15,126,000원
대전지방법원 2025타경501585. 대전광역시 중구 문창동, 인창로28번길 14의 5층 503호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태에는 건물 중 기호(1)~기호(4)는 사무소, 기호(5)~기호(33)는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2019.04.26입니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 63,000,000원이 4회 유찰되어 현재 최저가는 15,126,000원, 감정가의 24% 수준입니다. 그러나 이 사건의 말소기준은 근저당이 아니라 2019.05.16 길명승의 가압류 631,100,000원입니다. 그보다 앞선 2017.06.01 가등기가 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분류돼 있어, 단순히 “4회 유찰된 저가 물건”으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501585 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 인창로28번길 14, 5층503호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 건물 이용상태 | 기호(1)~기호(4) 사무소 · 기호(5)~기호(33) 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 유정숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 15,126,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
말소기준은 2019.05.16 갑구 5번 가압류 · 길명승 631,100,000원입니다. 이후의 중구 압류, 국 압류, 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 계산됩니다. 반면 2017.06.01 갑구 3번 소유권이전청구권 가등기는 말소기준보다 먼저 들어왔고, 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류되어 있습니다.
② 점유자 — 실제 임차인 11명, 그중 2명은 대항력 가능·미상
현황조사에 기재된 실제 점유자는 11명이며 보증기관 승계 신고는 없습니다. 다만 표시된 호수는 201호·202호·204호·303호·401호·405호·602호·702호·801호·802호 등으로, 본건 503호와 실제로 어떤 점유관계가 있는지는 원본 대조가 필요합니다.
| 점유자 | 표시 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상배 | 201호 | 2019.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김복시 | 202호 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최병철 | 204호 | 2024.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나영 | 303호 | 2019.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이권 | 401호 | 2024.02.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장문석 | 405호 | 2019.03.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박순관 | 602호 | 2019.09.24 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최원희 | 602호 | 2023.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 길명승 | 702호 | 2019.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박옥례 | 801호 | 2019.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유림 | 802호 | 2018.08.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
장문석의 전입일은 2019.03.26, 강유림의 전입일은 2018.08.21로 모두 2019.05.16 말소기준보다 빠릅니다. 그러나 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 있다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다. 실제 보증금이 확인되기 전에는 매수인 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 24% 할인보다 권리 불확실성이 먼저
현재 회차 최저가는 15,126,000원으로 감정가 63,000,000원의 24%입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 10,588,200원(감정가 17%), 6회 유찰 시 7,411,739원(감정가 12%)입니다.
하지만 확인 가능한 실거래 가격을 근거로 한 시세 비교 대신, 이 사건에서는 선순위 가등기·선순위 가능 점유자·유치권·위반건축물을 먼저 반영해야 합니다. 감정가에서 크게 낮아졌다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다. 그라시아아트빌 관련 경매 통계에서도 평균 유찰 횟수는 3.9회, 낙찰률은 81%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 15,126,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 672,268원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 길명승 | 631,100,000원 | 14,453,732원 |
| 신청채권자 · 더제이에이치컴퍼니 주식회사 | 900,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 길명승 가압류의 미배당액은 616,646,268원이며, 배당표상 매수인 금액 인수는 0원입니다. 다만 이 0원은 선순위 가등기·대항력 가능·미상 점유자· 유치권 문제까지 안전하다는 뜻이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 문창초등학교 북측 인근이며 숙박시설·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 주거·상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소, 기호(5)~기호(33)는 도시형생활주택(원룸형)입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물, 사용승인일 2019.04.26이며 급탕·급배수·난방·승강기·소방·기계식 주차설비 등이 된 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구, 부정형 평지의 주상용 토지이며 면적은 335.0㎡, 공시지가는 1,016,000원/㎡입니다.
- 별도등기. 소유권 대지권의 목적인 토지에 소유권이전청구권가등기·가압류·압류·근저당 등 별도등기가 있는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2017.06.01 선순위 소유권이전청구권 가등기의 원인·성격·권리자 변동과 본등기 가능성을 우선 확인합니다.
- 점유관계 재확인. 현황조사에 적힌 호수와 본건 503호의 실제 관계를 대조하고, 장문석·강유림의 보증금·확정일자·실제 점유를 확인합니다.
- 유치권 확인. 유한회사 유금의 유치권 신고에 대해 실제 점유와 성립 여부를 확인합니다.
- 위반건축물 확인. 무단증축·무단대수선의 현재 상태와 본건 503호에 미치는 영향을 건축물대장 및 현장과 대조합니다.
- 대지권 별도등기 확인. 토지의 소유권이전청구권가등기·가압류·압류·근저당 등 별도등기 내용을 본건 권리와 함께 검토합니다.
- 가격만으로 판단 금지. 현재 15,126,000원이 감정가의 24%이더라도 실질취득액은 선순위 권리와 점유관계가 확인되기 전까지 산정하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·집합건축물대장 및 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인합니다.
맺으며 — “24%까지 떨어졌어도 싸다고 단정할 수 없다”
이 물건은 감정가 63,000,000원에서 4회 유찰되어 15,126,000원까지 내려왔습니다. 그러나 할인폭보다 먼저 보이는 것은 2017.06.01 선순위 가등기입니다. 여기에 말소기준보다 먼저 전입한 장문석·강유림의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 남고, 유한회사 유금의 유치권 신고와 위반건축물 표기, 대지권 목적 토지의 별도등기까지 존재합니다.
배당 계산만 보면 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 권리 위험 전체가 0이라는 의미가 아닙니다. 특히 선순위 가등기는 매각으로 소멸하지 않는 것으로 계산되어 있고, 점유자 보증금도 확정되지 않았기 때문에 실질취득액 자체를 현재 단계에서 고정하기 어렵습니다. 따라서 이 사건은 가격 할인보다 권리 원본 확인이 먼저인 고위험형으로 보는 것이 타당합니다.
