26,651,000원
대전지방법원 2025타경501585. 대전 중구 문창동 그라시아아트빌 4층 405호로, 용도는 근린시설이며 감정 이용상태에는 사무소와 도시형생활주택이 함께 있는 건물로 확인됩니다. 감정가 111,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 26,651,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 매각으로 정리되지 않는 권리와 점유관계입니다.
2017.06.01. 설정된 소유권이전청구권가등기는 2019.05.16. 말소기준 가압류보다 먼저입니다. 해당 가등기는 매수인 인수로 분류되어 있고 이후 여러 지분 이전·양도가 이어졌습니다. 동시에 별도 확인사항에는 이 가등기의 담보가등기 종류 확인 필요가 기재돼 있습니다. 따라서 가등기의 법적 성격과 현재 권리자를 원본으로 확정하지 않고서는 낙찰 후 권리관계를 단순하게 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501585 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 4층405호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정 이용상태상 사무소 및 도시형생활주택이 함께 있는 건물 |
| 소유자 | 유정숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 26,651,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 · 사용승인일 2019.04.26 |
| 토지 | 일반상업지역 · 방화지구 · 대 335.0㎡ · 공시지가 1,016,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
말소기준은 2019.05.16. 길명승의 가압류 631,100,000원입니다. 이후 대전세무서장 압류, 2025.02.19. 더제이에이치컴퍼니주식회사 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 강제·임의경매개시결정 여러 건은 이미 취하 또는 말소됐습니다. 그러나 선순위 가등기가 남아 있기 때문에 이 사건을 일반적인 “낙찰 후 후순위 권리 전부 소멸” 물건으로 볼 수 없습니다.
② 점유·임차인 — 본건 405호에 대항력 있는 점유자
현황조사에서 확인된 여러 전입자 가운데 본건 405호에 직접 해당하는 점유자는 장문석입니다. 전입일은 2019.03.26.으로 말소기준 2019.05.16.보다 빠르며, 대항력 있는 임차인으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 매수인이 실제로 부담할 금액을 현재 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장문석 | 405호 | 2019.03.26 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
현황조사에는 다른 호실에도 다수 전입자가 확인됩니다. 802호 강유림은 2018.08.21. 전입으로 말소기준보다 빠른 것으로 조사됐고, 602호 박순관의 보증금은 60,000,000원입니다. 다만 본건은 405호이므로 직접적인 낙찰자 인수 판단의 중심은 405호 장문석의 점유·보증금·배당관계입니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,651,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 879,718원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 길명승 | 631,100,000원 | 25,771,282원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 26,651,000원 기준 계산에서는 길명승 가압류 채권에 25,771,282원이 배당되고 605,328,718원의 미배당이 남습니다. 이 배당계산의 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 405호 대항력 임차인의 보증금이 미상이고 선순위 가등기가 별도로 존재하므로 이를 실제 최종 인수액 0원으로 해석해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 미반영입니다.
④ 가격·환금성 — 4회 유찰을 ‘싼 가격’으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 26,651,000원으로 감정가의 24% 수준까지 내려왔습니다. 5회 유찰 시 18,655,700원, 6회 유찰 시 13,058,990원 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 이 물건에는 동일 면적을 직접 대응시킬 수 있는 실거래 비교가격이 확인되지 않고, 면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 길명승 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 26,651,000원 | 25,771,282원 | 605,328,718원 |
| 5회 유찰 시 | 18,655,700원 | 17,919,897원 | 613,180,103원 |
| 6회 유찰 시 | 13,058,990원 | 12,423,928원 | 618,676,072원 |
⑤ 입지·건물 리스크 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문창초등학교 북측 인근으로 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거·상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 일부는 사무소, 나머지는 도시형생활주택 원룸형으로 이용됩니다. 본건 사건 용도는 근린시설입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 북동측 및 남서측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 335.0㎡, 공시지가는 1,016,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 2019.11.18.자로 옥탑 약 30㎡ 주택 무단증축, 옥탑 약 60㎡ 공동주택 무단증축, 지상 8층 방화문 철거 후 벽 구획 및 내력벽 철거에 따른 무단대수선 사항이 집합건축물대장에 표기돼 있습니다.
- 대지권 목적 토지 별도등기. 소유권 대지권의 목적인 토지에 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류, 근저당 등의 별도등기가 있는 것으로 감정사항에 기재돼 있습니다.
- 점유 확인. 건물 8층 일부 공동창고·관리사무소는 다른 호실에서 점유 중인 것으로 탐문됐고, 건물 일부는 유치권 행사 중인 것으로 조사돼 별도 확인이 요구됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기 원인·종류 확인. 2017.06.01. 가등기의 예약완결권 행사 가능성, 담보가등기 여부, 현재 권리자와 지분 이전 내역을 등기 원본과 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 405호 장문석 보증금 확인. 2019.03.26. 전입으로 대항력이 인정되므로 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구와 실제 점유를 확인하기 전에는 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 유치권 실체 확인. 유한회사 유금의 점유 여부와 공사대금 채권, 견련성, 발생시점 및 관련 소송·증빙을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 무단증축·무단대수선에 따른 시정명령, 원상복구 가능성 및 건축물대장 현황을 확인해야 합니다.
- 대지권 목적 토지 별도등기 확인. 토지의 가등기·가압류·압류·근저당이 본건 대지권에 미치는 영향을 등기 원본으로 대조해야 합니다.
- 할인율만으로 입찰 금지. 최저가가 26,651,000원까지 내려왔어도 선순위 권리와 대항력 임차인의 부담을 합친 실질취득액이 확정되지 않습니다.
맺으며 — “24% 할인”보다 먼저 볼 것이 많다
이 사건은 감정가 111,000,000원이 4회 유찰돼 26,651,000원까지 내려왔다는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석에서는 그 숫자가 결론이 될 수 없습니다. 말소기준보다 앞선 2017.06.01. 소유권이전청구권가등기가 인수 대상으로 분류돼 있고, 본건 405호에는 말소기준보다 앞서 전입한 대항력 있는 장문석이 존재하지만 보증금이 확인되지 않았습니다.
여기에 707,443,536원과 70,000,000원 등을 내용으로 하는 유치권 신고, 위반건축물 표기, 대지권 목적 토지의 별도등기까지 겹칩니다. 따라서 현재 최저가를 기준으로 “감정가의 24%에 취득한다”고 계산해서는 안 됩니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리와 실질취득액은 아직 닫히지 않았습니다. 가등기 종류·효력, 405호 임차보증금과 배당관계, 유치권 성립 여부를 모두 확인한 뒤에야 입찰가를 논할 수 있는 고위험 확인형 물건입니다.
