35,294,000원
대전지방법원 2025타경501585. 대전 중구 문창동, 인창로28번길 14의 3층301호 근린시설입니다. 감정가는 147,000,000원이지만 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 35,294,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 24.01%입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 ‘다회 유찰 저가매수형’과 성격이 다릅니다. 말소기준은 2019.05.16. 길명승의 631,100,000원 가압류인데, 그보다 약 2년 앞선 2017.06.01. 소유권이전청구권가등기가 남아 있고 매각으로 소멸하지 않는 권리로 정리되어 있기 때문입니다.
더구나 가등기 자체도 단순하지 않습니다. 최초 가등기권자는 김원곤·양귀순·기대영으로 지분이 나뉘어 있고, 이후 김수호·김오정·더제이에이치컴퍼니 주식회사로 일부 또는 전부가 이전됐습니다. 별도 확인사항에는 이 가등기의 담보가등기 여부와 종류를 확인할 필요가 있다고 적혀 있습니다. 따라서 성격과 말소 가능성을 확정하기 전에는 배당모형의 ‘매수인 인수액 0원’을 실제 권리인수 0원으로 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501585 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 3층301호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 소유자 | 유정숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 35,294,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 더제이에이치컴퍼니 주식회사 / 900,000,000원 |
| 말소기준 | 2019.05.16. 갑구 5번 가압류 · 길명승 · 631,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 · 사용승인일 2019.04.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
② 점유·임차관계 — 301호와 다른 호수 기재가 대부분
현황조사에는 아래 11명이 기재되어 있으나 점유 부분은 201호·202호·204호·303호·401호·405호·602호· 702호·801호·802호로, 대상 301호와 호수가 다릅니다. 따라서 이 보증금들을 301호의 매수인 인수액으로 합산하면 안 됩니다. 다만 건물 전체의 점유관계가 복잡하고 일부 보증금·확정일자가 확인되지 않아 현황조사와 매각물건명세서의 호별 대조가 필요합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상배 | 201호 | 2019.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김복시 | 202호 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최병철 | 204호 | 2024.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나영 | 303호 | 2019.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이권 | 401호 | 2024.02.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장문석 | 405호 | 2019.03.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박순관 | 602호 | 2019.09.24 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최원희 | 602호 | 2023.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 길명승 | 702호 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박옥례 | 801호 | 2019.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유림 | 802호 | 2018.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
장문석·강유림은 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봅니다. 나머지 기재자는 전입일이 2019.05.16. 이후입니다.
③ 유치권·위반건축물 — 최저가보다 더 중요한 변수
유치권은 신고액만으로 곧바로 매수인이 전액 인수한다고 단정할 수는 없습니다. 반대로 성립 여부가 불분명하다는 이유만으로 무시할 수도 없습니다. 특히 현재 최저가 35,294,000원보다 신고된 금액 규모가 훨씬 큰 만큼, 점유 시점·공사채권의 존재·목적물과의 견련성·점유 계속성 등을 확인하지 않은 채 가격만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.
또 매각물건명세서에는 등기사항전부증명서상 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 내용과, 건축과-16599(2019.04.26.)호에 따라 사용승인되어 집합건축물대장이 신규작성됐다는 내용이 함께 적혀 있습니다. 현재 집합건축물대장에는 위반건축물로 표시되어 있으므로 실제 현황과 행정상 시정·이행 관련 사항을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,294,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,292원 |
| 1. 갑구 5번 가압류 · 길명승 | 631,100,000원 | 34,258,708원 |
| 신청채권자 · 더제이에이치컴퍼니 주식회사 | 900,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 길명승 미배당 | 631,100,000원 | 596,841,292원 |
현재 회차 배당모형상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 이는 배당표의 금액계산입니다. 등기상 2017.06.01. 선순위 가등기가 매수인 인수로 정리되어 있으므로 법적 인수 위험까지 0원이라는 의미가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제도 미반영입니다.
5회 유찰 시 매각가 24,705,800원에서 길명승 미배당은 607,238,904원, 6회 유찰 시 매각가 17,294,060원에서는 614,517,233원입니다. 유찰이 반복돼 매각가가 낮아져도 선순위 가등기와 유치권·위반건축물 문제는 자동으로 해소되지 않습니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가 24%여도 ‘싸다’고 할 수 없다
이 물건의 현재 최저가는 감정가 147,000,000원의 24.01%인 35,294,000원입니다. 단지 통계상 평균 유찰 횟수도 3.9회이고 매각률은 0.81로 나타납니다. 그러나 비교 가능한 실거래 금액은 제시되어 있지 않고, 면적 비교도 일치하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 싸다는 결론을 내릴 근거가 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건 용도는 근린시설입니다. 감정평가상 건물 내 기호(1)~기호(4)는 사무소, 기호(5)~기호(33)는 도시형생활주택 원룸형으로 이용됩니다.
- 입지. 문창초등학교 북측 인근으로 숙박시설·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거·상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 주상지대로서의 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적 335.0㎡, 공시지가 1,016,000원/㎡, 부정형 평지·주상용 토지입니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 각각 포장도로에 접하고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 설비. 급탕·급배수 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등이 된 것으로 탐문됐습니다.
- 규모. 그라시아아트빌은 29세대로, 준공일은 2019.04.26.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 갑구 3번 가등기 원인·성격 확인. 2017.06.01. 매매예약에 따른 소유권이전청구권가등기의 본등기 가능성과 담보가등기 해당 여부, 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 가등기 지분 변동 대조. 김원곤·양귀순·기대영에서 김수호·김오정·더제이에이치컴퍼니 주식회사로 이어진 지분 이전내역을 현재 권리자 기준으로 대조해야 합니다.
- 유치권 성립 여부 확인. 유한회사 유금의 707,443,536원 및 70,000,000원 신고와 각 연 12% 지연손해금 주장에 대해 공사채권·점유·견련성 자료를 확인해야 합니다.
- 301호 실제 점유 확인. 현황조사 기재자들의 호수는 대상 301호와 다르므로, 301호의 현재 점유자와 임대차 여부를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 위반건축물 현황 확인. 2019.11.18.자로 기재된 옥탑 무단증축·8층 무단대수선의 현존 여부와 행정상 조치사항을 확인해야 합니다.
- 대지권 목적 토지 별도등기 확인. 소유권이전청구권가등기·가압류·압류·근저당 등 토지 별도등기가 있다고 평가되어 있어 집합건물 등기와 토지 등기를 함께 대조해야 합니다.
- 최저가만으로 판단 금지. 4회 유찰·감정가 24.01%라는 숫자는 권리위험의 해소를 의미하지 않습니다. 선순위 가등기·유치권·위반건축물 확인 전에는 실질취득액을 확정하기 어렵습니다.
맺으며 — “24%까지 떨어졌다”보다 “무엇을 떠안는가”가 먼저다
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 147,000,000원 감정가가 35,294,000원까지 내려왔다는 사실입니다. 그러나 권리분석의 결론은 그 숫자와 반대 방향입니다. 말소기준 가압류보다 앞선 2017.06.01. 소유권이전청구권가등기가 매수인 인수로 정리되어 있고, 가등기의 성격 자체도 추가 확인이 필요합니다. 유한회사 유금의 대규모 유치권 신고와 실제 유치권 행사 탐문, 집합건축물대장의 위반건축물 표시도 동시에 존재합니다.
현황조사상 임차관계 역시 건물 여러 호실에 걸쳐 있고 일부는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 다만 이들은 대상 301호와 호수가 다르므로 임의로 보증금을 합산해서도 안 됩니다. 결국 이 물건은 최저가가 싸 보이는지보다 선순위 가등기가 무엇인지, 유치권이 성립하는지, 301호를 누가 어떤 권원으로 점유하는지를 먼저 확정해야 합니다. 현재 자료만으로는 실질취득액 산정이 어려운 D등급 고위험형입니다.
