39,616,000원
대전지방법원 2025타경501585. 대전 중구 문창동 그라시아아트빌 5층 502호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 등기부상 소유자는 유정숙이고, 현재 사건의 경매개시결정은 2025.02.19 더제이에이치컴퍼니 주식회사가 채권자로 기재돼 있습니다. 그런데 이 사건의 권리분석은 최저가가 아니라 2017.06.01 가등기에서 시작해야 합니다. 2019.05.16 길명승의 가압류가 말소기준으로 계산돼 있지만, 그보다 먼저 설정된 소유권이전청구권 가등기는 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시돼 있습니다.
특히 이 가등기는 별도 메모에서 담보가등기 여부·종류 확인이 필요한 권리로 지적돼 있습니다. 따라서 단순히 “선순위니까 무조건 소유권을 빼앗긴다”거나 반대로 “담보가등기니까 안전하다”고 단정할 단계가 아닙니다. 다만 현재 자료 기준으로는 매수인이 그대로 무시할 수 없는 선순위 존속권리라는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501585 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 5층502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 건물 내 기호(1)~기호(4)는 사무소, 기호(5)~기호(33)는 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 · 사용승인일 2019.04.26 |
| 소유자 | 유정숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 39,616,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 더제이에이치컴퍼니 주식회사 / 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
반면 2019.05.16 이후의 대전광역시 중구 압류, 국의 압류, 2022.03.21 더제이에이치컴퍼니 주식회사 지분에 대한 가처분, 2025.02.19 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 과거 2017.05.30 길명승 가처분, 2019.09.03 강제경매, 2022.04.05 임의경매, 2023.05.18 임의경매, 2023.08.29 강제경매 등은 이미 말소되거나 취하·취소기각결정에 따른 말소가 확인됩니다.
② 점유관계 — 502호와 일치하는 전입자는 없지만, 선순위 전입자는 있다
현황조사에는 총 11명의 전입자가 기재돼 있고 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 다만 기재된 호실은 201호·202호·204호·303호·401호·405호·602호·702호·801호·802호로, 대상인 502호와 직접 일치하는 전입자는 확인되지 않습니다. 따라서 이 명단 전체를 곧바로 502호의 임차인으로 단정해서도 안 됩니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상배 | 201호 | 2019.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김복시 | 202호 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최병철 | 204호 | 2024.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나영 | 303호 | 2019.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이권 | 401호 | 2024.02.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장문석 | 405호 | 2019.03.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 박순관 | 602호 | 2019.09.24 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최원희 | 602호 | 2023.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 길명승 | 702호 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박옥례 | 801호 | 2019.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유림 | 802호 | 2018.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
③ 가격 판단 — 39,616,000원을 ‘실질취득가’로 보면 안 된다
현재 최저매각가는 39,616,000원으로 감정가 165,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 이 사건에는 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 그라시아아트빌은 29세대, 비교 대상 전용면적은 38.3088㎡로 기재돼 있으나 면적 일치 비교는 성립하지 않았고, 최근 매각일 2026.03.31에 대응하는 매각금액도 확인되지 않습니다.
따라서 “감정가 대비 24.01%이므로 시세보다 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.9회이고 매각률은 81%입니다. 현재 물건 자체가 이미 4회 유찰된 점과 함께 보면, 큰 할인율은 가격 매력의 증거라기보다 권리·물건 리스크가 가격에 반영됐을 가능성을 먼저 점검해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,616,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,113,088원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 길명승 | 631,100,000원 | 38,502,912원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 | - | 592,597,088원 |
| 신청채권자 청구 / 배당 | 900,000,000원 | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 가압류 배당으로 소진되고 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 900,000,000원이지만 현재 시나리오의 신청채권자 배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 또한 이 배당표와 별개로 2017.06.01 선순위 가등기 존속 여부를 반드시 따로 봐야 합니다.
⑤ 유치권·위반건축물 — 등기 외 위험도 크다
건물은 2019.04.26 사용승인됐지만 집합건축물대장에는 2019.11.18 위반건축물로 표기돼 있습니다. 확인된 내용은 다음과 같습니다.
- 옥탑 무단증축. 약 30㎡ 주택 경량철골조 무단증축.
- 옥탑 무단증축. 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트 무단증축.
- 지상8층 무단대수선. 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 사이 갑종방화문을 철거한 뒤 벽으로 구획.
- 지상8층 내력벽 철거. 공동창고와 관리사무실 사이 내력벽 철거에 따른 무단대수선.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근으로, 숙박시설·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거·상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 용도. 토지는 일반상업지역·방화지구이고, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 335.0㎡, 공시지가 1,016,000원/㎡, 부정형 평지·소로각지입니다.
- 설비. 급탕·급배수 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비가 된 것으로 탐문돼 있습니다.
- 환금성. 그라시아아트빌은 29세대로 기재돼 있고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.9회, 매각률은 81%입니다. 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없어 현재 최저가의 시세 우위는 판단할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 갑구 3번 가등기 원인·성격 확인. 2017.06.01 소유권이전청구권 가등기가 담보가등기인지, 본등기 가능성과 매각 후 존속범위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가등기권자 변동 확인. 김원곤·양귀순·기대영에서 김수호·김오정·더제이에이치컴퍼니 주식회사로 이어진 지분 이전관계를 현재 권리자 기준으로 대조해야 합니다.
- 502호 실제 점유 확인. 현황조사 전입자 11명 중 502호 기재자는 없습니다. 현장 점유자·전입세대·사업자등록 관계를 별도 확인해야 합니다.
- 장문석·강유림 확인. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 502호와의 관계와 실제 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 유치권 성립 여부 확인. 유한회사 유금의 신고가 있으나 성립 여부는 불분명합니다. 점유·채권과 목적물 사이 견련관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 위반건축물 부담 확인. 옥탑 무단증축과 지상8층 무단대수선에 따른 시정명령·이행강제금·원상복구 가능성을 확인해야 합니다.
- 대지권 목적 토지 별도등기 확인. 토지에 별도 가등기·가압류·압류·근저당이 있다고 기재돼 있어 토지등기까지 원본 대조가 필요합니다.
- 최저가를 시세로 착각하지 않기. 39,616,000원은 4회 유찰 결과일 뿐, 최근 실거래와 비교해 싸다는 근거가 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·토지등기 및 유치권 신고 관련 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인”보다 선순위 권리가 먼저다
감정가 165,000,000원이 4회 유찰돼 39,616,000원까지 내려온 모습은 강하게 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건은 가격부터 보는 순간 권리분석 순서가 뒤집히는 물건입니다. 2017.06.01 선순위 가등기가 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시돼 있고, 장문석·강유림은 전입시점상 대항력 가능성이 있으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 여기에 성립 여부가 불분명한 유치권 신고, 위반건축물, 대지권 목적 토지 별도등기까지 겹칩니다.
예상배당상 금전 인수액이 0원이라는 사실도 안전판이 되지 않습니다. 비금전 선순위 권리와 미확정 점유위험 때문에 실질취득액 자체가 확정되지 않기 때문입니다. 직접 비교 가능한 실거래 금액도 없어 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 이 사건의 결론은 “최저가는 낮지만, 권리와 물건 리스크가 해소되기 전에는 가격 메리트를 논하기 어렵다”입니다.
