점유관계 — 705호와 일치하는 점유자 표기는 없다
현황조사에는 아래 11명의 점유자가 기재돼 있습니다. 다만 호실 표기는 201호·202호·204호·303호·401호·405호·602호·702호·801호·802호로, 705호와 일치하는 점유자 표기는 없습니다. 따라서 아래 표를 곧바로 705호 임차관계로 단정해서는 안 됩니다.
| 이름 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상배 · 201호 | 2019.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김복시 · 202호 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최병철 · 204호 | 2024.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나영 · 303호 | 2019.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이권 · 401호 | 2024.02.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장문석 · 405호 | 2019.03.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 박순관 · 602호 | 2019.09.24 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최원희 · 602호 | 2023.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 길명승 · 702호 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박옥례 · 801호 | 2019.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유림 · 802호 | 2018.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
장문석과 강유림은 전입일이 말소기준 2019.05.16.보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 나머지 점유자는 전입일이 말소기준보다 늦습니다. 길명승은 등기부상 말소기준 가압류 채권자와 동일한 이름으로 기재돼 있어 관계인 여부 확인도 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가율 24.01%만으로 싸다고 볼 수 없다
중개 시세 자료에는 그라시아아트빌 29세대, 사용승인일 2019.04.26., 대상면적 28.4683㎡가 기재돼 있으나 면적 매칭이 되지 않았고 직접 비교할 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 114,000,000원 대비 최저가가 27,371,000원이라는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,371,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 892,678원 |
| 1. 갑구 5번 가압류 · 길명승 | 631,100,000원 | 26,478,322원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 가압류 채권의 미배당액은 604,621,678원입니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인에게 금전채권으로 직접 인수되는 금액은 0원으로 계산됐지만, 이는 선순위 가등기·유치권·점유관계에서 발생할 수 있는 별도 권리위험을 0원으로 확정한다는 뜻이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 일부는 사무소, 나머지는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되는 건물입니다. 사건상 용도는 근린시설입니다.
- 입지. 문창초등학교 북측 인근으로 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거·상업지대이며 일반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적 335.0㎡, 공시지가 1,016,000원/㎡, 부정형 평지의 주상용 토지입니다.
- 위반건축물. 옥탑 약 30㎡ 주택 무단증축, 옥탑 약 60㎡ 공동주택 무단증축, 지상8층 방화문 철거 후 벽 구획, 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거에 따른 무단대수선으로 위반건축물 표시가 있습니다.
- 사용승인 기록. 등기사항전부증명서에는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 기재된 반면, 집합건축물대장은 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성된 것으로 기재돼 있어 원본 간 확인이 필요합니다.
- 환금성. 29세대 규모이고 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.9회, 매각률은 81%입니다. 실거래 금액 비교가 되지 않아 현재 최저가의 시장가격 우위는 확인할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기 성격 확인. 2017.06.01. 소유권이전청구권 가등기가 담보가등기인지, 소유권 확보 목적의 가등기인지와 본등기 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 가등기 권리변동 전체 대조. 김원곤·양귀순·기대영에서 김수호·김오정·더제이에이치컴퍼니주식회사로 이어진 가등기 지분 이동을 현재 권리관계와 맞춰 확인해야 합니다.
- 유치권 현장 확인. 유한회사 유금의 유치권 신고가 실제 점유와 연결되는지, 피담보채권이 이 부동산과 관련되는지 확인해야 합니다.
- 705호 점유자 확인. 현황조사에 기재된 11명의 호실 중 705호 표기는 없으므로 현재 점유와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 대항력 가능 점유자 구분. 장문석·강유림은 말소기준보다 전입일이 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 및 승계 여부를 확정하기 전까지 보수적으로 판단해야 합니다.
- 위반건축물 원상회복·이행강제금 위험 확인. 무단증축·무단대수선 내용과 현재 시정 상태를 관할 행정기관 자료와 현장에서 확인해야 합니다.
- 대지권 별도등기 확인. 전유부분뿐 아니라 대지권 목적 토지의 가등기·가압류·압류·근저당까지 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 최저가 27,371,000원은 감정가의 24.01%지만 직접 비교 가능한 실거래가가 없어 시세 대비 할인이라고 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 “무엇을 떠안는가”가 먼저다
이 사건은 감정가 114,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 27,371,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 2017.06.01. 선순위 소유권이전청구권 가등기가 말소기준보다 앞서 있고, 유치권 신고·위반건축물·대지권 별도등기·점유관계 확인 문제도 함께 존재합니다. 더구나 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지도 확인되지 않습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “27,371,000원에 살 수 있느냐”가 아니라 “낙찰 뒤에도 남는 권리와 사실상 부담이 무엇인지 확정할 수 있느냐”입니다. 선순위 가등기의 법적 성격과 본등기 가능성, 유치권의 성립·점유, 705호의 실제 점유, 위반건축물 상태가 해소되지 않는 한 실질취득비용 자체를 확정하기 어렵습니다. 가격보다 권리 확인이 먼저인 D등급 고위험 사건으로 보는 것이 타당합니다.
