대전지방법원 2025타경501585. 대상은 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 8층804호이며 사건상 용도는 근린시설입니다. 건물 전체 감정 이용상태는 사무소와 도시형생활주택(원룸형)이 혼재된 구조이고, 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물로 사용승인일은 2019.04.26입니다. 현재 최저매각가는 28,812,000원으로 감정가 120,000,000원의 24.01%까지 낮아졌지만, 이 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

권리관계의 기준점은 2018.06.21 김원곤 명의의 근저당권, 채권최고액 150,000,000원입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정 등은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 그보다 앞선 2017년 소유권이전청구권 가등기와 관련해, 본등기 자체는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되면서도 일부 지분 이전등기에는 현존 표기가 남아 있습니다. 따라서 단순히 “말소기준 이후는 모두 소멸한다”는 공식만 적용할 수 없는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기 계열을 먼저 본다

말소기준 이후에는 2019.05.16 길명승 가압류 631,100,000원, 2022.07.29 국 압류, 2025.02.19 더제이에이치컴퍼니주식회사 임의경매개시결정 등이 존재하며 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 2019·2022·2023년의 여러 경매개시결정은 이미 말소 또는 취하·취소 관련 등기가 반영된 상태입니다.

② 점유자 조사 — 804호 직접 기재는 없지만 건물 내 점유관계는 복잡하다

현황조사에는 총 11명의 점유자가 기재되어 있으나, 기재 호수는 201호·202호·204호·303호· 401호·405호·602호·702호·801호·802호로 804호 직접 점유자로 표시된 사람은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없으며, 아래 점유자들의 전입일은 모두 2018.06.21 말소기준권리 이후로 자료상 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다.

③ 가격 — 24%라는 숫자보다 ‘비교 가능한 시세가 없다’는 점이 중요

감정가 120,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 28,812,000원, 감정가 대비 24.01%입니다. 5회 유찰 시 20,168,400원, 6회 유찰 시 14,117,880원으로 시나리오가 제시되어 있습니다.

그러나 이 사건에는 대상 면적과 일치하는 실거래 금액 자료가 없습니다. 단지 정보상 그라시아아트빌은 29세대, 준공일 2019.04.26이며 대상 면적 28.4683㎡와 면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 최저가가 감정가의 24%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론내릴 근거는 없습니다. 특히 같은 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.9회라는 점은, 감정가 대비 큰 할인율이 이 물건만의 특별한 저평가라고 단정하기 어렵게 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 28,812,000원 가정)

현재 회차의 채권액 합계 781,100,000원 중 예상 배당액은 27,893,384원, 미배당액은 753,206,616원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 별도로 신고된 유치권의 성립 여부 또한 이 배당표와 분리해 확인해야 합니다.

⑤ 유치권 — 배당표상 0원 인수보다 더 중요한 별도 리스크

감정평가 관련 참고사항에도 본건 일부에서 유치권 행사 중인 것으로 탐문되었다고 적혀 있습니다. 유치권이 실제로 성립하는지 여부는 점유·피담보채권·견련성 등 구체적 사실관계에 따라 달라지므로, 입찰 전 신고서와 점유현황을 직접 대조해야 합니다.

⑥ 건축물 상태 — 8층 공용부분까지 위반사항이 걸려 있다

집합건축물대장에는 2019.11.18자로 위반건축물 표기가 있습니다. 구체적으로 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조 무단증축, 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트 무단증축, 지상8층 계단실·공동창고와 엘리베이터홀·관리사무실 사이 갑종방화문 철거 후 벽 구획, 지상8층 공동창고와 관리사무실 사이 내력벽 철거에 따른 무단대수선이 기재되어 있습니다.

또한 이 건물은 등기사항전부증명서상 사용승인을 받지 않은 건물로 기재된 내용이 있으나, 별도로 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 집합건축물대장이 신규 작성된 것으로 매각물건명세서 비고에 기재되어 있습니다. 과거 기록과 현재 건축물대장 상태를 함께 대조해야 하는 이유입니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근으로, 숙박시설·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거 및 상업지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 주상지대로서 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 용도. 사건상 용도는 근린시설이며, 집합건축물대장상 건물 내부에는 사무소와 도시형생활주택(원룸형)이 혼재합니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적 335.0㎡, 공시지가 1,016,000원/㎡, 부정형 평지의 주상용 토지입니다.
• 도로. 북동측 및 남서측 포장도로에 접하며 토지정보상 소로각지입니다.
• 환금성. 그라시아아트빌 29세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.9회, 매각률 81%로 제시되어 있습니다. 대상 면적과 거래 면적은 매칭되지 않았고 실거래 금액도 제시되지 않아 가격 환금성은 별도 확인이 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 2017년 가등기 계열 원본 대조. 3번 가등기는 말소 표기이나 3-1·3-5·3-7 일부 지분 이전등기가 현존 표기로 남아 있습니다. 매각으로 정리되는 범위를 원본 등기부와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
• 유치권 성립 여부. 유한회사 유금의 707,443,536원 및 70,000,000원 관련 유치권 신고와 지연손해금 주장이 있습니다. 신고서·공사계약·채권 발생원인·점유현황 확인이 핵심입니다.
• 8층 위반건축물 현장 확인. 계단실·공동창고·엘리베이터홀·관리사무실 관련 무단대수선 및 옥탑 무단증축이 건축물대장에 표기되어 있습니다.
• 804호 점유 확인. 현황조사 기재 점유자 11명 가운데 804호 직접 기재자는 없습니다. 실제 폐문·점유·사업자등록·전입 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 대지권 목적 토지 별도등기 확인. 감정평가 참고사항에는 소유권 대지권의 목적인 토지에 소유권이전청구권가등기·가압류·압류·근저당 등 별도등기가 존재한다고 기재되어 있습니다.
• 가격 검증. 최저가 28,812,000원이 감정가의 24.01%라는 사실만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 동일 용도·면적의 실제 거래가격과 임대수익성을 별도로 확인해야 합니다.
• 배당표 한계. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만 당해세·최우선변제와 유치권 성립 여부는 별도 변수입니다.

맺으며 — “24%까지 떨어졌다”보다 “왜 4회 유찰됐는가”가 중요하다

이 사건은 숫자만 보면 감정가 120,000,000원에서 최저가 28,812,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 그러나 실거래 금액 근거가 없어 이 가격이 시장가보다 싸다고 평가할 수 없고, 같은 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.9회입니다.

무엇보다 유치권 신고의 성립 여부, 2017년 가등기에서 파생된 일부 이전등기의 현존 표기, 8층을 포함한 위반건축물 문제, 대지권 목적 토지의 별도등기가 동시에 존재합니다. 배당 계산만 놓고 보면 매수인 인수는 0원이지만, 이 사건은 그 숫자 하나로 안전성을 판단할 수 있는 구조가 아닙니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리와 물적 리스크의 확인 난도는 높습니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라, 입찰 전에 유치권·가등기 계열·위반건축물·점유관계를 어디까지 원본으로 해소할 수 있느냐입니다.